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3·26三周年|京部分二手商办房:降30%仍有价无市

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2017年,在“3·17新政”加大住宅限购力度后,为防止投机需求流向商办类物业,北京房地产“3·26新政”出台,对商办类项目进行了限购、限售、停贷,从而在需求侧切断了针对“商改住”项目的炒房通道。

“3·26新政”出台后,北京商办市场迅速冰冻。如今,“3·26新政”已经过去3年,北京商办市场又发生了哪些变化?

变化1:

3年间新建商办仅成交12475套,同比下滑88%

在“3·26新政”基础上,2017年4月19日,北京发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。至此,商办类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。对此,业内人士称,“3·26新政”是从需求侧堵住“商改住”项目的炒房之路,而“4·19新政”则是从供应侧入手,至此,从供需两端双管齐下,北京已彻底断绝了商业、办公项目改作住宅使用的“擦边球”式玩法。

调控组合拳之下,北京商办市场降温明显。据麦田监测的市场数据显示,“3·26新政”等的实施,对北京商办市场影响较大,几乎是冻结交易。在此项政策出台前的2016年,新建商办产品交易量为46064套,略高于新建商品住宅市场的成交量。但在出台政策后的2017年,新建商办产品交易量急转直下,同比大降82%,仅为新建商品住宅成交量的38%。

在接下来的2018年和2019年,新建商办产品更是呈现逐年走低趋势。尤其是2019年,新建商办产品仅成交492套,仅为新建商品住宅成交量的1.3%。

另据我爱我家研究院的统计,“3·26新政”出台前,尤其是2016年,北京新建商办市场交易极为活跃,月交易量一度接近万套,2017年3月也有4500多套。“3·26新政”出台后,市场立刻冻结,月交易量陡然下降到不足千套,迄今的36个月,都保持在千套以下,平均月交易量仅341套。截至今年3月23日,3年来,北京新建商办产品的交易量合同仅12475套,较新政出台之前三年下滑88%。

变化2:

二手商办房交易量持续下降,价格大幅下调

受到“3·26新政”影响,北京二手商办房的交易也出现下降。据麦田监测的市场数据显示,在“3·26新政”出台前的2016年,北京二手商办房交易量为5770套,是二手住宅市场交易量的2.2%。在“3·26新政”出台后的2017年,二手商办房交易量为2850套,同比下降51%,降幅略高于二手住宅(受“3·17新政”影响,二手住宅同比下降49%)。接下来的两年中,二手商办房的交易量持续下降,但均为二手住宅交易量的1.5%。

值得一提的是,2017年北京出台“3·26新政”后,北京二手商办房因政策原因出现交易空当期,2017年底恢复交易,价格较政策实施前出现不同程度的下调。

来自贝壳研究院的统计显示,自2017年对于北京商办产品的多项限制政策出台以来,北京商办产品的价格出现明显回调,部分商办项目的价格出现了30%的下跌,且有价无市。

而在商办项目的租金方面,58安居客房产研究院分院院长张波认为,相比于住宅,目前一线城市的商办类项目租金一般会稍低于同地段同等档次的住宅。究其原因,水电燃气费用的商业标准以及内部存在办公等情况是影响租金的两大因素。不过,一些通过长租公寓方运营的商办类项目租金相对较高。

而从购房者角度来看,安居客线上的数据显示,近期商办类物业的关注度并未出现明显变化。但由于目前商办房在很多城市不能强调住宅属性,房源的发布量以及用户的关注度,自2018年开始就处于相对低点。

变化3:

商办投资属性不再有,未来市场难有大起色

“在目前的商办限制政策之下,个人可以购买的资格要求太严格,而且不可以贷款。北京这一针对商办类物业的调控可以说是‘3·17新政’一系列楼市调控后的又一重磅升级。”一位业内人士说,目前市场成交,不论是二手商办房,还是开发商手中的商办房,基本上100%都是注册企业在购买。

那么,北京商办市场未来的走势如何?对此,麦田房产分析认为,近几年,北京商办市场表现完全符合政策打击通过“商改住”项目炒房的预期,在“3.26新政”等的调控下,商办类物业的投资属性早已荡然无存。而近三年成交的一手商办房,主要在于消化过往已经建成项目的存量。至于二手商办房,本来市场份额就比较低,基于商办房本身不能落户、商水商电,以及购房资格等同于住宅且只能全款购买等政策限制,未来市场预期依然不乐观。

张波也表示,在商办房政策没有做出调整的前提下,市场无论是交易还是租赁,除了部分需求旺盛的城市,例如深圳外,绝大部分地区行情都很难有大起色。

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