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金辉集团:变道港股背后错失的四年与十年

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近期,有媒体报道,3月16日,金辉集团开始与各投行密切接触,拟于2020年启动在港交所主板上市计划。金辉方面未否认赴港上市的消息。

央广网房产也从不同渠道确认,发轫于福州的金辉集团,在A股IPO无望的背景下,正在寻求赴港上市。

2019年,根据业内机构发布的房企销售排行,金辉集团以888.6亿元排名第40。金辉集团也是行业TOP40中,仅有的两家尚未上市的企业之一。

从2016年1月金辉A股上市申请得到上交所确认,时至今日,A股上市已然无望;但在金辉等待的四年中,根据不完全统计,业内有近20家房企已经成功登陆港股。

坎坷上市路的背后,金辉这家低调的企业也越来越受到舆论关注。

2019:负债率上升 面临“一定的集中兑付风险”

金辉集团官网介绍,金辉集团1996年发轫于福州,2009年总部迁至北京,系集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的大型房地产开发企业集团,拥有国家一级房地产开发资质,以及国家一级金牌物业资质。业务重点扎根中国长三角、中西部、环渤海、珠三角区域。截至目前,集团进驻国内30个城市,开发项目超百个。

对于现时的金辉,公开资料能查阅到的相关情况,主要见于2019年11月面向合格投资者发行公司债券(第二期)募集说明书及年中公司债券半年度报告等。

从2016年到2019年上半年,金辉合并资产负债率分别为80.20%、83.17%、85.46%和85.82%,呈现明显的稳步上升态势。

同时,金辉集团也透露房地产销售毛利率存在下降风险。从2016年到2019年上半年,公司商品房销售业务的毛利率分别为25.96%、34.81%、31.82% 和26.24%。2016-2018年金辉集团实现的净利润分别为22.3亿元、22.66亿元以及22.7亿元,盈利水平增长不明显。在现金流方面,金辉2016年以来的经营活动现金流量净额分别为18.90亿元、-97.27亿元、29.50亿元和-32.71亿元,有比较明显的波动乃至由正转负的反复。

2019年6月30日,金辉集团一年内到期的非流动负债余额为141.81亿元,一年内到期需偿还借款为116.46亿元,一年内到期需偿还债券25.78亿元。金辉也明确指出,“面临一定的集中兑付风险。”

不过评级机构对于金辉集团仍显示出一定信心。2019年10月,标普授予金辉集团长期主体信用评级“B”,展望正面。标普同时指出金辉债务上升、项目交付延时导致收入确认疲弱、利润率可能下降等问题。

规模增长:快速与滞后同在

对于谋求上市的金辉来说,规模成长是各方关注的焦点。

根据克而瑞研究中心发布的排行榜,2019年,金辉集团销售金额为888.6亿元;这同比2018年的746.8亿元上升19%。行业排名从41位上升到40位。

如果以金辉申请A股上市的2016年为基点,4年来,金辉的销售额从307.2亿元增长到888.6亿元,行业排名从52位稳步进入前40。

金辉集团近年来销售金额增长情况

 年份销售金额(亿元)同比增幅行业排名
2019年 888.619% 40
2018年746.868%  41
2017年445.145% 42
2016年 307.239% 52

(数据根据克而瑞历年房企排名数据整理)

但如果与同期具有可比性较强的企业相比,金辉的增长速度明显是滞后的。

根据克而瑞2016年发布的房企销售排名,当年,金辉地产实现销售307.2亿元,处于行业52位。在300-350亿元阵营中,还包括尚未上市的中梁地产等多家企业,中梁当年销售336.8亿元,领先金辉地产不到20亿元,金辉与中梁销售金额之比为1:1.09。当时,同为闽系的阳光城、融信销售规模也不过处于460亿-500亿之间的水平,金辉与融信销售金额之比为1:1.5.

但到了2019年,金辉实现销售金额888.6亿元,中梁控股已经达到1525亿元,两者销售规模相差从不到20亿元,增加到超过636亿元,两者的比例关系变成1:1.7;在闽系企业中,不必和已经跻身2000亿阵营的阳光城相比,和融信的1413亿元相比,绝对值差距也已经拉开超过500亿元,两者比例关系变成1:1.6。

战略选择:错失的四年与十年

从2016年尝试登陆A股至今,多家房企已经先行一步登陆港股市场。诸如2019年的中梁控股、新力控股、德信中国;2018年的正荣、大发、弘阳等。

有媒体评论认为这是金辉“错失的4年”,上市缓慢一方面影响了企业融资、一方面影响了战略扩张。

但在接近金辉的人士看来,金辉错失的不仅是“4年”,而是“过于稳健”风格影响下的十年。

金辉集团2009年将总部迁入北京,是其开始全国化的一大标志。在此之前,金辉已经进驻西安、南京、合肥等地,实现东西部中心城市站位。

2009年到2019年对于中国房地产行业来说,是一个快速增长的十年,一批优质的企业都是在这十年中快速成长起来。例如,在2009年,同样进京开始全国化发展的还有一家知名企业就是当时的方兴地产、如今的中国金茂。2009年,融创的成名项目西山壹号院还处于前期阶段。

接近金辉人士认为,回过头看,相对于金茂、融创等企业的快速崛起,金辉的全国化、金辉的扩张都出现了战略上的保守;相对于当时方兴地产打造的“金茂府”、融创打造的“壹号院”系列,金辉的产品缺少明显的标识。

而到了近年,对比曾经相差不大的中梁控股,金辉同样显得过去保守。

截至2018年8月,为冲击上市,中梁储备了316个项目、3500万平米的体量。为支持规模的扩张,中梁采用了明显的高周转、高杠杆战略。2015年、2016年、2017年,中梁的净负债率曾分别高达1335%、1790%、339%。

对比来看,截至2019年上半年,金辉拥有土地储备建筑面积仅1888万平方米,只相当于中梁上市前土储一半多点的水平。

在业内人士看来,稳健保守固然对一家企业有一定益处,但也会制约发展速度和未来盈利空间。未来无论能否成功登陆港股,金辉集团的战略选择是否会发生变化,都值得关注。(文/杨光)

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