金辉集团：变道港股背后错失的四年与十年

近期，有媒体报道，3月16日，金辉集团开始与各投行密切接触，拟于2020年启动在港交所主板上市计划。金辉方面未否认赴港上市的消息。

央广网房产也从不同渠道确认，发轫于福州的金辉集团，在A股IPO无望的背景下，正在寻求赴港上市。

2019年，根据业内机构发布的房企销售排行，金辉集团以888.6亿元排名第40。金辉集团也是行业TOP40中，仅有的两家尚未上市的企业之一。

从2016年1月金辉A股上市申请得到上交所确认，时至今日，A股上市已然无望；但在金辉等待的四年中，根据不完全统计，业内有近20家房企已经成功登陆港股。

坎坷上市路的背后，金辉这家低调的企业也越来越受到舆论关注。

2019：负债率上升 面临“一定的集中兑付风险”

金辉集团官网介绍，金辉集团1996年发轫于福州，2009年总部迁至北京，系集房地产开发、物业管理、物业租赁为主营业务的大型房地产开发企业集团，拥有国家一级房地产开发资质，以及国家一级金牌物业资质。业务重点扎根中国长三角、中西部、环渤海、珠三角区域。截至目前，集团进驻国内30个城市，开发项目超百个。

对于现时的金辉，公开资料能查阅到的相关情况，主要见于2019年11月面向合格投资者发行公司债券（第二期）募集说明书及年中公司债券半年度报告等。

从2016年到2019年上半年，金辉合并资产负债率分别为80.20%、83.17%、85.46%和85.82%，呈现明显的稳步上升态势。

同时，金辉集团也透露房地产销售毛利率存在下降风险。从2016年到2019年上半年，公司商品房销售业务的毛利率分别为25.96%、34.81%、31.82% 和26.24%。2016-2018年金辉集团实现的净利润分别为22.3亿元、22.66亿元以及22.7亿元，盈利水平增长不明显。在现金流方面，金辉2016年以来的经营活动现金流量净额分别为18.90亿元、-97.27亿元、29.50亿元和-32.71亿元，有比较明显的波动乃至由正转负的反复。

2019年6月30日，金辉集团一年内到期的非流动负债余额为141.81亿元，一年内到期需偿还借款为116.46亿元，一年内到期需偿还债券25.78亿元。金辉也明确指出，“面临一定的集中兑付风险。”

不过评级机构对于金辉集团仍显示出一定信心。2019年10月，标普授予金辉集团长期主体信用评级“B”，展望正面。标普同时指出金辉债务上升、项目交付延时导致收入确认疲弱、利润率可能下降等问题。

规模增长：快速与滞后同在

对于谋求上市的金辉来说，规模成长是各方关注的焦点。

根据克而瑞研究中心发布的排行榜，2019年，金辉集团销售金额为888.6亿元；这同比2018年的746.8亿元上升19%。行业排名从41位上升到40位。

如果以金辉申请A股上市的2016年为基点，4年来，金辉的销售额从307.2亿元增长到888.6亿元，行业排名从52位稳步进入前40。

金辉集团近年来销售金额增长情况

（数据根据克而瑞历年房企排名数据整理）

但如果与同期具有可比性较强的企业相比，金辉的增长速度明显是滞后的。

根据克而瑞2016年发布的房企销售排名，当年，金辉地产实现销售307.2亿元，处于行业52位。在300-350亿元阵营中，还包括尚未上市的中梁地产等多家企业，中梁当年销售336.8亿元，领先金辉地产不到20亿元，金辉与中梁销售金额之比为1：1.09。当时，同为闽系的阳光城、融信销售规模也不过处于460亿-500亿之间的水平，金辉与融信销售金额之比为1：1.5.

但到了2019年，金辉实现销售金额888.6亿元，中梁控股已经达到1525亿元，两者销售规模相差从不到20亿元，增加到超过636亿元，两者的比例关系变成1：1.7；在闽系企业中，不必和已经跻身2000亿阵营的阳光城相比，和融信的1413亿元相比，绝对值差距也已经拉开超过500亿元，两者比例关系变成1：1.6。

战略选择：错失的四年与十年

从2016年尝试登陆A股至今，多家房企已经先行一步登陆港股市场。诸如2019年的中梁控股、新力控股、德信中国；2018年的正荣、大发、弘阳等。

有媒体评论认为这是金辉“错失的4年”，上市缓慢一方面影响了企业融资、一方面影响了战略扩张。

但在接近金辉的人士看来，金辉错失的不仅是“4年”，而是“过于稳健”风格影响下的十年。

金辉集团2009年将总部迁入北京，是其开始全国化的一大标志。在此之前，金辉已经进驻西安、南京、合肥等地，实现东西部中心城市站位。

2009年到2019年对于中国房地产行业来说，是一个快速增长的十年，一批优质的企业都是在这十年中快速成长起来。例如，在2009年，同样进京开始全国化发展的还有一家知名企业就是当时的方兴地产、如今的中国金茂。2009年，融创的成名项目西山壹号院还处于前期阶段。

接近金辉人士认为，回过头看，相对于金茂、融创等企业的快速崛起，金辉的全国化、金辉的扩张都出现了战略上的保守；相对于当时方兴地产打造的“金茂府”、融创打造的“壹号院”系列，金辉的产品缺少明显的标识。

而到了近年，对比曾经相差不大的中梁控股，金辉同样显得过去保守。

截至2018年8月，为冲击上市，中梁储备了316个项目、3500万平米的体量。为支持规模的扩张，中梁采用了明显的高周转、高杠杆战略。2015年、2016年、2017年，中梁的净负债率曾分别高达1335%、1790%、339%。

对比来看，截至2019年上半年，金辉拥有土地储备建筑面积仅1888万平方米，只相当于中梁上市前土储一半多点的水平。

在业内人士看来，稳健保守固然对一家企业有一定益处，但也会制约发展速度和未来盈利空间。未来无论能否成功登陆港股，金辉集团的战略选择是否会发生变化，都值得关注。（文/杨光）