深圳公寓出现热销 离楼市小阳春有距离

过去短暂的两周里，深圳推出的两三个公寓楼盘一入市便频现“秒抢”、“日光”，活跃于深圳公寓市场的外地客们，如今成为下手最果断的群体之一。

上至价位2000万元起的招商太子湾?湾玺，下至百万元总价的36平米小公寓，投资客拥挤上车的情形再度出现，因为在手握资金涌向深圳的外地客看来，疫情持续、量化宽松货币政策的大环境下，一线城市的公寓产品成了比黄金、股市、原油期货等更具安全系数的核心优质保值资产。

然而，透过深圳公寓的表象，深入至整个市场，会发现深圳楼市还没有迎来完全复苏的时刻。

多个机构数据显示，深圳二手房交易近一周活跃度提升明显，但距离恢复到疫情前1月份的成交量仍有段距离。在未曾离场的购房需求和未发生动摇的楼市信心面前，市场人士认为，深圳距离楼市小阳春还差几个刚需住宅盘。

公寓成投资客避险港湾

3月16日晚间8点，耗时仅7分30秒，位于宝安区沙井的万科星城建面约28-56平方米的288套公寓即全部被锁定，房屋毛坯均价3.9万/平方米，总价区间在96-267万/套。

作为围观这场线上开盘直播50万人中的一员，屏幕前的房屋中介邱小明并不意外，“深圳公寓最近差不多都是秒抢的节奏。”

3月13日，产权四十年，位于蛇口的招商太子湾?湾玺：该项目T7栋推出14套公寓房源，套均价格4200万起步，下午14时开始网上选房，仅8秒宣告售罄，销售金额达6亿元。

这是这个楼盘近日第二次出现日光。相比第一次因为五六百人戴着口罩聚集在售楼部引起项目所在地南山区蛇口街道办要求限流暂停接客，这次是线上秒光。

招商蛇口太子湾·湾玺N3项目于3月7日推出了70套房源，带装修单价区间在8.7-12万/平方米，总价区间在2000万-5000万/套，当日售罄。

第一财经记者当天在楼盘现场看到，时至下午三点多，至少仍有二十余人围在楼盘入口处迟迟不肯离去。

一位车牌挂着粤港两地牌的陈姓私家车主告诉第一财经记者，两天前，他就有听身边朋友在议论这个楼盘。“实在不知道买些什么产品来投资，想来想去还是这种好地段又站在政策风口的楼盘最安全稳妥。”

深圳新近的公寓市场很容易看见投资客的身影。很早就看上招商太子湾?湾玺并错失第一次抢房而成功实现第二次线上秒房的一位王姓购房者来自成都，在深圳有经营一家小公司。用他的话来说，秒上“很幸运了”。

3月12日，产权40年，光明新区勤诚达正大城453套酒店公寓产品——8C独栋亚朵酒店公寓开盘，吸引了百人戴着口罩前往。

第一财经记者了解到，最先售罄的属于两房的62平方米商务公寓，户型最小的36平方米、45平方米、50平方米目前有少量在售，总价在100万-200万，有不少投资客前来了解。一位购买了62平方米商务公寓的东莞王姓购房者告诉第一财经记者，购买主要用于投资。

深圳楼市的投资客们不少都是老江湖，眼光狠准，下手麻利。他们紧盯着深圳楼市供不应求、刚需群体购房需求旺盛这两大核心要素不改，笃定深圳楼市基本面不会变，但凡看上有好预期的地段、一二手价格倒挂的楼盘放出来，便果断下手。近日秒抢、日光的几个公寓产品，在业内人士看来，不过是深圳楼市的正常表现：投资客的需求一直没离场。

不过，疫情持续叠加量化宽松货币政策，投资者投资动机中夹杂担忧货币贬值的情绪。眼前看得见的一二手公寓价格倒挂可以说是促使他们毅然购买的核心因素之一；另一重动力来自时下可配置的核心资产太少。

深圳楼市行情特立独行亦高度市场化，外加去年以来多重独有政策红利加持，也给予了投资者更多持有信心。市场人士表示，若外部环境没得到实质性扭转，投资客还会继续锁定公寓等抗跌性较强且不限购的核心资产。

楼市复苏还有距离

据深圳中原研究院数据显示，2月深圳新房成交830套，环比下滑70.5%；二手1667套，环比下滑77.8%，合共成交2497套，为近十年来最低。刚需盘目前复苏进程整体滞后于投资盘。

作为深圳交易量常年位居前三的二手楼盘，龙岗区龙珠花园时至今日还鲜少有交易量。因为疫情期间，深圳龙岗、宝安、南山等数个片区二手楼盘目前仍不允许中介带外来者入小区看盘。

“我们从2月到现在成交了3套，都是网上成交。”位于龙珠花园小区入口处的一家房产中介在2019年11月深圳推出豪宅税减免之际，一度出现一天卖一套的情况。

同时，多个区二手中介门店成交均较去年同期下滑。

“豪宅客户实力雄厚，投资属性高，敢于出手入市。反过来，刚需客户比较谨慎，自用为主，希望线下看房才下决定，影响入市时间，所以相对豪宅反应慢点。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦对此解释道。

伴随新近深圳福田区等个别区开始逐步放开线下看房，楼市的成交量并没有恢复到1月新房、二手房成交量分别为2813套、7499套的水平，但活跃度提升显著。

乐有家研究中心提供的3月9日-3月15日周深圳楼市数据显示：一手住宅网签833套，二手住宅过户1819套，单周的状况已赶超深圳2月楼市整体状况。

业主们对于深圳楼市的后市信心依然强烈。中原地产数据显示，上周深圳业主报价上升的盘源占比依然过半，为55.3%。仅深圳罗湖、福田二手住宅报价下跌，其他区域二手住宅报价上调，其中宝安二手住宅报价上调2.11%，涨幅最大。

深圳中原研究中心也指出，随着国内疫情的缓解，越来越多项目开放售楼处、样板间，部分项目开展认筹活动，预计3月下半月深圳入市项目会逐步增加，成交也会继续回升。

“未来一个月，刚需住宅产品活跃势头显著，成交回暖明显的话，那就基本能够确定深圳楼市进入迟到的小阳春了。”多位房屋中介人士均表示。

栗小姐在深圳从事中介代理近十年，经历了2016年10月 “深八条”出台后深圳楼市进入超20个月的下行通道，中介经纪人一年开不出一单的惨淡，目前显得很乐观，“二手楼现在不是卖不动，主要是疫情没办法带客看盘。”

需求未离场，楼市活跃迹象显著，最需警惕房价上涨以及产生的投机泡沫。尤其是深圳2019年底楼市量价回升，过热的苗头若隐若现。

3月3日，今年深圳第一次土拍，有三宗是双限的人才保障住房，均花落深圳公共住房保障企业深圳人才安居集团。在4月14日深圳再度推出的三宗地中两宗仍属于双限的人才保障住房。

在新增供应量较少与购买力强需求未离场面前，政府似乎早已觉察并走在了前面。