记者 |黄昱
购房者走过最深的路，恐怕就是开发商“无理由退房”的套路。
疫情之下，“无理由退房”风潮席卷全国，成为开发商在线上售楼的标准套餐之一。但“无理由退房”是真的无理由吗？动辄上百万的房款是否又是想退就能退？退房后的购房者还是原来的购房者吗？
在现实中，购房者退房不仅面临重重阻拦，还可能失去大额资金或“首套”购房资格，人们有理由认清“无理由退房”的真相！
不好退的房子
作为“沪漂一族”，徐芸早已决定在上海奋斗几年后就回老家连云港定居，购置一套心仪的房产可谓是头等大事。为避免自己装修麻烦，徐芸将目光投向精装修楼盘，并于2018年5月19日购入一家开发商在当地的房子。
“因为是精装修期房，所以在买之前我还是挺担心交付时会出现质量问题。”就在徐芸有点退缩时，置业顾问告诉她可以签订《无理由退房协议》，这样直到办理正式入住手续之前都可以享有无理由退房权利。
在签这份《无理由退房协议》时，徐芸一方面觉得自己有了一条退路，另一方面也确信自己买对了房子，认为开发商肯定是很有底气才敢和购房者签订这样一份协议，不可能真的会走到退房那一步。
满怀期待地等了一年半后，徐芸在2019年12月28日收到验房通知，但实际的装修效果却让她很失望。“当天我就决定要退房了，当时销售第一句话就是问我有没有办理入住手续，知道我没办理后，才答应在30号给我办理退房手续。”
徐芸签订了一份解除《商品房买卖合同》及认购书的协议，开发商同意返还她约131.6万元总房款，但要求她将购房发票、收据以及《商品房买卖合同》返还，同时保证不以任何理由、任何方式向开发商主张任何权利。
然而协议签订完后，徐芸迟迟没能等来开发商的退款，这导致她无法及时偿还银行贷款，也意味着将承担更多的利息。据了解，徐芸首付交了约91.6万元，剩下的40万通过银行商业贷款补齐，期限30年，每个月房贷要还400元本金+1900元利息。
徐芸很无奈：“我从2018年9月就开始还房贷，光利息就已经损失了3万多。开发商不仅不会补偿我之前已经交付的银行利息，也不告诉我具体的退款时间，就一直让我等着。”
除了像徐芸“无理由退房”后却无法“无理由退钱“的情况外，还有部分购房者却因为一些理由而无法行使“无理由退房”权利。
在大连购买了同样可以“无理由退房”房子的王先生表示：“我是2019年5月31日签的认购合同，6月27号当天交齐首付并签订了买卖合同，但销售却告知，因为我没有按照合同规定的在6月9号之前交齐首付，属于违约，所以不能享受无理由退房的权益。”
尽管有一些合同条款的纠纷，但王先生还是接受了销售给出的解决方案：不签无理由退房协议，也不签放弃无理由退房。这一做法为之后发生的事埋下了隐患。
开发商原本承诺在购房1个月内办好网签备案，但直到现在没有办好。“我每个月至少会催三四次，对开发商的信任感已经消耗殆尽了，于是在今年1月提出要退房，但至今没告诉我到底能不能退。”
王先生遇到的情况并不是个案，中国裁判文书网显示，以“无理由退房”为关键词进行搜索，目前有487篇相关案件裁判文书，当不少购房者无理由或者以贷款审批未通过、价格不一致、延期交付等理由申请退房时，相关开发商则以购房者未签订《无理由退房协议》、首付款逾期、逾期申请退房、逾期付款或不可抗力因素等理由拒绝。
岳某就是其中一员，其起诉称，2017年1月22日与廊坊市翡翠华庭房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，按照约定，如岳某无任何违约行为，则自签署协议之起至办理入住手续前的任何时间，其享有无理由退房的权利。岳某于2018年10月起与开发商多次提出退房，但开发商以首付款逾期等各种理由拒绝。
河北省廊坊市中级人民法院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》及岳某交首付款、装修款时间均为2017年1月11日，若开发商认为岳某交款时即违约，是不应再与原告于2017年1月22日签订《无理由退房协议书》，故开发商抗辩理据不足，不予支持。
最终判决结果是，解除开发商和岳某签订的《商品房买卖合同》，开发商要在1月内退还岳某147.7万元的购房及装修款，同时赔偿岳某从2019年1月1日起的本金利息损失。
退房的真相
在中国房地产史上，“无理由退房”并非新鲜事。1999年，为应对SOHO现代城公寓收房时存在的室内空气问题，潘石屹首次提出“无理由退房”，称 “既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚。”
2001年，潘石屹又推出升级版“年息10%的无理由退房”，希望不仅能和购房者好聚好散，还给“青春损失费”。此后，每当房地产市场不景气、开发商面临销售回款压力时，总有开发商会祭出“无理由退房”。
2015年起，恒大针对全国所有楼盘启动“无理由退房”举措，此后几年在市场上可谓“一枝独秀”，几乎没有一家房企推出与之相同的政策。
此次疫情期间，楼市陷入“冰封”，富力、花样年、融创中国、阳光城等超过30家房企都推出了不同力度的“无理由退房”政策。“无理由退房”虽然在一定程度上能够减少购房者的顾虑，但一旦真走到退房那一步也会导致不少纠纷。
在不少业内人士看来，如今房企推出的“无理由退房”在细则上五花八门，购房者一定要了解清楚后再下决定。
据界面新闻了解，各家房企在无理由退房的时间期限以及细则上存在较大差异。
除恒大是自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续之前，任何时间都可退外，大部分房企无理由退房期限从7天至半年不等，且有的房企要求在当月缴纳20%房款且未完成网签备案，有的则要求签订《商品房买卖合同》后才享有无理由退房权利。
而那些要求签订《商品房买卖合同》的房企，又会对购房者做出多重限制，如要求购房者在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为（如首付款逾期），购房者选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。
在大源按揭负责人郑大源看来，即便购房者满足了各种退房的条件，但要实现“无理由快速无损退房”仍然困难重重，这涉及了购房者、开发商、金融机构、房管局等多方主体，囊括了买卖、借贷、法律担保等复杂关系。
合硕机构首席分析师郭毅指出，如果该套房产已计入房企项目业绩，营销团队该拿的佣金、奖金已经落袋为安，购房者想要申请退房必然会被反复劝阻，且面临开发商漫长的逐层审批流程。
郭毅认为，只有开发商建立起与无理由退房全流程适配的机制，敢于承诺在购房人发起退房诉求后多少个工作日内办妥全部退房手续、退回全部款项的开发商，才能真真正正地做到让退房“无理由”。
对于那些已经网签备案并通过银行按揭贷款的购房者而言，退房往往意味着大额资金及征信损失，远不像网购平台“7天无理由退货”那样轻松简单。
郑大源指出，购房者一旦在房管局办理了网签备案且通过银行按揭贷款，那他退房前每月支付的房贷利息就是已确定损失，之后申请退房也并非“取消交易”，本质是将房子卖给开发商，不仅需承担撤销网签备案的手续费，名下的房贷记录也不会取消。
在一些热点城市，购房者无房但有房贷记录的话，再买房就需要按二套房标准缴纳首付，比例由三成提高到四成或六成。
北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人张茂荣表示，很多购房者并不了解这一情况，盲目相信“无理由退房”会给自己带来便利，进而忽略对自身权益的损害。
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本文来源：界面新闻
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