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未来 放宽想 | 未来金茂府「宽作160」整栋上新

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摘要:叶檀、许小乐云开讲,北京豪宅市场“叫板者”浮出水面。

3月12日下午14:00,#未来 放宽想#——北京新顶豪时代前夜{云探秘}沙龙活动,在未来金茂府「宽作160」大师样板间举行,知名财经评论家、财经作家叶檀女士,贝壳研究院首席市场分析师许小乐先生亲临助阵,预测疫情影响下2020年经济、楼市走向及购房趋势变化,为购房者提供从宏观格局到微观细节的参考。活动全程以云直播的方式,为大家奉上一场经济与楼市的思维盛宴。

*现场照片

左:贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

中:知名财经评论家/财经作家/叶檀财经创始人/华鑫股份首席经济学家 叶檀

右:网易传媒主持人 曹丹丹

“股市震荡之下,房地产是很好的对冲工具。”——叶檀

3月9日以来,全球市场发生了重大震荡,从股市到大宗商品的现货期货市场,皆处于崩盘状态。在历史性大坑之前,叶檀女士给出了明确的资产配置方向,建议已购入股票的人要进行对冲,除了黄金、避险货币(美元/日元)等,房地产显然是很好对冲工具。

*现场照片

“市场不明朗,购房者暂停购买,但是需求是刚性的,观望之后,该买还是买,该卖还是卖。”——许小乐

关于疫情下的房地产市场,许小乐先生认为,疫情对消费领域影响伤害最大,但对房地产市场需求的影响不大,从开始疫情到开始控制人流,这个时候对于新房、二手房市场都会起到暂停的作用。

随着疫情的缓解,3月的第一周链家数据显示,新增客源量基本恢复到12月份平均水平,随着中介门店的陆续营业,成交量现在已经恢复到过去的60%左右。值得注意的是,成交量受影响时期,价格一直处于相对平稳状态,购房数量、欲望也正在稳步回升。

*现场照片

“买城市、买地段、买好房子,才能保证不动产的保值增值。”——叶檀

针对房地产市场,各大城市也纷纷出台了调控政策,一方面增加需求,另一方面为房地产公司解套。政府调控之下,如何配置房地产资产,不用太多的去考虑政策刺激问题,而应考虑到住房的基本面问题。叶檀女士认为,买城市、买地段、买好房子,才能保证不动产的保值增值。

首先,买大城市。资源集中在大城市,一定要找公共资源较好的城市置业。例如疫情之下,一座城市的医疗资源、每千人拥有的病床量指标就会变得越发重要;

其次,买好的地段。叶檀女士认为,好地段只有两个:第一个是市中心,第二个是新区,未来有前景能够发展起来的新区;

再次:买品质好的房子。一座房子会伴随家人生活几年甚至几十年,建筑质量问题,直接关乎生命安全和生活品质。

叶檀女士讲到,房地产等大宗投资基本上有一个预期,到达品质预期值,加之低于心里预期的价位,就是合适的买进时机。

无疑,未来金茂府符合优质资产的大部分标准。

在城市和地段方面,中国金茂向来择址核心城市、核心地段或是潜力地段进行开发,未来金茂府亦是如此。位于北京“三城一区”战略主场——未来科学城一期核心区,依托307万㎡城市资源,周边配套一应俱全:距离在建中的17号线地铁约800米,望京国贸一线贯通;优质教育资源;清华长庚国际医院、滨水公园、10万+㎡商业,城市公共资源触手可及,满足90%优质生活所需。

在品牌和品质方面,金茂府11年24城47府,逐步形成独有的核心技术、严苛标准与管理体系。就实测实量来讲,金茂要求项目实施质量数据不低于96分,远高于市场的90分。再比如户型缺陷率,项目则要求不高于0.7条,远高于行业标杆的1条标准……金茂的产品壁垒,也让同行无法模仿精髓。

*现场照片

“土地市场上,非限竞地块的开闸,或将拉高整体市场房价。”——许小乐

从土地供应节奏来看,限竞房市场总共供应100多块地。大量同质化刚需新房井喷供应,导致供给和需求之间出现了断档,从刚需到改善到新房的换房链条断供,尤其是购房者的改善需求难以得到满足。

2019年以来,限竞房的土地供应占比逐渐减少。2020年2月11日起,北京土地市场在疫情中全面开闸,成交16块宗地仅有2处为限竞地块。预计一年半到两年以后,北京商品房占比又会回到占比高位。这对于未来改变北京顶端住宅的稀缺有辅助作用,也能让换房链条周转起来,但是整体房价的走高也是必然的。

越稀有的资产,未来的价值会越来越高。因此,现阶段限竞房市场的一批优质项目,将成为性价比最高的房源,未来难再出现。就北五环而言,年初成交的海淀西北旺地块,成交楼面价54380元/㎡,不限价,预计市场价将高达8万+,而未来金茂府平均售价才5万+,北五环一东一西,同样的纬度,这其中的差价红利不言而喻。

*现场照片

“过去20年是买房时代,房屋价值由货币决定;未来20年将步入居住时代,房屋价值由居住品质决定。”——许小乐

在大的背景政策之下,靠买房发家致富的时代已经过去了。如果说过去房屋的价值是由货币决定,由金融决定,未来则一定是由居住品质决定,这就是所谓的“房住不炒”落到居住上最大的落脚点。而此次疫情,则让人们更清晰的认识到回归居住本质的要义。

居家隔离的时间,人们的生活场景发生了转变,过去是每天早出晚归,跟房子的交互是每天睡觉的几个小时,房子的问题根本没有浮出水面。

如今,大家不得不和房子、和家人共处24小时,每天有足够的时间看太阳从东边升起、从西边落下。你会看到房子也是有机体,它也是有生命的。厨房是不是有点窄,炒菜的时候转不过身?洗手间里的地漏是不是串气?办公的时候会不会被打扰……从家人到社会人的角色在同一个空间不断叠加,就会发现今天住的房子,实在离期望的居住环境有很大差距。

针对疫情,贝壳研究院也做了消费者购房预期偏好的调查。调查中,人们的居住观也发生了很大转变:

第一:倾向大户型。大部分人更愿意在未来买房、特别是换房的时候,花更多的钱选择更大的户型、更大的面积,去满足家庭不同的人,包括两代同堂、三代同堂的各种角色的叠加;

第二:偏好低密度。需要跟社会保持一定的自我感,低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触,大大降低感染的风险。

第三:青睐科技感。房子物理上的感受,如家里的温度、湿度、空气等已进入到买房决策之中。

第四:注重物业管理。过去买房子可能是买物理属性,今天越来越多人买房子的时候愿意为“软性服务”付费,毕竟一场疫情让大家懂得,好的物业不仅能享受更高的礼遇,关键时刻是能救命的。

随着低密土地供应的减少,“限墅令”叠加土地供应容积率的提高,未来一段时间,容积率超过2.0的小区,关注度将会降低。

在社区规划上,未来金茂府,1.5容积率,打造了金茂第一座纯粹以洋房形式呈现的金茂府。7-9层设计,最大化楼间距(约38-55米),给景观更多的尺度,居住舒适度远高于北京市场平均1.97的容积率社区,同时一梯两户设计,也为住户之间提供了安全的私密空间。

在室内空间体验上,未来金茂府建面约160㎡全龄、全能四居,三代同堂无压力。同时,植入12大科技系统,全置换新风系统,不用开窗就有新鲜、洁净的空气送入。冬季20-22℃、夏季24-26℃舒适温度,冬季不低于30%、夏季不高于70%的适宜湿度……让业主时刻享受绿色健康的高品质居住环境。

*现场照片

“世界上最好的东西,就是当你需要的时候,发现它全部都是存在的,但是你又感受不到它的存在。”——叶檀

当问及到理想中住宅的未来感,叶檀女士回应道,未来感是懂你的一切,能为你准备好未来所需的一切——正如未来金茂府科技所提供的生活体验。例如在雾霾或疫情期间,你意识到洁净空气的重要性,但事实上新风系统365天都在无形中守护家人的呼吸;取暖方式完全从人体感受出发,保证与体感实时呼应的室内温度;针对城市水污染的现状,安装净水系统,避免后期安装的繁琐……所有未来生活将遇到的问题,在入住之前已经全部配备妥当。

*现场照片

关于未来感的畅想,许小乐先生则认为是“自由、可变”。房子能能够随着家庭成员的变化,随着自己的时间、年龄的增长,能够给未来的调整带来无限可能。就像「宽作160」可生长户型,专门设计了一处弹性空间,即书房部分。

书房与客厅可分可合,可以打通为7.1米面宽的大宽厅,亦可将书房改造为儿童房、客房,或是兴趣空间,满足不同家庭阶段的变化需求。

*未来金茂府 「宽作160」样板间实景图

北京豪宅市场“叫板者”浮出水面

2019年在新房高度同质化的情况下,北京一、二手豪宅热度都明显提升,较低的杠杆依赖度使得豪宅市场表现和全市大不相同。

2020年,北京豪宅市场将会处于平稳向上的状态。向上是产品的品质、需求的品质往上走,不是量和价格的上涨,只有更好的产品才能激发起目标人群换房的欲望。

位于北五环未来科学城高改区域中的未来金茂府,限竞土地的属性,却不受7090政策影响,打造5万+标配金茂府,为高阶新中产提供高级改善居所。

近日,未来金茂府爆款产品「宽作160」也与趋势同步上新,建面约160㎡精装科技洋房,台湾大师唐忠汉先生亲理设计,13.6米巨幕式四面宽,10大全明空间,“客书餐厨”四维社交空间,3+1可生长户型设计,不管是从资产的安全度,还是生活方式的舒适度上,都成为五环8万+豪宅进程中的个例、市场难得一见的稀缺恒产。

项目预售许可证号:京房售证字(2019)58号

开发商:北京城茂未来房地产开发有限公司

销售代理机构:北京中原房地产经纪有限公司

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