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海南念楼市“紧箍咒” 房价或进入下降通道

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(原标题:海南念楼市“紧箍咒” 现房销售吓退房企)

时代周报记者 蔡颖 发自广州

3月9日下午3时左右,显示在海南省人民政府官网主页上的现房销售政策已消失,引发了外界对于海南楼市政策被叫停的猜测。

随后,时代周报记者致电海南省人民政府服务中心,相关工作人员表示,并未收到该政策被撤下的通知,只是相关细则还未出,所以暂时查询不到具体信息。

记者发现,3月7日海南省房地产最新政策新闻发布会的信息仍能在其官网上查到。

事实上,继2018年实施全域限购,海南2020年再次成为焦点中心。

3月7日,海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。在重申全域限购政策不变的同时,海南省提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

从1994年至今,内地房企便一直采用香港的商品预售制度。经过多年发展,预售制度已成为国内商品房销售的主要方式。

与海南取消预售制度不同,近期多地对楼市调控政策都以宽松为主。就在海南发布政策的前一天,3月6日,山东省住建厅出台了相关政策,对于符合条件的房地产项目放宽申请预售许可条件。

时代周报记者不完全统计,到目前为止,已有无锡、西安、南昌、上海、浙江等多个省市,推出涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等维度,给予地产企业支持。

3月9日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示,海南与山东等地方出现调控方向相反显示在“房住不炒”的基调下,地方政府更好地因城施策。

与此同时,现房销售制度对开发商的资金回流以及财务能力提出了更高的要求。

房企面临严酷局面

对市场主体房企而言,现房销售制度提高了项目开发门槛,也提升了自身的资金成本。

3月9日,地产经济学家邓浩志向时代周报记者算了一笔账:“现房销售政策推行后,商品房不得预售,则资金回笼时间会延后两年左右。房地产项目融资周期如果延长两年,那投资总额会因为财务成本提升而提升,预计15%(2018年上市房企平均融资成本8%,两年则15%左右,按投资总额算是因为自有资金也有机会成本,所以不能只算有息负债)。”

3月9日,央系房企华南区域的投拓人士李志(化名)告诉时代周报记者,从去年下半年起,其所在公司的海南区域就已经并入到华南区域。

“目前我们不会在海南区域拿新的住宅项目了,只保留有原来的文旅项目。”他说道。

李志告诉时代周报记者:“我们公司一般不会轻易拿现售项目,主要是资金成本太高,但是如果拿地成本足够低、拥有较高回报率的话,企业也会适当考虑。”

“取消预售制度需要企业投入更多的自有资金,同样的资金以前可以开发3—4个项目,而在预售制度的条件下只能开发1个项目,这对于我们这样的中小房企发展是极其不利的。”3月9日,一位广州房企的投财务部人士告诉时代周报记者,他所在的公司之前有考虑去海南开发旅游地产项目,但现在看来,这一计划暂时搁置了。

同一天,一位参与过深圳现售房销售的营销人士也向时代周报记者表示,现房销售对于企业的财务能力以及产品品质要求非常高。“我们在深圳的那个现房销售项目几乎没怎么赚钱,刚好维持收支平衡。”他表示。

3月9日,海南锦诚·海岛服务商董事长王路向时代周报记者建议称,开发商如果在海南区域土储比较多,完全可以通过资金计划调整,平衡现售压力。如果还有建筑新技术,比如装配式住宅,也许安全可以缩短建设周期。

各地楼市政策分化

此次海南取消预售被视作全域限购再升级。

2018年4月,海南省推出全域限购,同时房地产开发投资也呈现出逐步下降的态势。当年,该省商品房销售额同比下降23.23%,2019年同比再次下滑38.76%。

与海南做法相反的是,2―3月期间,多地政府密集出台涉房类政策,帮助房企渡过难关。其中,大多集中在降低预售门槛方面。

2月12日,江苏省无锡市政府在官网发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》。

继无锡之后,苏州也于2月24日正式宣布,取消现房销售和封顶销售的限制。

山东随之跟进。3月6日,山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》(简称《意见》),要求统筹做好住建领域经济社会发展工作,适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

李宇嘉表示,各个省份的情况都不同,应具体问题具体分析,作为岛型经济体,海南的经济体量小、产业简单、人口少(常住人口近944万),地产规模很小(占全国的1.2%)。

李宇嘉认为,从地产依赖到产业转型,包袱少、负担轻、转身快。

在李宇嘉看来,海南省“去地产化”的决心是非常强烈的,自2018年4月,海南开启断腕“去地产”,此次取消预售制度,足以证明两年过去了,海南的转型决心依旧没有变。

3月9日,中原地产首席研究员张大伟告诉时代周报记者,各地楼市政策仍然以稳为主,近期多个城市松绑房地产调控被叫停下,房地产政策松绑预期降低,海南第一个收紧调控。

海南房价或进入下降通道

该政策将给海南楼市带来怎样的影响?

张大伟向时代周报记者指出,从政策力度看,海南主要的调控政策是针对本地户籍限购第三套房,与所有新出让土地现房销售。其中,本地户籍购第三套房的比例非常低,而且即使一个人的单身家庭也可以购买两套,所以影响较小。

“商品房住宅实现现房销售,也指的是未来新出让土地,对于市场上开发商已经获得的土地没有影响。”张大伟表示,海南的存量住宅土地规模巨大,住宅土地供应已经减少。仅2019年就宣布过3万亩以上的存量住宅土地不能再进行住宅开发,整体看,对于海南的房地产市场会产生一定影响,但不是太大。

邓浩志则认为,此次现售制度已经把关于海南可能放松调控的最后幻想破灭掉了,房地产的投资额将继续下跌,新增项目也可能会停止。

在邓浩志看来,此番调控政策切割了土地的资产属性,将逐步压低房价,未来海南房价将进入一个长期且缓慢的下降通道。

他还表示,有部分稀缺资源物业其房价会较为稳定。

2018年9月中旬,广东房协的一份关于讨论取消预售制的文件在网上流传,但截至目前,只有雄安新区采取现房销售制度,而海南成为全国首个取消预售制的省份。

海南的政策会否在其他省份推行?在邓浩志看来,还需观其效果,短时间难有定论。

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