（原标题：南三环北京金茂府二期户型图曝光，75平两居900万起）
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昨天石景山华润电建地块官宣案名「长安九里」，今天严肃君就拿到了北京金茂府二期的户型图。是的，就是你心里想的那个北京金茂府二期。*相关阅读：北京金茂府"二期"来了！金茂合生联合拿下石榴庄不限价地块 1.主推户型面积为75平米、110平米、131平米、156平米，少量105平米，共357套房源； 2.“府”系精装，科技住宅，总价900万起，折合单价12万/平米； 3.社区规划为围合式布局，共3栋住宅楼，围绕中心景观排布，楼间距很可观； 4.北京十一学校丰台中学、丰台小学均将于今年9月开学招生； 5.户型分布图显示，156平米四居为一梯两户，但享有独立电梯间，预计电梯将为双开门，有利于降低公摊；其余户型均为两梯三户；
6.地块属性复杂，配建商业，以及公交设施规模约10440平方米，1处邮政所约200平方米，1处养老机构设施约3000平方米，1处社区文化设施约1000平方米，300个社会停车位。严肃君还拿到了户型图，目前没有标尺，最终以项目官方发布户型图为准。
75平米两居（C户型）为纯南向户型，户型设计无功无过，整体比较方正，明厨暗卫。156平米四室两厅两卫，户型整体较方正，南北通透，边户为全明空间；南向三面宽，达到10.2米；一梯两户，独立电梯间，私密性较强；主卧为套间设计；唯一的遗憾是，客卫没有干湿分离。105平米、110平米、131平米三室两厅两卫（戳图可放大）三居目前有E、F、B三种户型，分别为105平米三室两厅两卫边户、110平米三室两厅两卫中间户、131平米三室两厅两卫边户。从户型来看，南北通透，整体相对比较方正；主卧为套间设计，独立卫生间私密性较强。但，最大的槽点是：三居南向均为两面宽，窄面宽长进深。不过，北京金茂府二期延续“府”系精装、科技住宅，“恒温恒湿恒氧”的黑科技，在某种程度上能够弥补户型设计上的不足，不会存在北向卧室冬天冷的问题。“无论什么时候，对于刚需来说，最好的买房时机就是——现在。”但是75平的两居预计总价900万起，折合单价已经达到12万/平。无论是总价还是单价，这都不是一个面向普遍意义上的刚需购房者的产品。因此，严肃君的N个500人置业群里的购房者，都在自我调侃---对此，严肃君只能说，开发商的刚需是以产品的面积段为准要划分的。那么问题来了，一个预计售价12万/平米的准豪宅，为什么要做刚需产品？F1住宅混合公建用地，从地块规划条件来看属性复杂。地块地上建筑规模仅63070平米，刨去大量配建、还建设施14640平，可售建筑面积仅48000平左右。还需要配建商业，以及公交设施规模约10440平方米，1处邮政所约200平方米，1处养老机构设施约3000平方米，1处社区文化设施约1000平方米，300个社会停车位。如果参照北京金茂府的产品，做175平起的大户型，谁会愿意花费近2000万，为一个又有商业又有养老、公交场站等等设施的小区买单。② 作为北京金茂府二期单价肯定不会比一期低，但产品相对一期最好有一定差异化。据网易房产数据中心统计，北京金茂府2019年全年成交均价99033元/平米，成交套均面积238平米。当前北京金茂府在售主力户型为206-230㎡三至四居。二期75-156平的面积段，在总价区间上跟一期完美避开。小户型的出现，大户型窄面宽长进深的设计，一定程度上也是经济逻辑向产品逻辑的妥协。毕竟，小户型多出货。④ 什么人会买？中国金茂府系产品业主调研显示，80后、85后逐渐增多，客群整体趋向年轻化。北京金茂府二期倾向更年轻的购房群体，也是产品面积段调整的原因之一。至于到底最后谁会买单，严肃君之前就提出过：有钱人的买房逻辑很简单，且越有钱越简单。对于豪宅购房者来说，只要有一个点特别打动他，就够了。北京金茂府是目前北京在售的“金茂府”中位置最好的。二期距离南三环仅250米左右，紧邻宋家庄地铁口。宋家庄为地铁5号线、10号线、亦庄线三轨交汇换乘站，所经片区可以说是“非富即贵”。从宋家庄沿5号线，3站到天坛东站、6站到东单站；沿10号线，7站到国贸；沿亦庄线首发站，5站到亦庄经济开发区核心区，终点为亦庄火车站。周边商业、教育、医疗配套齐全。今年9月，十一学校丰台中学、小学正式投入使用，实属锦上添花。北京十一学校丰台中学落址北京金茂府039地块，规划用地规模24000平方米，总建筑面积约35000平方米，计划建成普通公办走班制初中校，可容纳学生1100人。学校将于今年9月份正式招生。北京十一学校丰台小学（改扩建项目）位于丰台区石榴庄南里，与北京金茂府社区医院地块相邻，占地面积11462平方米，建筑面积4976平方米，将新建1栋实验楼，占地面积7898平方米，建筑面积6319，规模为24班，学位约1000个，计划2020年9月投入使用。此外，配建的医养中心、社区医院等配套项目施工建设中。不得不说，绝佳的地理位置，和“金茂府”自带的光环，就已经足够吸引大波购房者的目光。对于北京金茂府二期，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~
本文来源：严肃买房报告
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