2月楼市成交创近十年最大跌幅 房企资金链面临空前考验

在疫情冲击下，二月楼市交易量几乎跌至冰点，创下近十年以来最大跌幅。

据克而瑞最新监测数据，全国27个重点城市二月新建商品住宅仅成交了240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%。受疫情影响较大的武汉、重庆，因买家购房意愿不强加之售楼处开放受限，二月甚至出现了0成交。在各地楼市成交量大幅萎缩的情况下，房企二月的销售业绩也随之出现大跌。

方正证券首席分析师夏亦丰指出，目前看三月结束疫情概率较低，预计房企销售还将继续在谷底徘徊。在资金回笼速度普遍放缓之际，考虑到今年适逢还债高峰期，房企将承受比以往更大的压力。

“随着各地售楼处逐渐恢复开放，预计多数城市交易量会有所改善，但如果四月份业绩仍不见好转，部分房企资金链会相当紧张，甚至可能会出现预警，应引起高度关注。”夏亦丰表示。

楼市成交量断崖式下跌

据克而瑞监测信息，二月份，北上广深四个一线城市总成交量只有29万平方米，同比下跌73%，环比下跌82%；二三线城市总成交约211万平方米，同比、环比分别下降78%和84%。除成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市成交量不到10万平方米。

中指院上海研究总监方颃对财联社记者表示，今年二月成交量下降幅度之大，为近十几年所罕见。

“2003年非典之后，国内还未在二月出现成交量如此大的降幅。从往年同期成交数据来看，春节假期结束后，成交便开始复苏。今年2月1日刚好是农历正月初八，春节假期基本结束，但今年春节后成交量并未出现往年的复苏，可见疫情对市场成交影响有多明显。”方颃说。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，三四线城市受到的冲击尤其大。“受疫情影响，今年返乡置业成交量很低，而随着二线城市放开人才落户政策，相当一部分需求又被吸引到二线热点城市。在此背景下，三四线城市项目销售前景不容乐观。”

各地楼市成交断崖式下跌，令多家房企二月销售业绩遭到重创。富力地产（02777.HK）公布的数据显示，2020年2月，其权益合约销售额为25亿元，同比下降58.68%，环比下降59.55%；融信中国（03301.HK）2月总合约销售额约30.36亿元，同比下降58.71%，环比下降58.74%；首创置业(02868.HK)2月签约金额约8.4亿元，同比、环比下降幅度均超过80%。

上述房企的销售情况仅是“冰山一角”。据克而瑞监测数据，今年2月全国TOP 100房企全口径销售金额3243.3亿元，环比下滑43.8%，同比下滑37.9%。从1—2月累计销售金额来看，百强房企整体业绩规模同比降低23.8%；其中超过八成百强房企二月单月和累计业绩，均出现下滑。

“对房企来说，今年二月是近几年最为艰难的一个月。接下来如果仍无法及时获得销售回款，一些企业资金链紧绷的情况仍将持续。”杨科伟告诉记者。

他进一步表示，楼市原本就处于下行周期，疫情的影响使各家企业销售额大幅缩水，外部债务压力加上内部各种开支，令房企正面临前所未有的考验。

房企三月销售不容乐观

遭遇了二月销售寒流后，房企面临的考验远没有结束。

一家闽系房企营销部经理对财联社记者表示，从目前情况来看，三月疫情可能不会结束，售楼处开放仍然受限，而银行贷款、网签等与房产交易相关环节，短期内很难恢复到疫情前的水平。成交低迷的情况，可能还将在三月延续。

杨科伟指出，除交易几近停摆、成交大幅下滑，疫情对市场的影响还体现在多数重点城市的库存消化周期被明显拉长。目前，佛山、无锡、青岛等城市库存消化周期跃升至18个月的警戒线之上，大连、长春、厦门的库存消化周期则进一步升至超过30个月的高位。

有业内人士认为，虽然房企接下来的成交仍不容乐观，但如果仅从单月情况来看，房企销售已熬过了月度最差的时期。

“三月销售情况应该不会比二月更差了。此前投资机构、房企及购房者，多少对楼市都出现了一些悲观情绪。疫情好转以及各地先后出台楼市支持政策，对稳定买卖双方以及投资机构的预期，都起到了一定作用。线下方面，随着房企加快项目复工、复产力度，以及根据属地原则售楼处达到相应条件可逐步有条件开放，将对项目销售产生积极作用。”夏亦丰在接受记者采访时说。

上海一家中型房企营销经理指出，三月销售情况可能会比二月好一些，但如想回到往年月度平均水平，恐怕还有不小距离。

“现在加大线上营销各种尝试，就是不让一季度销售下滑得更厉害，尽可能使业绩有所提升。”上述中型房企营销经理说。

方颃表示，虽然疫情期间不少企业通过线上渠道，获得了一些销售额，但这其中有不少并未完成真正的交易。

“不少企业的线上营销，更多带有线上认筹、积累客户的味道，不少订单仍有待通过线下签约，来完成最终交易。有部分企业通过线上营销取得不错成绩，但我们发现其中有不少成交量其实源于一月份，这部分于一月在线下已经积累的意向买家，二月通过线上达成交易。考虑到二月的销售缺少线下足够的支持，三月线上营销效果能取得多大效果，仍有待观察。”方颃告诉记者。

夏亦丰认为，二月原本是成交淡季，考虑到去年房企获得不错销售额，即使三月成交仍处于谷底，虽然日子难过但还可以承受。

“但如果四月销售业绩仍没有好转，在项目资金投入、还债压力以及人力、税费等各项开支的多重压力之下，房企资金链压力将进一步加剧，因而接下来两个月对房企很关键。这两个月，也是外界观察楼市和房企健康程度的重要窗口。” 夏亦丰说。