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北京土拍升温 优质地引发房企争夺

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张亮(化名)从没想过,有一天自己也会成为上市公司的债主。

“目前还有1个亿工程款没有结清。”3月1日,张亮对时代周报记者表示。

张亮所在的北京某工程公司,客户为某民营上市房地产企业,总资产超过2000亿元,过往合作一直很顺利。但自2019年下半年起,已合作了4年之久的房企,资金开始紧张。

事实上,张亮所遇情况并非特例。据克而瑞研报显示,95家典型房企年内到期债务达到5000亿元,且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期,待偿总额达到330亿元。

在债务承压背景下,开年以来,北京土拍市场虽然放出了12宗“不限价”的土地大礼包,其中不乏海淀四季青、海淀西北旺这样的利润空间高的优质地块。但除了融创和绿城外,均为资金实力雄厚的国企和央企成功拿地。

2月29日,北京中原地产研究院分析称,在售楼处关闭、销售停滞、政策扶持尚未明朗之际,绝大多数房企承受着较大的资金压力。面对高额的竞买保证金和土地出让金,资金充沛的央企、国企融资成本低,资金压力相对较小,有能力“抄底”土地市场。

北京土拍升温

1月20日,金茂和海益嘉分别竞得海淀四季青中坞村两宗纯商品房地块。这是2016年以来,海淀首次出让不限价地块。位置的稀缺性,超过7万元/平方米的楼面价,让海淀诞生了新地王。

随后的2月份里,热情参与的房企、被推高的竞拍轮数、不断攀升的溢价率,让北京土拍市场再度点燃。

2月11日,中交与华润联合体经过40轮竞拍,以22.89%的溢价率取得了通州马驹桥地块;14日,绿城在11家房企的竞争中,以29.8%的溢价率拿下了昌平区东小口地块;18日,绿城再度以49.78%的溢价率拿下通州区台湖镇地块,由于现场竞争激烈,竞拍一度从竞地价转入竞自持阶段。

中指研究院的数据显示,过去5年,北京住宅用地溢价率持续走低,至2019年已低至12.47%。而2020年前两个月19.48%的土拍溢价率,是5年来首次出现回升。

时代周报记者统计发现,房企的热情参与和北京土地供应结构变化密切相关。在开年以来拍出的16宗住宅用地中,有12宗为不限价地块,4宗为限竞房用地。

限竞房用地曾是北京土地市场的主流。但开发商对限竞房用地的热情并不高,集中供应的2018年土拍市场上不少流拍,即使到2019年也有不少以底价成交。

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“很多企业考虑到北京拿地性价比不高,而去其他城市拿地。北京取消了限价后,房企拿地积极性也提升了起来,从今年绿城在北京活跃拿地就可看出。”3月1日,易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示。

2月28日,北京春节后又挂牌4宗地,出让总价为118.75亿元,其中包括两宗“限地价+竞自持”的住宅用地。

“北京是京津冀市场的灯塔,在北京拿地相对稳定,特别在房地产下半场以后,可选择的城市和区域太少。”3月1日,某TOP30房企投资部负责人李晓(化名)对时代周报记者表示。

资金充裕者先行

虽然北京土地市场升温明显,但从有所斩获的房企情况来看,央企和国企成为拿地主力。

时代周报记者统计,在2020年北京成交的16宗地中,除融创和绿城外,全部为国企和央企摘得。

在国企、央企之外,能拿到地亦是规模较大,资金充裕的龙头企业。

“现在开发商资金普遍不足,绿城应该是储备资金比较充分了。”李晓向时代周报记者表示。

根据中指研究院的数据显示,2020年前两个月,拿地金额前三的房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%。TOP50房企拿地总额2861亿元。香港置地、绿城以及华润置地分别位于拿地前三强,保利发展、龙湖集团紧随其后。

时代周报记者注意到,拿地较为积极的龙湖集团,资金也相对充裕。

据2019年中报显示,报告期内龙湖在手现金为580.7亿元,平均借贷成本为4.56%,与华润、中海等头部央企融资成本持平,且已连续4年维持在5%以下。

3月2日,龙湖集团相关负责人对时代周报记者表示,拿地方面,将控制在适宜的土地储备规模,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,希望在全国五大区域能够做到均衡布局。此外,还会根据销售及回款的具体情况来灵活调整投资计划。

一二线城市土地市场回暖

尽管没有北京升温迅速,但在各地利好政策刺激下,上海、温州、福州等地土地市场热度也有所回升。

中原地产研究院数据显示,2月全国一二线城市共成交168宗住宅用地,占300城总成交量的20%。

“从实际拿地情况看,房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。与之相对应的,三四线及以下城市是土地流拍集中地。房企的布局意愿降低,市场趋冷是这些城市土地降温的重要因素。”58安居客研究院分院院长张波近日向时代周报记者表示。

据中指研究院数据显示,2020年前两月内,全国10个城市土地成交总额达到2567亿元,其中上海成交总价619亿元,同比增长112%;温州成交总价125亿元,同比增长1085%;南京成交总价120亿元,同比增长408%。

“包括北京在内的一二线热点城市,未来的抗跌性会更强,未来一旦政策放松,市场的热度来会很快提升。并且在房地产后续政策及市场变化不确定性增强的环境下,出于避险意识,对于一二线热点城市的拿地动力也会明显增强。”3月2日,张波向记者分析称。

对此,平安证券近日也作出相似判断,预计后续各地有望加大供地数量及质量,并降低土拍门槛提振土地市场参与度,供地增加以及竞争对手的减少,有望带来土地性价比上升,央企、国企及资金充足房企将迎来较好拿地窗口期。

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