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稳中求进:全球视野下的安全避险资产

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山雨欲来:不到30天资产空头频出

2020年的春天来得比往年更晚。一个月来始料不及的疫情影响中国及全球之际,与常人不同的是,企业家全家老小近一个的宅家相处,让他们不得不更小心翼翼地与不同家庭成员相处,另一方面他们更是焦虑疫情影响经济,担心今年经济继续下行。对企业家们而言,开年以来发生的一连串经济的黑天鹅事件,正是人们对个人资产避险成为焦虑的核心问题。

疫情对经济影响仅春节七天,餐饮、旅游、酒店等行业初步估算损失就为5000亿。为稳就业稳经济,今年连续的货币宽松政策和银行持续降息基本是确定之举。

2月3日,人民银行宣布开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,公开市场操作7天期逆回购和14天期逆回购的中标利率分别为2.40%和2.55%,均较前期下行10个基点。2月4日进一步开展5000亿元公开市场逆回购操作投放资金,两日投放流动性累计1.7万亿。

2月17日,央行新做MLF(中期借贷便利)并下调操作利率10个基点,以引导2月LPR(贷款市场报价利率)下行进而降低实体经济融资成本。同时为配合财政政策下地方债的发行,再度降准的概率仍在。

与此同时,经济三驾马车的外贸压力突增。2月18日,美国宣布取消包括中国、香港等25个经济体享受WTO发展中国家优惠待遇,这是美国对中国贸易战的继续。而此举将引发中国企业对美贸易成本增加,可能造成国内物价上涨,削弱产品的国际市场竞争力。外贸受阻,内销竞争更趋激烈,实体产业方面会出现一定消极影响。

2月19日,人民币对美元汇率中间价报7.0012,较前一交易日下调186个基点,人民币中间价年内首度“破7”。经济仍在受疫情负面拖累,政府扩大财政支出会带来更多债务,出口承压而进口持平也会让汇率偏弱。

今年2月尚未过去,货币宽松、外贸成本陡增及人民币贬值等系列重大变化对国内超高净值家庭而言绝非佳音,现金资产保值远比近二十年来任何一年都更显紧迫。

02

定海神针初现:答案竟在土地市场飘扬

战“疫”正酣让航空、旅游、酒店、餐饮、商业零售、电影和实体教育等相关行业遭遇重创之时,一个链接国民经济上下游60多个产业的超级行业——房地产却在悄然猛烈发力:

仅仅2月11日到18日,北京历经3场土拍揽金共364亿元,累计出让包括大兴、通州等地在内的9宗地块,其中3宗为不限价地块;仅绿城就拿下三宗地块,总价144.08亿元,平均溢价率达到37.86%。而2019年北京住宅地块成交溢价率仅在10%左右。

👉北京近期土地成交情况

2月份多个城市出台抗疫情、稳经济的政策及措施,其中就包括直接涉及房地产企业的地方鼓励性政策。

2月12日晚,西安市出台10条土地方面相关政策,主要涉及调整土地的出让方式,调整出让时间,可以分期缴纳土地出让价款并允许变更,实施预办理不动产登记制度,大力推行网上审批服务等多项针对疫情的利好政策。其后无锡、郑州、天津等城市陆续跟进。坚持房住不炒的大战略下,为解决地方财政和稳定就业,因城施策已然行动起来,同时疫情也强烈激发了人们在市政条件好的城市,比如北京、上海、杭州等赶紧拥有房子以及改善居住的需求,加大了人们对后市的乐观。

纵观国内三十年经济发展,每当宏观经济受到重大影响时,房地产仍是拉动经济的可靠引擎之一。放眼世界也是颠扑不破的真理:在数次波及全球的金融危机中,不少人面临财富洗牌,然而也有一些资产配置能在危机中守住资产,那就是世界城市中的全球高端住宅。1997年,金融危机后香港楼市,豪宅市场恢复最快;2008年,某投资大鳄想以半价拿下纽约中央公园西15号价值4500万美元的顶层豪宅,后被Third Point创始人丹尼尔·勒布全价抢走的新闻引发不小争议。就在美国金融海啸当年,纽约中央公园附近顶级豪宅的平均价格不降反涨15%,后成为经济动荡的定海神针。

03

未来几年

世界城市房产仍是富人资产配置的首选

根据莱坊机构公布《2019年全球财富报告》中的分析,超高净值人群在2019年的财富缩水3%,减少了2万亿美元。原因归咎于全球经济同步下滑,特别是亚太区的经济增速放缓。亚太高净值人群财富缩水幅度较大,在2018年减少1万亿美元,该群体人数也在2018年下降0.3%,相较动荡的脱欧、欧洲移民问题、美国全球贸易战等国际形势下,中国保持相对平稳的发展势头, 一带一路建设、国内资本市场加快开放等因素,驱动越来越多高净值人群的投资重心重归国内。

调查了600多位亚洲富人,他们计划在以现金形式持有财富,同时减少以黄金或债券形式持有资产的同时,规避市场风险的首要手段,房地产仍是他们投资组合的主要组成部分:房地产目前占亚洲超高净值人士投资组合的23%,高于全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投资组合的比例,中国内地在亚洲位居首位,占比高达50%。

在过去几年,超高净值人士越来越希望增加物业在其投资组合的份额,这个趋势在全球富豪拥有的物业数字中得以体现:他们拥有的物业数量由过去一年平均2.9个增至3.6个。

从2017年开始,全球豪宅交易不断上涨,当年交易量增长13%。2018年,几个主要城市的超高值豪宅销售刷新了人们的想象力。香港、伦敦和悉尼表现亮眼,悉尼还成功出现第一笔价值1亿澳元的房屋交易。

如果将时间线放长,过去十年,温哥华豪宅房价上涨101.5%,悉尼则以60%的涨幅排名第三。纽约虽然十年里仅上涨15.2%,涨幅垫底,但考虑到次贷危机的影响,“上涨”来之不易。同样中国的北京、上海、深圳核心城市在调控下仍然保持了价值的稳定:北京三环的缦合·北京2019年价格向上浮动35%,西三环老牌豪宅万柳书院价格上调到17-18万/平米。2018年深圳湾一号创出22万/平米天价,才不到一年这一纪录再次被刷新到27万/平米,涨幅超15%。这些超级项目为何能穿越经济周期保持如此坚挺?

👉2019莱坊城市财富指数

04

世界城市核心资源型豪宅

是资产压舱石

近三十年来因全球科技金融驱动,人口、财富向世界性城市聚集是全球共同的趋势。在此背景下,顶级豪宅诞生也必须建立在国际化大城市的平台上,比如世界豪宅榜上经常出现的纽约、伦敦,乃至国内的香港、北京、上海。Knight Frank发《2019年财富报告》,根据该报告,北京为全球富豪最爱居住的亚洲城市,其财富和生活方式两项综合均获得了亚洲第一。

2019《财富报告》列出了全球前十大有钱人城市,这群精英人士约有一半的主要府邸仅集中在10个城市,身家至少有3000万美元的超级富豪中,多半的住家位于伦敦、东京、新加坡和纽约。具体来看,全球前十大有钱人城市依次为:伦敦(4944人)、东京(3732)、新加坡(3598人)、纽约(3378人)、北京(1673人)、巴黎(1667人)、首尔(1594人)、台北(1519人)、苏黎世(1507)和圣保罗(1352人)。据彭博新闻社称,从数据中明显看到超级富豪喜欢聚集在大都市,商业机会、生活方式喜好、医院和交通基础设施,都是吸引他们涌入大都市的原因。

此次国内疫情中,北京和上海等老牌超级城市显示出其卫生资源、城市管理水平以及市民的文明度远远高于其他一线城市,这在未来让更多来自全国的超高净值客户更坚定选择在北京这样的城市生活和资产配置。可以预判,北京顶级高端住宅的供需将更为紧张。选对超级城市是第一个条件,从资产配置的角度看,选择世界超级城市的标签地段,即城市的核心资源地段,比如香港的半山、上海陆家嘴、北京的东三环等地段的房产,才是更强未来长线资产恒定生长的基石。

顶级豪宅从来只诞生在城市中稀缺资源和景观的极少数区域内。纵观全球,顶级豪宅都是与城市精华级的景观资源为伴。纽约、伦敦、香港等世界级城市的顶级豪宅百年来都遵循这一价值定律。

比如纽约最新豪宅地标玫瑰山,任何一个角度都能欣赏纽约天际线、海港。再比如香港的半山顶豪,都能无遮挡欣赏中环的日夜璀璨。

正如纽约豪宅围绕中央公园分布,伦敦的海德公园则是英国顶豪的第一区域。世界城市北京的超级城市资源、自然景观则汇聚在CBD北沿——东三环北段的亚洲最大公园朝阳公园这个狭窄的区域:周边分布欧美主要国家使馆区,最密集的五星级酒店,连接首都机场的快轨,燕莎商场、凤凰广场、蓝色港湾、颐堤港等北京最顶级的购物中心,然而此区域近二十年来住宅供应平均每年不足百套。

就在这个区域的皇冠位置,朝阳公园北侧藏着一个新的顶级住宅项目——缦合·北京,她置身在朝阳公园,一片10000多棵原生大树的怀抱里,其建筑密度仅为1.12,高层建筑则可享受北京最好的城市景观——国贸3、中国尊的璀璨繁华尽收眼底。

2018年底,由合生集团年轻的接班人朱桔榕女士和安缦酒店之父86岁的Adrian Zecha先生联合创造超级生活方式品牌——MAHÁ,并在当年年底,在摩纳哥由大公见证下向全世界富人发布。

其后9个月后,在北京东三环,MAHÁ的第一个住宅豪宅项目——缦合·北京样板开放,其充满生活想象力的900平米超级住宅产品,和450平米更为精巧的低调奢华设计,被来自纽约ONE57室内设计大师、JBI创始人JEFFREY BEERS,香港赌王嫡孙傅厚明全球28位设计大师和欧洲意大利、葡萄牙等国前政要参观盛赞。不过这个项目的900平米住宅,数量极为稀少仅仅只有16套。

这种世界城市的稀有地段、稀有资源的超级顶级住宅,不仅被全球富人们选为生活城市的挚爱,同时更是他们所争相买入的超大额资产配置的最佳选择。

05

大家庭生活幸福值

正左右超高净值者的房产选择

直到今天,相当多的人们不得不禁足在家里,以躲避可能的新冠病毒传染。持续30多天的全天全家庭生活,让人们的居住观正在悄然发生巨大改变:比如有能力就要买足够大的房子,这样可以有充分居室空间享受娱乐、健身、在家办公,足够大的厨房放置大冰箱和囤积生活物资;而家庭成员有大的公共交流空间,同时又都有各自的私密生活空间,或者家庭成员有普通感冒也可以安全的自我隔离。

比如地产大佬潘石屹的家,有花园,有桌球室,电影厅。又比如像缦合·北京,即便未必拥有其非常稀少尺度惊人、且有无尽生活可能空间的900平米超级住宅,就是生活在其450平米尺度的房子也能给人以无尽的想象:近70平米独立书房,100平米客餐厅和多个可改造的生活空间。

疫情发生也让人们思考财富对生命和个人生活真正最有价值的是什么?之前追求豪华的顶级住宅的价值观也在发生一些改变,就像缦合·北京,在两年前项目之初就立意于深层思考关注人归家后的情绪、舒适和服务。安缦之父Adrian Zecha先生的“弟子”——北京颐和安缦、安麓酒店品牌设计的御用设计师Nicholas Fung担纲,在空间运用上70%为木材、动物皮质和织物,将来自全球顶级材料、家具配饰等奢华隐藏并服务于人的日常居家生活方式。重获伟大的宁静,或许也将是超级住宅要提供给富人们新的价值观。

能被全球资产青睐的顶级住宅,不仅关乎其房子本身,更取决于能否提供全球化的生活方式服务:城市天生优渥的自然环境、顶级配置和全球大师作品外,更为严苛的物业的边界。比如伦敦海德公园1号其保安为来自英国退役的特种部队。

在缦合·北京,仅仅会所就有三个,而缦合物业的管家未来服务的对象不到200人,更会连接美国酒庄、全球30个城市的游艇俱乐部和香港马球会服务。当你回到城市深处这个森林一样的庄园里,即便在疫情期间业主们的生活一样宁静舒适:缦合物业在春节期间紧急签约领创医疗,一家资产3000亿、投资40多家医疗头部企业和拥有18位大医院院长为顾问和直升机救援及瑞士、日本、美国全球医疗直通车的大型国企,为业主提供医疗保障。难怪在2019年,缦合·北京更是创下了实际成交金额占6000万以上级城市平层总销售额五成以上的成绩。

疫情改变经济形势也急增资产配置紧迫感,与此同时更大尺度地改变着超高净值人群的生活方式的价值观和居住观。未来更具有全球化长期保值价值的不动产,并非仅仅炫耀性地超豪华房子、材质,而是真正能为全家庭提供最好的生活方式以及被物业管家像家人一样对待,和得到全球性服务。

END

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