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疫情下的地产基金投资:市场短期承压,在投项目管理成难点

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“对地产基金来说,主要面临的问题是存量项目的运营管理。在存量市场,如果你运营的是成熟型物业,租金需要面对减免,甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老旧物业的升级改造,需要面对升级改造无法复工等问题。在增量市场,地产项目的开发、销售等环节也面临难题。”近日,弘基金创始合伙人兼CEO孙铭辰在接受21世纪经济报道采访时说。

最近一段时间,突如其来的新冠疫情对各行各业都产生着影响,房地产行业也受到较大的冲击。本该熙熙攘攘的购物中心、写字楼,人流量大幅减少。业内所期盼的“金三银四”楼市小阳春,在短时间内预计也难以出现。

在这种情况下,地产基金如何把控投资节奏、调整投资策略?疫情周期中,又涌现出怎样的细分市场投资机会?

市场短期承压,长期趋于稳定

五牛控股合伙人马林庆对21世纪经济报道表示,与2003年的非典疫情相比,此次新冠肺炎疫情所面临的经济环境、政策背景、房地产行业发展阶段有很大不同,疫情对房地产市场带来的影响也不太一样。

2003年时,非典虽然影响了当年二季度部分城市的房产销售。但在疫情过去后,房产销售在三四季度迅速回调,全年的销售增速达30%。如今,中国房地产市场体量更大,增速变慢,受到的疫情影响会更加直接。可能不仅仅是一季度的销售数据下降,全年的增速也都将放缓。

“但是中国房地产市场经过多年的发展和历练,行业的韧性也更强,房企应对危机的手段也更加丰富。”马林庆说。现阶段,市场面临的是比较严厉的调控政策。如果临时打开一些流动性,在土地市场、销售端、融资端有更多政策支持,市场调节的空间将更大,能够缓解疫情带来的短期压力。

对地产基金投资来说,马林庆表示,从资产类别的角度来看,首先,受影响最大的是商业地产。商业地产原来是线下人群的聚集场所,有零售、餐饮、娱乐等多种业态。但现在不鼓励大家出门,短期内对商业地产的租户、物业方都带来较大影响。

第二,办公物业受影响相对较小。虽然企业复工有所推迟,但目前一二线城市的大量企业已经在逐步恢复办公、生产,国家也对中小企业提供了扶持政策。在疫情平缓后,写字楼的租赁情况、资产表现会回归稳定局面。

第三,住宅市场可能短期会有一定的波动性,但长期受到的影响会比较小。马林庆表示,一般楼市在三四月份会有“小阳春”,这个需求在短期被抑制,但在疫情稳定后会陆续释放。

“尤其是刚需住宅和改善型住宅的需求释放,人们会意识到更好的小区环境、房型设计、物业管理对生活的重要性,有医疗健康保障配套的住宅项目将会受到追捧。”他说。

另外,疫情可能会对物流地产有利好的推动作用。因为随着电商销量的带动,厂商的生产力度、电商的备货力度都在加大,对优质仓储物业的需求增多。同时,随着生鲜电商的发展,对冷链冷库的需求也更加旺盛。

在投项目管理成最大难点

对地产基金本身来说,在募投管退四个环节中,资产管理是面临压力最大的环节。

孙铭辰表示,“对地产基金来说,主要面临的问题是存量项目的运营管理。在存量市场,如果你运营的是成熟型物业,租金需要面对减免,甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老旧物业的升级改造,需要面对升级改造无法复工等问题。在增量市场,地产项目的开发、销售等环节也面临难题。”

“对弘基金来说,我们是相对幸运的。因为我们在去年就实现了目标项目的顺利退出,给投资人带来了不错的回报。”他说。

弘基金因为坚守投资价值本位,所投项目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因,公司新基金的募集筹备等事宜受到了实质性的影响。孙铭辰坦言,本来公司在年底时已经接待了来自韩国等外资的投资方,对中国潜在房地产投资项目进行了实地考察和探讨。但现在由于疫情的影响,双方不得不暂缓投资事宜。

“现在是海外投资人从乐观变成了谨慎观望,国内投资人从乐观变成了有心无力,投资参与者的望而却步,目前是对我们基金管理平台来讲,影响是显著的。”他说。

而弘基金目前在做的,首先是保障员工的安全,遵守国家的防疫管控措施,让大家先暂时在家办公,并且持续与海内外投资人保持沟通。同时,弘基金也利用海外资源购置海外防疫物资,力所能及地捐助疫区。

“五牛控股2月开工以后,投资节奏还是保持在高效稳健的状态,因为前期的项目储备也比较早,现在基本上按照当年的投资计划,对项目的投资、风险管理等各个任务都在有序推进。”马林庆说。

虽然疫情影响下房地产市场出现短期波动,但五牛控股的投资大方向不会调整。一方面,公司还是跟头部的开发商加强项目合作,因为它们有技术、品牌、现金储备、人才储备,受疫情影响相对比较小。

另一方面,由于疫情影响,国家对很多行业都有利好的扶持政策。五牛控股会关注政策窗口带来的投资机会,以及一些价值暂时被低估的优质项目投资机会,深入参与到行业整合过程中。

“比如有些一二线城市由小开发商持有的商业地产,它可能受疫情的影响短期内现金流吃紧撑不下去了。还有身处武汉的区域性房企,可能因为疫情而遇到比较大的困难,但武汉的房地产发展趋势是很好的。这些方面的机会,都在我们的关注范围内。”他说。

疫情后的行业进化与投资策略调整

对于疫情之后的房地产市场发展趋势,马林庆认为,未来,房地产市场格局会进一步分化,一二线城市和重要都市圈的吸引力会进一步提升。开发商对产业、教育、医疗配套的理解会有所变化,消费者本身对房屋设计、物业管理等方面的要求也会进一步提升。

第二,房地产行业的科技渗透率会提升。“原来的房地产模式还是相对比较简单的,大多数开发商是做工程,要进行成本控制。但现在对开发商来说,科技人才、金融人才会越来越重要。如何通过VR技术的应用进行线上引流,如何降低突发性事件带来的影响,都是开发商需要考虑的。”他说。

第三,对地产基金来说,五牛持续看好龙头房企的刚需和改善型住宅项目,以及同时具备资产运营和融资能力的商业地产和写字楼项目。之前基金的投资可能更多强调位置和品质,但疫情过后,大家对商业地产和写字楼的功能设计、设施设备完整性、物业管理水平、现金流情况等会有更高的要求。

综合来说,五牛控股在2020年将顺应市场变化和政策导向,持续专注金融服务与产业赋能,挖掘更多中长期投资机会。

孙铭辰补充说,疫情或将加强人们的房本位思想。对一线城市、省会城市工作的外来人口来说,会更加希望在工作所在地拥有自己的房产,享有业主的权利。对商业地产来说,如果撑过这段艰难时期,未来或将迎来人们报复式消费带来的利好。

“在写字楼方面,可能有些新经济企业在疫情过后,把线上办公变成一种常态。但对金融等行业来说,更需要的是面对面交流,写字楼仍存在刚需性。”他说。

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