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北京土地市场率先苏醒,开年揽金超300亿

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房企仍在大肆抢入北京。

疫情未过,百业待振,北京土拍市场已率先复苏。

2月18日,北京出让大兴、通州三宗地块,起拍价65.56亿元,吸引20家房企报名参与。经过激烈角逐后,三宗地全部出让,共揽金87亿。至此,北京开年已出让9宗地块,揽金高达364亿。

今日首宗竞拍的,为通州区台湖镇二类居住用地、A334托幼用地,规划建筑面积5万平方米,采用“限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让。

17家企业被此宗地吸引。最终绿城中国(03900.HK,简称“绿城”)以自持7%、13.48亿元总价竞得,刨除教育用地和自持部分,可售住宅部分成交楼面价达30806元/㎡。溢价率49.8%,接近一年以来的最高值。

“上述地块虽在成熟区边缘,但距地铁站更近,且未来同期竞争项目多为限竞房项目,而本地块不限价,固引得众多开发商竞拍。”贝壳研究院新房分析师潘浩表示,但7%的自持部分,以及较高的地价成本,对开发商操盘能力亦是一次考验。

拿下通州台湖宅地后,绿城再度出手。在大兴区旧宫镇地块竞拍过程中,绿城报出第一手,随后世茂、中海、首开+保利接连举牌。最终,在与首开+保利的竞争中,绿城以67亿夺得该宗地,溢价率超30%。

据悉,上述地块面积7.87万平米,竞得人需建设社区管理服务用房、托老所、老年活动场站等共计2175平方米和4080平方米幼儿园,并无偿移交相关主管部门;另一宗地位于大兴区采育镇,由兴创+住总以底价6.56亿元竞得,建筑面积5.1万平方米。

这已是绿城今年二度入京。2月14日,昌平区东小口镇出让一宗居住用地,经过8家企业激烈角逐,最终绿城以29.8%的溢价率,以63.6亿元总价竞得,成交楼面价37407元/㎡。至此,绿城今年已在全国土地市场挥金逾170亿。

2019年,绿城首次突破2000亿关口。不过,土储仍是其“软肋”。截至2019年中期,绿城土地储备3412万平方米,低于同等规模房企。在“2020年2500亿,2021年3000亿销售”目标压力下,积极纳储成为其首要任务。而去年,绿城在北京颗粒无收。

受疫情影响,全国多地土拍市场延迟交易。根据CRIC监测,春节后两周(1月31-2月13日)重点城市共成交108幅土地,总成交量仅674万平方米,同比2019年下降62%。

北京土地出让市场也已经连续三年降温。数据显示,2017年北京市土地出让金额2609亿元;2018年北京市出让土地72幅,成交额1682.9亿元,较2017年下降约四成;2019年北京土地出让58宗,成交金额1672亿元,较2018年下降6%。

在此之下,房企为何大肆抢入北京?中指院指出,疫情过后,重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐。其中,尤以京津冀、长三角、粤港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及辐射的热点城市投资吸引力较强。

近几年,北京推出地块基本为限价房或共有产权房,房企利润空间被进一步压缩。不过,作为重点一线城市,北京仍是房企的必争之地。且限竞房地块已开始在北京市场逐步“退却”,去年成交土地中,限竞房地块21宗,不限价纯商品房达14宗。

此前2月11日,北京鼠年首拍三宗不限价地,起始总价70.63亿元,吸引12家房企参与。最终,此次土拍让北京一日揽金80.05亿元;2月14日,北京再次集中出让3宗地,共吸引十余家房企参与竞拍,最终全部溢价成交,总成交价达196.8亿元。

贝壳研究院新房分析师潘浩认为,近日入市土地质素均较高,疫情下开发商表现积极,亦是对未来市场回暖信心的表现。从政府角度看,如能持续推出优质土地,可利于提升土地市场热度、缓解地方财政压力;也有助于房企获取优质土地,为后期稳健运营提供条件。

从节后两周高价地块竞得企业看,国企、央企占到一半。华润、招商、中铁建、中交等企业积极出手拿地,活跃度明显高于其他规模民企。楼板价在1.5万元/平方米以上的4幅地块,均由国企或央企竞得。

譬如此前,首开+华润+住总+中交联合体以26.2%溢价率、54.4亿元总价拿下海淀区西北旺镇地块;位于石景山西黄村的混合住宅用地,被首创以29.75亿底价竞得;位于通州马驹桥镇的居住用地,被华润+中交联合体以46.7亿元竞得。

过往地产周期,为支撑规模扩张,房企不惜大举杠杆拿地。如今,疫情促使市场发生变化。在房住不炒、金融去杠杆大基调下,过量土储已不是弯道超车的保证,唯有具备天然融资优势的国企央企,有更多大肆拿地的勇气。

但当下,疫情影响短期内难以消弭,房企资金压力依然巨大。一般而言,土地款在房开成本中占比重较高。据中国土地价格指数系统分析,一线城市土地款占开发总成本的比重超60%,二线城市土地款保持在40%~50%左右,三四线城市在30%~50%左右。

为给房企减负,近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、无锡等城市均出台允许房企延期缴纳土地款的政策;四川、浙江等省份均发布《通知》,允许房企延交土地款,同时在开竣工时间、延迟规划期等方面,给出宽限政策。

中指院认为,疫情影响下,房企拿地会更加审慎。不过,对资金面允许的房企来说,上半年是拿地好时机:一二线均有好的拿地机会,在其他企业对拿地摇摆不定时,竞争对手较少,同时政府出于财政需求会大量推地,届时可瞄准优质地块。

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