房企打出优惠牌加速回笼：节流不足以解决产品兑付缺口

数据显示，2020年1月，房地产企业境外发行美元债激增至165亿美元，再度超过2019年1月111亿美元的历史月度峰值。

根据穆迪数据，2019年，房地产企业境外债券发行达总额693亿美元的历史高点，较上一年度的490亿美元高出41.3%。与之对应，境内债券总额1579亿元人民币（225亿美元），较上一年度的2163亿元（322亿美元）下降27%。

不过，多个研究机构指出，受疫情拖累，住宅销售额可能面临收缩风险。

为了应对新冠肺炎疫情冲击，越来越多房地产企业开启自救措施。

恒大集团近日发布了全国各地楼盘特大优惠的通知，从2月18日到2月底期间，恒大全国在售楼盘住宅将采取7.5折优惠。

不只是恒大，碧桂园、华夏幸福、旭辉控股等大型房企也纷纷推出线上售楼、购房优惠等措施，根据21世纪经济报道了解，加快资金回笼是其主因。

“若再不加速资金回笼，多数房地产公司都将很快遭遇现金流吃紧状况，引发大量房地产信托理财产品兑付违约。”一家华东地区大型房企财务总监直言。整个春节期间，由于售楼处关门与部分楼盘预售证发放延后，他所在的房企销售收入同比下滑逾95%，若这种状况延续到3月底，资金流预计将捉襟见肘，无力兑付5月到期的多款信托产品本金利息。

第一太平戴维斯深圳投资部主管吴睿表示，若疫情持续时间较长，导致房企销售持续低迷时间与年度债务到期高峰相重合，势必形成负面叠加效应——不少中小型房企资金链遭遇断裂风险。

“现在我们内部已启动多项节流措施，包括高管降薪50%，部分员工轮流无薪休假等。”上述华东地区大型房企财务总监透露，但他担心，面对5月需要兑付的逾20亿信托产品本金利息，这些节流措施显得杯水车薪。目前公司高层已要求融资部门想尽办法四处寻找过桥资金，但以往过桥资金提供商——第三方理财机构也遭遇业务停滞而无力筹资。

“即便部分投资机构愿提供过桥资金，但要求附加房地产公司优质核心资产的折价购买权，被公司高层一口回绝。”他透露，目前只能寄希望这场疫情早点结束令房产销售回款迅速恢复，否则房地产公司的资金坎将难以迈过。

节流不足以解决产品兑付缺口

中原地产首席分析师张大伟指出，对多数房企而言，若疫情能在2月份得到有效缓解，企业的资金链压力相对可控，一旦疫情蔓延到3月份，不少房地产企业的到期债务将井喷，在当前销售现金流锐减的情况下，很多房企可能坚持不了2个月。

上述华东地区大型房企财务总监对此感同身受。受疫情影响，尽管春节期间企业销售收入同比骤降逾95%，但各项运营开支并没有因此缩减。近日，他向公司董事会递交了一份财务预测报告，坦言若上述状况持续，公司现有现金流将撑不过5月份，且由于春节期间销售收入骤降，目前公司难以兑付5月到期的多款信托产品本息。

“以往，1-2月的房地产销售收入要占到公司全年销售额的10%左右，因此公司都会用这笔销售回款兑付未来几个月到期的信托理财产品本息，现在销售收入没了着落，相应产品兑付也变得困难重重。”前述华东地区大型房企财务总监直言，因此，公司高层迅速多方面纾解，一方面高层降薪50%等举措，另一方面则多方寻找过桥资金，并启动在线销售优惠措施，尽可能多地回笼资金。

而当前在线销售，俨然成为多家房地产公司快速回笼资金应对产品兑付的救命稻草。2月16日，恒大公布的网上销售数据显示，过去3个交易日恒大的在线认购房屋数量为4.75万套，涉及恒大全国600多楼盘，总价值达到约580亿元。

多方筹资遭遇困局

对前述华东地区大型房企财务总监而言，目前他最担心的是，5月到期的信托产品遭遇违约兑付的几率正与日俱增。“我们内部做了评估，即便疫情能在2月底得到有效缓解，但楼市恢复以往成交量可能需要1-2个月的过渡期，按照这种销售回款节奏，5月信托产品本息兑付款基本很难依靠销售回款了。”

目前他们正与信托公司协商，希望后者能说服投资者同意延期半年兑付，他们愿意在产品原有利息基础上，再增加100个基点作为延期兑付的利息补偿。

但他得到的回复是，部分投资者不愿同意延期兑付方案，且信托公司内部也没有足够的闲置资金进行垫付。

“以往我们遇到这种状况，心里一点都不慌，因为融资部门会寻找第三方理财机构发行产品融资进行垫付。”这位财务总监称，但这场疫情同样导致多数第三方理财机构业务停滞且自身难保，原有的解决方案早已不再可行。

他透露，当前融资部门只能四处寻找银行与券商投行部门，寻求紧急贷款或发债融资解决产品兑付的资金缺口。但对接过的银行方面表示，目前能做到的是对房地产公司不抽贷或贷款本金展期，新增贷款申请受制房地产调控政策仍然挺难获批；券商投行部门也认为在“房住不炒”的政策环境下，房企发债融资的操作难度依然不小。

“也有多家投资机构表示愿意提供过桥资金，但条件是他们拥有我们优质核心资产的折价购买优先权。对此公司高层觉得实际融资代价抬高，一口回绝了。”上述财务总监表示，目前唯一的好消息是，通过公司股东的资源关系，目前公司一方面可以延后支付部分土地购买款与施工款，另一方面得到两家房地产投资基金的过桥贷款（年化利率10.5%）支持，令5月信托产品本息兑付款有“着落”。

然而，并不是所有房地产企业都能如此走运。