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新冠肺炎疫情将对房地产带来五个方面影响

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近日,上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授,原中国人民银行调查统计司司长盛松成,联合同策房产咨询股份有限公司研究员宋红卫、汪恒发表《新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议》(简称建议)一文,文中几位专家呼吁给予房地产业必要、合理的支持。

几位专家认为,房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同。分别是:房地产业发展阶段不同;不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位;房地产市场发展趋势不同;房企负债水平和杠杆率不同;居民对住房的购买力不同。

“从房地产开发看,最差的情况下,疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。”几位专家预计,这主要是因为受新冠肺炎疫情影响,我国大部分地区的土地交易已暂时中止,同时,假期延长和防疫措施都会影响房地产开发。尽管2020年前已开工项目会陆续复工,但原定今年新开工项目将可能受到较大影响。2019年一季度,我国房地产开发资金中,土地购置费用占比为29.12%,建安工程和设备工器具购置占65.71%(其中新开工面积占比约5.54%)。因此,今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,因新开工中止而导致的房地产开发投资则可能下降3.64(65.71%*5.54%),同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%,合计下降37.53%。

具体来看,新冠肺炎疫情将对房地产带来五个方面的影响,分别是:房地产销售形势也十分严峻;房地产企业的资金链将受到严重冲击;我国人口净流出区域的房地产市场将因“疫”情而面临更大的风险;疫情对房地产市场的冲击将拖累整体经济增速和就业水平;房地产投资下行还可能直接或间接影响就业。

在综合分析房地产业现状与“非典”时期不同和新冠肺炎疫情将对房地产带来五个方面影响的基础上,几位专家提出了应对建议“10条”。

第一、给予房地产业必要、合理的支持。除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持,也应考虑采取适当的措施,平稳房地产市场。建议在“房住不炒”的前提下,稳定房地产投资和销售,支持房地产业合理融资需求,允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷,加快贷款展期办理,为企业调整还款计划,不盲目抽贷、断贷、压贷,以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。目前,无论从存量还是增量看,我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。因而对房地产融资的限制不应继续收紧。在合法合规和控制风险的前提下,应适当增加房地产企业的融资渠道,包括商业银行的表内和表外融资。

第二、继续贯彻落实“房住不炒”的方针。房地产业已进入了新的发展阶段,“房住不炒”成为产业定位。放松这一定位,也许会带来一时的快速发展,但会透支未来发展空间,甚至引发经济金融风险。这种短期行为并不可取。

第三、强化供给与需求相结合的调控手段。在未来一段时期内,更要强化供给端的调控,合理适当地增加房地产市场的供给,并要保障地价的相对稳定。一是核心城市要适当增加土地供应;二是土地拍卖方面采取适当的政策调整,比如适当降低土地竞买保证金比例,允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。因疫情影响开工、复工的,可以延期开工和竣工时间。

第四、支持刚需和改善需求。从未来城镇化发展潜力及改善居住条件来看,房地产市场仍然存在一定的刚需和改善需求。因此需要采取两方面措施。一是不利于刚需和合理改善需求的有关政策可做适当调整,比如“认房又认贷”政策;二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者适当的信贷政策支持,比如,住房公积金缴存比例、提取时间等。

第五、因城施策,对限价政策做适当调整。适当增加市场调节的力度。高端项目的限价原则要明确,保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企合理的自主定价空间。

第六、长期内仍然要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制,而供给端不能满足被抑制的需求,房价就会快速反弹,尤其在一线和核心二线等经济基础较好、城市管理效率较高、产业及医疗资源较发达的城市,“稳房价”仍将是这些地区调控的重点。

第七.、要关注部分三四线城市房地产市场的风险。疫情发生恰逢春节假期,严重打击了返乡置业,三四线城市楼市可谓雪上加霜,尤其需要关注。随着大中城市落户放开,以及疫情暴露出三四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理等方面的劣势,未来三四线城市将面临更大的人口流出压力。应严格按照住建部要求,因城施策,防控三四线城市房地产市场风险。

第八、坚持房地产市场调控的预期管理。保持政策定力,坚持“房住不炒”的方针,扭转长期以来形成的政策预期,确保政策的连续性与稳定性。

第九、适度发挥房地产投资稳定经济的作用。目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右,而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%,如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用,稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。

第十、避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。当前房企负债率整体较高,受疫情影响,资金链断裂的风险进一步上升。因此,要稳定房地产企业。除了房企拿地、房企定价等政策做出适当调整外,还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。

文|张志伟

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