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为租赁企业减压 毛大庆与王戈宏呼吁政府设专项扶持基金

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一场突如其来的疫情,让许多长租公寓、共享办公运营企业遭遇了前所未有的危机。他们面临的不仅是防控抗疫,还有现金流吃紧、客户流失、出租率降低……有业内预计,一些中小租赁企业的现金流,维持不超过3个月。

在此背景下,2月14日,新京报记者获悉,中国饭店协会公寓专业委员会经过与理事单位(行业排名前30的长租公寓企业)代表沟通,联合中国知名联合办公空间运营商优客工场共同发声,呼吁设立“中国租赁产业专项扶持基金”等一系列举措,扶持中国租赁产业健康发展。

遭遇“寒冬”,租赁企业现金流吃紧

最近两年多,在“租售并举”的政策推动下,长租公寓、联合办公获得了长足发展。

统计数据显示,全国各类机构管理租赁型的公寓市场规模已接近万亿级,全国长租公寓的运营商已近2000多家,为城市工作人群提供了包括蓝领公寓、白领公寓、精品公寓以及家庭公寓等不同细分的居住产品。业内人士预测,到2035年,长租公寓市场规模将达4万亿元。

此外,机构数据显示,中国联合办公运营商平台已超300多家,布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。业内人士预计,到2022年,中国联合办公面积预计接近8000万平方米,占商业办公物业面积的15%。

然而,租赁行业的发展由于缺乏金融政策的支持,加上包租模式的先天缺陷,持续发展的动力明显不足。实际上,在刚刚过去的2019年,长租公寓已经历了洗牌期,在资金、运营双重考验之下,部分中小企业已在竞争中被淘汰出局,整体行业估值出现了大滑坡。

按往常租赁市场交易惯例,每年春节后是租赁旺季,返城的人和外出实习的学生群体开始租房,各个租赁企业也都等待年后市场回暖。然而,当新冠肺炎疫情袭来,迎来旺季却无法出租,租金收不到,成本却在增加,现金流便成为租赁企业巨大的掣肘。

不仅如此,不少长租公寓还面临租客由于不能回城而大量退租或提出减免租金的情况,亦有很多从事办公型租赁行业的企业,面对下游租户不能及时生产、复工、产生现金流以支付租金的问题,从而对本来资金就紧张的运营机构带来资金风险。因此,有业内预计,一些中小租赁企业的现金流,维持不超过3个月。

REITs还处于初级阶段,租赁企业融资难

截至目前,苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施,其中包括减租减税、延缓社保缴费等措施。不过,在新派公寓创始人王戈宏看来,这些都是短期内的政策,从长效机制来看,还需要金融上的突破与创新。

不管长租公寓、共享办公未来如何演变,与资本的参与密不可分。尤其是长租公寓存在“地贵、钱贵、周转慢”的痛点,面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。

王戈宏指出,从事租赁行业的企业资金渠道,主要来自风险投资以及租金收入,绝大多数租赁性企业是轻资产,缺乏抵押品,无法从银行现有的制度下获得便宜的长期资金。

“前段时间一些爆仓的企业,就是由于借客户信用从金融机构做租金分期来拓展规模,在出租率下降时没有控制好现金流而出现问题。”王戈宏表示,规模化的资金需求成为租赁企业是否可以健康发展的核心要素。

纵观国际市场,尤其是美国、新加坡,基本通过公募上市的REITs(房地产信托投资基金)来吸引社会资本为租赁企业发展提供资金,我国公募REITs也在积极推进中。不过,目前在交易所虽挂牌了很多ABS(资产支持证券化)、类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品,但都基于机构投资人的债权产品,对企业的可抵押资产规模以及评级要求较高,绝大多数租赁企业的指标达不到要求。

新京报记者了解到,目前只有位于北京CBD的新派公寓由于通过收购存量资产改造后运营,才有资格于2017年底在深交所发行了中国第一个住房租赁类REITs,之后就没有长租企业脱离主体评级,靠自身的能力做成REITs。

细究下来,我国的REITS尚处在初级阶段,正在从类REITS向真正的REITS过渡中。“目前地方政府有一些引导基金,但并没有倾斜到住房租赁市场。因此,我们呼吁国家在金融层面给予租赁市场更多支持。”王戈宏说。

建议:设立租赁产业专项扶持基金,重塑企业信用评级

新京报记者获悉,中国饭店协会公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人王戈宏与优客工场、共享际创始人毛大庆一起,针对目前长租公寓和联合办公遇到的难点,提出四大建议。

一方面,建议国家设立100亿-200亿元的“中国租赁产业专项扶持基金”,缓解职住平衡的民生大事。初期可由住房租赁发展核心省市的政府引导基金按比例拿出一部分,与大中型银行、大型险资企业一道,做成一个“资金池”,用低息长周期贷款对合格的租赁性企业进行支持。

另一方面,建议联合银行等金融机构、评级咨询机构、公寓行业组织、联合办公行业组织、公寓运营商、联合办公运营商,制定全新的中国租赁企业信用评级系统、企业价值评估模型,为轻资产的租赁机构评级,资金的利息认定制定科学标准。政府应引导银行建立新型的信用评价体系,审批贷款不以资产规模作为判断企业偿债能力的唯一指标,也可设立政府担保平台,为租赁性行业企业提供融资担保,提高银行对租赁性行业企业信贷发放的积极性。

此外,联合保险等金融机构,借鉴国际通行行业惯例,探索并建立我国租赁行业保险体系;借鉴银行信贷部门机制,成立基金审批委员会,审核租赁机构贷款的资格。

新京报记者 张晓兰

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