记者 | 孙梅欣
2月4日晚间，南京市规划资源局、市房产局、市建委和市城管局联合发布了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》通知，对南京商办用地项目的规划进行了更加明确的规定。
通知要求，对于地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%。
同时，该《通知》的起草说明中显示，对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目，提出了商办项目“5-2-3”模式，即开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%；对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目，则采取“5-5”模式，即开发商自持50%，可分割销售50%。
说明显示，除50%要自持外，20%（地上建筑总面积5000平方米以下的项目为50%）可分割销售部分。“30%”酒店式公寓的配比，用于平衡土地单价，便于青年人首次就近置业。
另外，通知还对不同配比建筑类型的面积做出具体要求。其中可分割销售的最小单元建筑面积300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。
内部布局上，要求符合商业、办公使用需要，集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域； 除配建的酒店式公寓外，不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计；除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房等方面，都进行了具体要求。
通知显示，南京的商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等地上商业、办公建筑，或宅地上配建都商业、办公建筑，均在这一办法的适用范围之内，并于2020年2月1日起实行。
“从新规来看，一是希望规范市场，打击商办类项目违规拆改销售乱象，减少维权。二是想提高待出让的商办地块的价值和今后的可运作性，推进土地出让，但是也想让今后的商办市场供求更平衡。”南京房地产业协会秘书长张辉表示。
有业内人士表示，尽管通知对商办项目的性质用途分割的颇为细致，但值得注意的是，30%的酒店式公寓较早前的规定来看，商办地块所受到的市场限制实际上有所放宽。
根据2017年3月市规划局等部门发布的通知显示，要求商业办公类非住宅类建筑，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商办项目不能开发酒店式公寓。而随着新规的发布，对于5000平方米以上的商办地块，酒店式公寓的配比可以达到30%，且可以分割销售，对于开发企业而言，实际上是减少了一些压力。
界面新闻统计显示，去年南京土地市场出让的不少于30块商业用地、商住混合用地等商业项目地块，除部分地块含住宅性质外，大部分商业地块多以底价或溢价较低的价格成交，可以看出市场买地情绪并不高涨。而随着可分割销售部分和酒店式公寓部分配比的调整，情况可能有所改变。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，新规的出台，对商办项目和酒店式公寓项目有重要的影响：“变得更加规范好操作，对于开发商而言，不能再将商办开发成类公寓项目，在拿地的时候必须要慎重。”
但他认为，自持不会增加运营成本，因为开发的商办自持部分可以委托给其它企业代理运营，而其开发成本则通过可以销售的部分来回收：“与此同时，开发过程中配建的酒店式公寓也可以销售，所以5000平米以上的商办项目对开发商还是有吸引力的，5000平米以下的项目相对吸引力差一点。”
本文来源：澎湃新闻
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