商业地产集体减租，虽然是顾全大局的义举，但从业者也在思考，如何改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力。
2020年春节前后，新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发并快速传播，随着人们外出和聚集等行为大量减少，各类商场的收入受到很大影响。疫情期间，众多商业地产运营商推出捐款、免租金等优惠活动，对抗此次疫情。
2月2日，红星美凯龙公告指出，免除符合条件的82家自营商场相关商户一个月的租金及管理费。此前，万达、龙湖、融创、华润等房企纷纷推出类似的租金减免措施。
根据全联房地产商会商业地产工作委员会（简称“全联商业地产工作委员会”）对旗下109家会员单位捐赠或措施的统计显示，截至目前，共有79家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策。21世纪经济报道初步估算，其让利总规模接近百亿。
另据不完全统计，截至2020年2月2日，购物中心行业直接捐款的金额达10亿左右。
减租是普遍做法
商业地产运营商减免租金的背后，是疫情带来的前端商家收入下降。由于此次疫情发生在春节期间，而春节期间往往是各大商场的传统旺季，其影响可谓首当其冲。21世纪经济报道调研发现，春节期间，多数商场门可罗雀，很多店面干脆闭门歇业。
日前，西贝餐饮董事长贾国龙接受媒体采访时表示，西贝餐饮在国内60多个城市拥有400多家西贝莜面村餐厅，经营良好的情况下，疫情对春节假期的袭击直接导致企业7-8亿元的经济损失。
全联商业地产工作委员会发布的《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》指出，春节期间，几乎所有购物中心都有大幅度的客流和销售额下滑。就单个品牌而言，据记者了解，海底捞餐饮连锁预计每天损失营业额超过850万；亚朵连锁酒店全国470余家门店入住率降至冰点。
为此，商业地产运营商普遍将下调租金、管理费、物业费等，作为主要支持方式。
据不完全统计，在这次运营商减租行动中，涉及近600家百货商场、购物中心。在时间上，短则一周，长则两个月；在减租方式上，超七成运营商采用租金减半，部分则全部免除租金。其中，万达、华润均下发了租金全免通知。
但这些措施同样也会损害运营商的利润。红星美凯龙指出，本次免租涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约为人民币5.3-5.9亿元，对公司2020年归母净利润的影响约为人民币3.8-4.3亿元。
龙湖虽然实施的是“租金减半”，但减免时间达67天，且租金费用中包含物管费、推广费。粗略估算，龙湖本次租金减免额将超5亿元。作为中国最大的商业地产运营商，万达估算将减免40多亿元的租金。
全联商业地产工作委员会会长王永平指出，租金是商场的主要来源，租金收入构成分为固定租金、保底价抽成（保底租金+营业额抽成）。据其了解，目前一些商业地产商的做法是直接把“保底价抽成”都免掉，这对运营商的利润会产生较大影响。
如何挽回损失？
此次商业地产集体减租行动，虽然是顾全大局的义举，但从业者也纷纷在思考，如何进一步改进商业地产的运营模式，使之具有更强的抗风险能力。
业内人士指出，商业地产产业链环环相扣，对运营商的整合资源能力和运营能力都有着较高的要求。在管理中，既涉及商品管理、运营管理、财务管理、人力资源管理、物业管理，也涉及客户关系、政府关系、公共关系处理。只有弥补短板，才能具备更强的抗风险能力。
王永平指出，此次疫情是天灾，行业损失巨大，但如果反思得当，现有的一些短板仍然可以得到弥补。比如，只要有新的措施推出，线上化、智慧商业等将会有更多的入口和想象空间。
有业内人士以非典之后的经济走势举例称，非典疫情后，社会零售品总额得到了迅速的回升和发展。这次疫情或许也能推动商业行业探索新的商业模式。
王永平认为，后续市场仍然存在诸多变量，不能仅依靠单方面的措施去控制。“短期来看，开发商摊子比较大、实力比较雄厚，可以主动做出让利的姿态。当整个市场继续下行的时候，政府的税收体系、银行的贷款体系等也应该加入进来”。
有法律界的人士也指出，应该制定一个政府、甲方、乙方三方共担的法规。对于租户因疫情而要求减免租金或解除租赁合同的案件, 可参照法律规定的“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”等条款。
本文来源：21世纪经济报道
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