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推进“世茂式”改革 福晟危机待解

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世茂集团(下称“世茂”)董事局副主席、总裁许世坛与福晟集团(下称“福晟”)董事长潘伟明的一次握手,掀开了一场千亿级别的合作。

这次合作涉及两家上市公司,合计约4000亿货值,创立了新型的合作平台,这或许是继万达联手融创之后的又一次“世纪合作”。

许世坛表示,双方将全方位展开合作,建立世茂、福晟平台,合作范围囊括所有福晟旗下的房地产开发项目、商业项目,还包括福晟旗下优质的资产福建六建,这一新的合作平台全部交由世茂操盘。

1月13日,世茂和福晟集团在福州召开联合品牌发布会。

设立“世茂福晟”平台 涉4000亿货值

“我们这次不是收并购,而是合作,双方将联合打造‘世茂福晟’新平台,各自占有股权,福晟会把所有项目放入这个平台中,交由世茂来操盘”,新晋“并购王”许世坛认为这次合作开创了房地产行业的新模式,但是由于双方尚未披露公告,许世坛并未透露合作的具体股权占比。

对于合作的初衷,许世坛称福晟能够弥补世茂两大短板:“一个是旧改,福晟有三四千亿元的旧改货值,旧改是世茂所欠缺的,另一个是福建六建,世茂本身也缺少自己的建筑公司。”

福晟集团董事长潘伟明表示:“福晟拥有大量优质的土地储备,在旧改、一二级联动开发等领域建立了核心竞争优势,旗下地产与建筑两大板块高度协同,与世茂双方的优势资源和能力具有很好的互补性。”

事实上,早先,福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名。2015年开始,潘伟明曾组建300名成员的拿地“飞虎队”,奔赴全国拿地和收并购;至2017年,福晟因快速攻城略地,在房地产界声名鹊起,被称为地产界又一匹“黑马”。

据了解,仅在2017-2018年间,福晟在全国的收并购项目多达107个。其中,福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津和广州等一二线城市土地储备不少于3000万平方米。而其在深圳拥有土地储备货值逾3000亿元;在郑州,福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。

2019年,福晟集团地产板块本来制定了900亿元的销售目标。但是,在面临着资金链危机、裁员和破产传闻之后,进军千亿的梦想也随之泡汤。据克而瑞公布《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》,福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元,目标完成率为70.02%。

“目前,福晟有1000亿元的可售货值,而旧改资源这块,未来还有三四千亿元的货值,这是世茂所看中的。”许世坛直言。

这也意味着,曾经的“黑马”如今面临着被全盘接管的局面,而福晟引以为傲的“飞虎队”所并购项目也要全部交由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。

全方位合作 包括建筑、商业、物业

据新京报记者现场了解,不仅仅是房地产领域,此次世茂和福晟的合作是全方面的,还包括建筑板块、商业和物业领域。

福晟旗下的福建六建集团堪称是“优质资产”,其创建于1950年,辖有建筑工程、工程设计及勘查、钢结构等20多个经济实体,施工项目遍及福建、北京、河南等25个省市。

福晟集团副董事长、福建六建集团董事长林栋表示:“福建六建可以和世茂形成产业链互补,与世茂合作后,福建六建的工程量会得到提升,未来将成为世茂的建筑平台。”

在商业方面,福晟商业先后开发有福晟·钱隆广场、福晟金融中心等产品线。目前,运营的自持商办物业面积达200万平方米。吕翼表示,世茂在物业运营上具有经验和能力,两家合作后,计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

而福晟生活服务集团作为福晟集团下属独立运营的物业公司,管理区域包括福建、广东、上海、天津等城市。许世坛特意指出,目前,世茂正在分拆物业板块赴港上市。而福晟物业如果并入到世茂物业板块中,将迅速扩大世茂物业的管辖面积和规模。

东方资产、信达进场 只扮演融资角色

值得注意的是,1月13日的发布会现场聚集了工商银行、建设银行、招商银行、福建海峡银行、中信银行等15家银行机构和东方资产、信达资产以及招商证券、东兴证券等证券公司。

其中,东方资产和信达资产在此次合作中所扮演的角色令外界关注。公开资料显示,东方、信达、华融、长城四大资产管理公司,俗称四大AMC,是政府为解决中行、工行、建行、农行长期的呆坏账问题而设立的,各自承接处置对口银行的不良资产。

此前,有媒体报道,世茂和福晟的合作,东方资产也会加入,世茂、东方资产与福晟集团三方的股权比例为4:3:3。

对此,许世坛称:“主要还是世茂和福晟进行股权合作,金融机构实际上是支持,等做完债务重组和尽调,双方会进行公告。”

据了解,未来,在世茂和福晟的合作中,东方资产和信达等金融机构将给双方的合作提供税务、融资方面等金融支持。

“现阶段,世茂团队是以代建、品牌输出来进入的,我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或是重组,现在也在做,东方资产和信达也都很支持这个合作。“许世坛补充称。

福晟“债务危机”成合作后首要挑战

世茂与福晟达成合作后,首要面临的问题就是福晟的债务重组。

作为曾经的“黑马”,由于过于激进的扩张,福晟在2019年爆发流动性危机。据福晟合并报表透露,截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。

统计显示,截至2019年上半年末,福晟总资产951.36亿元,比年初增加16.75%,总负债741.33亿元,比年初增加20.26%。

而福晟旗下的上市平台福晟国际2019年的半年报显示,福晟国际的资产负债率达到80.37%,公司净资本负债比率为138.1%,同时,福晟国际银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短债,短期偿债压力较大。

对此,许世坛也补充表示:“福晟现在面临的是短期流动性的问题,世茂会与金融机构合作,帮助福晟整合债务,包括将短期债务置换成长期债务。”

据了解,福晟曾经在全国多地并购拿下的多个项目也存在遗留的债务问题,世茂进场后,如何处理这些项目的债务纠纷也是一大考验。

除了债务重组,作为世茂、福晟平台未来的操盘手,吕翼表示,下一步还将对福晟进行组织架构层面的改革,并且精简架构和人员。对于福晟原有团队来讲,世茂的强势进入,人员整合和团队文化的融合也是双方面临的问题。

面对福晟目前约1000亿元的可售货值,许世坛将今年双方合作的目标定为300亿元。其表示:“今年合作平台的目标会超过300亿,我们希望这一千多亿可以分四年来卖,我们不会做亏本的生意”。

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