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地王2019:暂缓入市与亏本促销

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地王2019:暂缓入市与亏本促销

时代周报记者 杨玲玲 发自广州

编者按:岁末年初,回望一年。

2019年,楼市深度调控期,昔日出场自带光环的地王,迎来了周转和盈利的双重压力,部分曾经的高价地暂缓入市,房企亦“见风使舵”转换策略。科技圈仍延续着日新月异的节奏,不过,驱动力已悄然“回归初心”,技术创新成为行业风口方向。汽车市场则迎来“风水轮流转”。蝉联豪华车在华销量冠军头衔已30年之久的奥迪,2019年将首次将宝座拱手让人,是宝马还是奔驰?

从地产、汽车以及科技三大领域,我们选取了地王、豪车以及高新技术三个切面,去回顾过去的一年。

地王盛名,终成负累。“赌博式”进场之后又当如何退场?

“低溢价、高流拍,土地市场的地王潮已一去不复返。”1月4日,一位研究机构分析人士对时代周报记者表示,过去一年,楼市的平稳态度,土地市场感知明显。

近日,克而瑞最新出炉的2019年房企新增货值排行榜显示,1?12月销售百强房企新增货值超9.7万亿元,较2018年下降10%左右。

百强房企中,49%的企业拿地金额较2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上,谨慎的态度一览无遗。

楼市深度调控期,昔日出场自带光环的地王,也迎来了周转和盈利的双重压力。

时代周报记者发现,散布在北京、上海、广州、苏州等地的多个地王项目,患上了入市“拖延症”,部分2016年出让的地王,至今未有开盘时间表。

克而瑞研究中心统计数据则显示,北京、杭州已入市的地王,约有七成面临亏损,厦门则是盈亏参半。广州地王的日子稍微好过,地王亏损的比重不足一成,但仍有项目盈利承压。

“跑货型的地王,选择保本或者亏钱卖掉,尽快回笼资金,另有部分企业还在苦熬,但楼市降温期比较长,财务成本也在滚雪球,未来获利空间已大大缩小。”1月4日,易居中国研究院副院长杨红旭对时代周报记者分析称。

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部分地王暂缓入市

拿地时众星捧月,入市前关山阻隔。这是目前一些地王的真实写照。

2016年9月,苏州限购后的首场土拍中,仁恒以20.67亿元拿下苏地2016-WG-46号地块,成交楼面价3.87万元/平方米,溢价率81.03%,刷新区域地王纪录。

2020年伊始,苏州古城耦园旁、相门城墙脚下的仁恒前地王,正在热火朝天地施工建设中。地块规划显示,住宅部分将打造成联排别墅和独栋别墅。

不过,对于项目入市销售情况,1月3日,仁恒置地苏州公司相关负责人回复时代周报记者:“暂时还没有明确的时间表。”

在广州珠江后航道边,一幅创下广州土地市场最高单价纪录并保持至今的地王项目,同样开发迟滞,尚未入市。

2017年3月,时代中国力压万科、华润等24家房企,以总价20.37亿元、楼面地价约5.54万元/平方米摘得石岗路AH051028地块,刷新广州最高单价纪录。

近日,时代周报记者探访该地块时,看到工地内已建出一幢高出围墙的建筑,工作人员向记者透露,这是地块内规划的学校,整个项目估计还要两年才能建好,至于什么时候开始卖房,他表示并不清楚。

对于该地王的利润空间,外界为开发企业捏一把汗,但时代中国方面持乐观态度,该公司董事会主席及行政总裁岑钊雄曾回应媒体,“不觉得这块地买贵了”并预估“能带来不错的回报”。

与时代中国拿下广州最贵单价地王类似,融信将上海静安地王收入囊中后,也频被追问开盘时间和盈利前景。

2016年8月,融信中国以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价、139%溢价率,斩获上海静安区中兴社区地王项目,刷新土地成交史上最贵地王纪录。

时至今日,该地王仍未开盘入市,业内甚至估计项目开发周期会达到50个月以上。

近日,一位房企业内人士向时代周报记者表示,拿地时,“面粉”价格明显高于“面包”,在当前较为严苛的限价背景下,推盘即意味着“赔本”。

1月3日,就项目开发节奏等问题,融信中国相关人士回应时代周报记者称,项目具体由万科操盘。

1月6日,万科上海公司相关人士告诉时代周报记者,暂时没有开盘时间表,有最新消息会及时告知。

部分项目销售不佳

综观行业,不少入市的地王确实陷入了滞销或亏本的窘境。

“本来想以时间换空间,但现在看来,限价没有放松的迹象,价格的天花板在那里,要么是继续沉淀资金,要么是微利或者亏本入市。”1月4日,上海中原地产市场分析师卢文曦对时代周报记者表示。

在克而瑞统计北京已入市的16个典型地王项目中,入市最快的平谷区单价地王项目北京岭秀,拿地时楼面价高达1.43万元/平方米,平均销售均价才2.12万元/平方米,低于出让协议中规定的“商品住房销售均价2.60万元/平方米”。

除了北京远郊地王受到“冷落”,上海郊区地王同样遭遇滞销,盈利空间受限严重。

最为典型的顾村板块地王央玺项目,在限价“紧箍咒”下,项目售价被压至6.20万元/平方米左右,而该项目的拿地楼板价已高达5.37万元/平方米。

该项目首次开盘推出的344套房源,开盘当日只卖出了80套,去化率低至23%。此后,项目打出“买房送宝马”的营销噱头,去化表现依旧平平。

一路南下到广州楼市,中冶置业欲用地王来撬动城市布局的打法,当前正面临着重重考验。

2016年8月以及11月,中冶置业耗资67.49亿元,购入位于黄埔区和海珠区的两幅地王,拿到进入广州市场的“入场券”。其中,海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面地价4.26万元/平方米。

1月1日,时代周报记者以购房者身份走访了海珠区的中冶逸璟公馆,由于并未预约,项目保安拦下了记者,该项目属于验资看房。

随后,售楼处工作人员向时代周报记者介绍,项目在售的是实用面积在700?1000平方米的低密度住宅,总价在5000万元左右,预约看房要先进行“千万资产验资”,这无疑大幅提高了看房门槛。

广州市国土房管局官方网站阳光家缘看到,2019年12月20日,中冶逸璟公馆领取了共计45套住宅的预售证。截至1月6日,该项目的已售总套数仍显示为0。

房企策略转变

统计数据显示,在被称“地王年”的2016年,全年诞生了超过350宗单价和总价地王。这一井喷之势在此后数年慢慢被弱化,不过地王并未完全销声匿迹。

“目前来看,大致有三个时间段内的地王会比较难受。2016年2季度到4季度,出现在一线、强二线、东部个别三线以及都市圈的地王;2017年,二线城市诞生的部分高价地;以及2017年下半年到2018年上半年,楼市热度传导到三四线,拍出的一些高价地。这其中许多地王都被套住了。”杨红旭表示。

1月5日,中国城市发展研究院投资部主任刘澄向时代周报记者表示,地王项目盈利依赖于土地市场价格不断攀升。

刘澄认为,目前,房地产处于整体平稳阶段,地王很难通过市场化手段获得预期收益,房企更多依赖于政策配套调整或与政府协商其他条件来推动地王项目运作。

对于摘获地王的房企来说,在积极抢收与静待时机之间,面临抉择。

1月4日,一家中型房企的区域营销负责人告诉时代周报记者,总体来看,公司早几年拿的地王项目入市情况都在预料之中,但近两年,拿地更趋理性了,通过合作、收购等方式获得土地的比重也在加大。

事实上,随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化,很多房企已转变自身的发展策略。

“大型城市,尤其是一线城市的开发边界已经确立,新增土地供应减少是既定事实。如果单一通过招拍挂拿地开发,成本会比较高。”卢文曦分析称,公开市场土地难觅的情况下,不少企业将战场转向了旧城改造和收并购等方向。

回顾过去一年,龙头房企竞相“抢滩”旧改。

以广州市场为例,2019年参与旧改的除了保利、富力、时代、奥园、越秀等本土房企,也包括升龙集团等外来房企。其中,升龙在广州连续拿下4个旧改村,投资额最高达200亿元。

同时,收并购市场表现活跃。

融创收购董家渡项目、世茂拟收购福晟项目资产包等,从多起并购案来看,房企的收并购对象已经逐渐从小鱼变成了有一定规模的大鱼,收并购也进入了“大鱼吃大鱼”的阶段。

审慎且多渠道拿地的情况下,克而瑞地产研究分析指出,2019年,百强房企的土地成交量不及上年同期,预计2020年的土地市场成交量也难以大幅增长。

其认为,从资金层面看,房企融资环境高度紧张,“钱紧”依旧,拿地态度愈加谨慎,预计2020年的土地市场大概率也会保持低位运行。

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