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35城卖地均超500亿 哪些城市卖地步入千亿之列?

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2019年的土地市场,喜忧参半。喜的是土地成交量已经连增三年,2019年35个城市卖地均超过500亿元,刷新历史纪录。忧的是,土地溢价率走低,流拍土地增多,部分城市的土地交易增速乏力。而对于2020年的土地市场,业内并不乐观,市场延续低温态势几乎成为共识。

16城卖地均超千亿,北京居第6位

2019年土地市场继续高位运行。据中原地产研究中心统计数据显示,50大城市合计卖地4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%。2019年,50个城市中68%城市卖地同比上涨,35个城市卖地均超过500亿元,刷新历史纪录。

其中16个城市卖地均超千亿元。杭州卖地最多,达到2836亿元,也是唯一卖地金额超过2000亿元的城市。此外,上海卖地1992亿元,广州卖地1864亿元,苏州卖地1850亿元。北京位居第6位,卖地1699亿元。

值得关注的是,一线城市上海、北京2019年土地出让金同比增速分别约为4%、1%,增速明显放缓。而从中原地产数据可见,绍兴、珠海、大连这一增速均超过100%,南京、福州、昆明等二线城市的增速也在50%以上。

不过,作为土地出让金排名第一的杭州,增速只有13.42%。杭州已连续两年位居全国土地出让金收入榜首。因为去年基数大,今年出现增速上涨乏力的情况。

杭州之所以能够成为土地市场上“最赚钱”的城市 。亿翰智库分析认为,杭州土地价值高,避险能力强。杭州作为核心二线城市,需求旺盛从而带动土地增值。

据悉,作为核心二线城市,杭州受政策调控影响比较明显,既出现过万人摇号的场面,也有成交探底的时期。2019年,在需求不断增加,价格稳定增长的同时,房企争相涌入,从而带动城市土地价格上涨。

2019年7月30日,杭州上城区一地块以97.9亿元出让,楼面价24860元/平方米,溢价率3.9%。这一接近百亿地块的得主为新世界发展。2019年,新世界发展也由此成为“土豪”企业。而在中指研究院发布的《2019年全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10》中,这一宗地块位居榜首。

溢价率走低,流拍走高

“2019年土地溢价率走低、流拍走高。这预示当前土地市场形势严峻。”克而瑞分析人士认为,尽管城市地价没有明显下滑,但从整体均价来看,已经出现了价格调整的苗头,整体走势不容乐观。

尽管12月终于迎来年末周期性回温,但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升。据易居研究院数据显示,12月份,40城中土地溢价率小于15%的城市占比达到75%。40个典型城市土地成交溢价率为9.6%,相比11月下降2.7%,已经连续6个月下降。

在一线城市中,12月份仅深圳溢价率相对较高,为21%。广州仅1%,北京和上海均为0。其中北京12月出让的土地悉数底价成交。

从全年来看,据中原数据显示,北京溢价率已降为个位数,为9.31%,同比减少32.2%。杭州溢价率为16.44%,同比减少38.4%。而青岛土地溢价率仅为0.92%,更是同比下降55.53%。长沙的土地溢价率仅为5.3%,更是同比下降61.89%。

盘点2019年土地市场还可以发现,在市场趋冷的背景下,逐渐撤离经济水平较低的中小城市,回归一二线已经成为事实。这也导致部分城市土地流拍率高企。

据亿翰智库分析,2019年土地流拍数量最多的是浙江金华,流拍率为18.1%,紧随其后的是重庆、济宁、潍坊和南阳等城市,房企在上述城市拿地意愿偏低。其中,金华所处地区经济水平偏高,但金华本身的城市特点表现为“县强市弱”,难以形成城市核心,因此不像浙江其他地级市的热度高。

据悉,金华土地流拍在8月表现得更为明显,一个月内三宗土地流拍,其中不乏优质地块。8月8日,金东区江景地块经过1个多小时的竞价之后,因未达到土拍保留价而遭遇流拍;8月23日,金华山板块首宗住宅用地出让,但因无人竞价而流拍;8月30日,二七西地块迎来出让,这是二七区块内出让的第四宗土地,但是直到挂牌截止时间依旧无任何房企参与竞价。

延续低温态势,一二线城市仍是拿地重心

事实上,房企投资拿地的意愿一直比较强烈,但是资金面的收紧和限价政策让企业更重视土地的利润空间。

亿翰智库分析人士认为,未来房企在拿地上,一线城市仍是重点;对于核心二线城市,受限价影响逐渐增强,为保障利润率,房企更侧重机会型拿地,最大程度减少调控政策带来的影响;而随着多数三四线城市热度逐渐下降,房企仅会关注综合实力较强的强三线城市。

诸葛找房分析人士也认为,预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,房企逐渐回归一二线热点城市,未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响,预计三四线城市土地市场热度整体下降,土地市场逐渐转冷,房企加速撤离三四线。

此外,上述人士表示,从全国土地市场来看,2019年土地溢价率降至历史低位,流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。预计2020年市场受到政策及资金面影响,房企拿地热情不高,市场将延续低温态势。

上海易居房地产研究院王若辰也表示,2019年,40城土地成交面积已经连增三年,但增速回落,按照市场规律,2020年地市或将继续降温;由于目前地价溢价率已经处于较低水平,2020年出现大跌的可能性较小。

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