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老楼换梯 如何破题

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随着城市的发展,电梯已逐渐成为百姓生活中的重要设施,电梯的“老龄化”问题也越来越引起人们的关注。针对危旧电梯更新难题,北京市采取“街道社区吹哨,社会单位报到”机制,并畅通住宅专项维修资金应急使用的绿色通道;对产权不清、资金不足、物业失管的电梯,还建立了“三无”电梯政府救济机制。

随着最后8部新电梯通电运行,北京市丰台区洋桥北里和翠林小区两大社区总计28台老旧电梯全部完成更新换代。这些电梯,绝大多数使用年限超过15年,有的甚至超过了30年。

“从电梯的使用寿命上讲,电梯使用10年大概相当于人寿命的30年,试想一个人工作到60岁都退休了,但这些电梯到‘90高龄’还每天运送着楼内的住户,可以说是力不从心,可见及时更换多么必要。”丰台区房管中心西罗园分中心设备器材部部长刘宁说。

由于北京市城市建设起步早、发展快,截至2018年底,北京市共有住宅电梯11万台,其中,使用年限10年以上的有4.2万台,约占住宅电梯总数的38.2%;使用年限15年以上的13362台,约占12.1%。近年来,北京市委、市政府将电梯风险评估和预警监测工作纳入重要民生实事项目,由北京市市场监督管理局对老旧电梯开展风险评估,并对高风险电梯提出更换建议。老楼更换新梯,怎么换?

换梯期间咋过渡?

组织专业团队,服务高楼层困难群众

焕然一新的电梯赢得了洋桥北里和翠林小区居民们的一致好评。然而,完成28部电梯的更新任务,并不是一件容易事儿。

人们都知道老楼加装电梯是件令人头疼的事,可是往往想不到更新旧电梯也面临着特殊的困难。“加装电梯的老楼,一般不超过6层,可是更换电梯的老楼,高达20多层的不在少数。尤其对‘单梯楼’来说,一旦电梯开始换新,意味着全楼百余户居民在接下来的近60天施工期里,必须爬楼梯回家。” 刘宁说。

洋桥北里12号楼就是这样一座单电梯老楼。得知电梯即将更新的消息后,住在10楼的李阿姨犯了愁:“我每周3次透析,上下楼可怎么办啊?”

好在前期制定方案时就制定了相应的预案——一支由产权方、居委会、施工方自发组成的20多人应急救援队24小时随时待命。

“如果不是亲身体会,真不知道对一个透析老人来说上楼有多难。”洋桥北里社区居委会主任昌涛参与了这次行动,他告诉记者,由于楼道宽度有限,一次只能一人搀扶老人,应急救援队5个人轮番上阵,后面的人为老人提着小板凳,每到一个平层都会让李阿姨坐下来休息一下,10层楼往往要爬半个多小时。

就这样,每周3次,在60天工期里,救援队护送李阿姨上下楼20多次。老人不胜感激,用颤巍巍的手写下了一封感谢信。

刘宁说:“只要心里装着老百姓,办法总比困难多!”

资金难题咋解决?

“街道社区吹哨,社会单位报到”

老旧小区更换电梯,钱从哪里来,这是一道绕不过去的坎儿。

北京市朝阳区枣北社区29、31、36、37号4栋老楼的8部电梯,设备严重老化,经朝阳区质监局鉴定为危旧电梯。“小区电梯超期服役,近几年频繁出现故障,我们乘电梯经常提心吊胆。”枣北社区居民夏策芳提起小区里的老旧电梯,至今仍心有余悸。

经评估,8部电梯改造更换共需资金260万元。电梯小修,钱可以从物业费里支出,但更换电梯这样的大事,则需要动用维修基金。而这4栋楼建设开发时,公共维修基金制度尚未完善,公维金均由产权单位保管。更麻烦的是,4栋楼涉及的产权单位多达42家,且很多单位资金实力有限,还有的产权方“名存实亡”,踪迹难寻。召开产权单位大会,只有三四家到场。

怎么办?街道和社区党委组织物业单位、居民代表召开两次议事协调会制定工作方案,走访动员28家产权单位。

经过一家家上门做工作,其中5家产权单位出资近150万元,随后,社区党委牵头反复上门走访剩余23家产权单位,经过协商沟通,这些产权单位克服种种困难出资近100万元。“街道社区吹哨,社会单位报到”,换电梯筹款的事,总算有了着落。

同样,丰台区方庄地区开发建设较早,许多楼建于上世纪90年代初期,没有住房公共维修基金,电梯更新改造问题就成了不容忽视的难题。对此,地区工委办事处发动居民参与电梯改造工作,研究确定了居民集资、物业公司出资、办事处匹配部分资金共同更新电梯的新思路,在芳群园三区和芳城园三区两个社区进行试点,4部电梯更新难题迎刃而解。

制度政策咋助力?

建立绿色通道和“三无”电梯政府救济机制

过去,电梯更新改造维修想要动用住宅专项维修资金,需要经过占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主讨论通过,在实践中往往困难重重。

针对这一问题,北京市市场监督管理局协调住房城乡建设部门畅通住宅专项维修资金应急使用的绿色通道,解决住宅电梯的更新、改造和修理的资金问题。

“电梯故障危及人身安全”等6种危及房屋安全的紧急情况,不需经过“双2/3业主”同意,即可直接使用住宅专项维修资金,先行消除电梯安全隐患。2015年至2017年,北京市共使用住宅专项维修资金6.2亿元,用于11268台住宅电梯的更新、改造和修理。

此外,针对产权不清、资金不足、物业失管的电梯,北京市还建立了“三无”电梯政府救济机制,将老旧电梯更新改造纳入市政府“为民办实事”任务,要求各区县政府建立救济制度,采取财政补贴的方式消除安全隐患。

从2015年至2018年,北京市共使用政府救济资金1.15亿元,更新、改造、修理电梯602台。不过,尽管有“三无”电梯政府救济制度作为最后的托底,但与庞大的高龄电梯数量相比,仍然显得杯水车薪。

中国社会科学院法学所副研究员董文勇认为,北京市推出的政府救济机制,为“三无”老旧电梯治理探索出了一条新路。但考虑到北京市老旧电梯数量巨大,这种政策在实施中必须严格设定限制条件,避免群众产生“等靠要”等消极思想,同时尝试引入社会资本以及采用金融租赁等创新手段,解决老旧住宅电梯更新的资金难题。

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