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新经济周期下 高净值人群资产配置何去何从

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面对世界范围内的“财富焦虑”,对资产配置话题的讨论永远不会结束。

随着国内经济转型升级、新旧动能转换,人民币贬值压力增大,种种因素影响到个人财富的缩水、流失。不难发现,“低通胀时代”已经到来,房地产市场已经进入一个全新周期:城市之间正在呈现两极分化的态势,三四线城市持续走弱,重点城市仍具有较大增长空间。

这种论点也获得了官方数据的支持,在近期全国70城房价调查中,面对严格的调控市场,约85%的城市新房价格在7月出现了上涨,其中一线城市同比上涨4.3%

与此同时,互联网理财、基金、信托、股票等投资产品兴起,但由于金融市场运行不规范、不成熟,股票大跌、基金血亏、P2P暴雷等事件层出不穷。

可以看出,相对于其他产品,买房仍是最佳的资产配置方式。

目前的市场主流观点认为:由于房地产支柱产业的地位不可撼动,想要将房地产从经济发展中剥离出来更是无比艰难,因此越是在经济下行的情况下,房地产的支撑作用越明显。现行的土地财政以及人口由小城市向大城市迁移的客观规律是房价保持稳定根本原因。因此在未来很长一段周期内,房地产仍然是给中国中产家庭带来最大财富增值的领域。

2019年买房的正确逻辑

当下楼市最大的爆点是什么?答案很明显,雄安新区、大兴机场、河北自贸区。三重利好的加持下,京津雄三角地带已经走上发展快车道。

形式逻辑,学术叫法,“无矛盾逻辑”,也就是一种静态逻辑,认知中的万事万物是静止的,孤立的。例如各种完美模型,各种完美公式,所以这种逻辑下,各种信徒大多是做学术的,做科学的。

新经济周期下 高净值人群资产配置何去何从

此刻在区域内置业,受短期调控面的强控原因,不一定会带来短期房价的上涨。但从中期、长期来看,都将明显获益,这种短期托底、中长期催涨的效用,原因有三:

首先,交通配套将飞速发展。雄安新区和京南地区,作为疏解北京非首都功能的承载地,需要区域内各个城市之前打通连接。交通就是房地产地段价值增长的黄金经纬线,根据规划纲要,我们可以看到,京津雄交通网已经越织越密。

其次,是城镇化带来的人口红利。截止2018年末,我国常住人口城镇化率为59.58%,而美日两国房地产市场的拐点均出现在城镇化率80%左右,以此类比,我国城镇化率还有20%的推进空间,支持十年到二十年的房地产发展不成问题。而这其中,京津冀产业价值链紧密,产业关联性强,资源的配置效率高。此刻置业,意味着在选择人口吸附力更强、人口结构更为优质的城市提前布局,占得城市发展先机。

第三,京津雄辐射圈内,廊永固霸等典型城市的房价,目前已处于跌无可跌的状态。当全国7月房价均价已达1.6万元、不少三四线城市房价向2万进军、大量县城房价冲击1万时,目前京津冀一体化下环京最大得利者的廊永固霸等城市,目前的房价仍在1万上下徘徊,房价已大概率处于底部。

经济学的价值规律告诉我们,价格可以暂时偏离价值,但只能是暂时的。伴随多重利好的兑现,廊永固霸的房价仍有较大的上涨空间。

资源累加霸州展现硬核价值

既已明确廊永固霸等城市的潜力,另一个需要考量的维度便是性价比,以追求现有价值与未来价值的最大剪刀差。目前房价较低,但未来房价上涨预期最大的区域,便是进行资产配置的最佳选择。而这其中,霸州的表现可圈可点。

首先,霸州位于京津雄三角核心,是北京到雄安的必经之地,同时隶属于新区和北京大兴机场两大发展引擎的第一级辐射圈,雄安成型后对霸州的辐射带动作用将是同频共振,其区位优势转化的发展机遇是其它区域无法比拟的。

新经济周期下 高净值人群资产配置何去何从

其次,霸州拥有堪比北京市区的立体交通路网,霸州北站作为连接雄安新区与北京的首站,“国门”级的占位15分钟可接驳大兴机场,一站新区,两站北京。同时,京九铁路、大广高速、廊沧高速、106国道、112国道及省干道纵横交错,实现了物理空间的随意切换。

第三,霸州依然是京津雄区域的价格洼地。以温泉新都孔雀城为代表的区域新盘,售价约8500元/㎡,受区域规划红利倾斜的影响,其轨道交通、学校、商业、医疗等配套设施发展快速,为未来价值上涨提供了坚实支撑。

更为重要的是,霸州的发展前景有典可考,这并不是一块需要兜售未来的土地。

日前,《中国(河北)自由贸易试验区总体方案》正式公布。河北自贸试验区涵盖雄安片区、正定片区、曹妃甸片区、大兴机场片区四个片区,是全国唯一一个跨省市的自贸试验区,这无疑会给霸州带来强劲的发展动力。

对标其他自贸区,自2013年挂牌至今,上海临港自贸区展现了对固定资产投资的巨大吸引力,去年其产业投资完成46.7亿元,同比增长57.3%。并陆续引入特斯拉、积塔半导体等重大产业项目落地,带动经济快速增长。

而霸州,占据“左手新区右手大兴国际机场”的区位优势,紧邻自贸区雄安片区和大兴机场片区。大批高新产业等入驻之后,受住房供应体量的限制,新区人口势必外溢到霸州。人口以及产业的迁移,能够为霸州带来更加优质的就业和创业环境,更开阔的投资机会,并且能够极大地降低生活和生产成本。

新经济周期下 高净值人群资产配置何去何从

以分化为关键词的地产新周期,即便京津雄一飞冲天的前景显而易见,也未见得所有区域、所有项目乃至所有产品都能抓住这一全新的风口利好。因此,不论是自住还是为理财,选对城市才是关键点。抄底京津雄的绝佳时机,机遇就在霸州,就在当下。

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