新年楼市展望丨陈劲松：买房升值的故事，已局部破产

2020年1月1日，房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行，002285.SZ)董事长陈劲松撰文，展望“21世纪第三个十年”的房地产行业发展趋势——作为一切生活的空间载体，房子的形式和价值会有怎样的回应，才能配得上这“新十年”？

陈劲松说，未来十年，居住在城市的人口数量将超过中国总人口的70%。中国房地产配合了中国的城市化、工业化的进程，在未来十年还将走向“城市中国”这一大趋势。

他认为，最吸引年轻人的不是新城，而是老城，更是城市核心。那里的租金，尤其是商业和酒店房租最贵；那里的酒吧、艺术画廊和小吃街通宵营业。

中国城市在21世纪第三个十年，进入“城市整合”与“城市发展”的并轨时代。而功能混合的楼宇、产业园将取代功能单一的建筑。

为了效率，为了使用，为了生活，为了配套，总之一句话：为了人，都需要打破功能的单一（纯住宅小区除外），进行功能的混合来运营。

当理发店和咖啡室进入写字楼时，托儿所、健身房……进入产业园绝对理所当然。

在21世纪的第三个十年，将迎接小品牌时代的来临。陈劲松说，当你去一个城市商务出差，选择什么品牌的酒店，在此前只是一个档次问题；在未来十年，这还是“品位”和“圈层”问题，更是一个验证“自己是谁”的大问题！

同理，居住在哪里，以前也只是钱的问题，未来则是“社区”和“邻里”的问题。大公司、小公司不是问题，居住的标签不再由开发商的大小来确定。而是由“品位”和“小区”来确定，由设计和内容来确定。

对于长租公寓的未来，他说，共享的一个重要载体，是空间；只有空间共享，才是真正的生活共享。线上跨越的空间，必须由实体空间中节省的时间来真正体验：面对面，抗衡科技的异化；面对面，解决人与人的交往。

共享空间会诞生人与人交往的新规则，这个规则可以是熟人之间，更多的则是生人之间，这就是“校园规则”——：既有规范，也有自由；既有集体，也有个体。

90后、00后甚至60后都需要“校园规则”的重新树立，这将是真正的“后小康时代”的生活规则。因此，空间要重构，更新也随之展开，这既是人口结构生活方式的需求，也是几代人心理的需求。

如果租是一种有尊严的生活方式，那么附加在不动产上的权利和社会福利，就必须给到租户。随着各城市推出大量公租房和开发商自持物业的入伙，租购同权必将随之而至。

只有租购彻底同权，才能真正使得“房子是为了住的，不是为了炒的”在21世纪第三个十年真正贯彻这个“房子的定位”。

现在的问题，不是各地“不为”，而是目前条件“不能”。因为公共服务，尤其是教育和医疗，不能完全满足人民的需求。而这正是未来主要的投资方向。

而产权到底意味着什么？

（买房）升值的故事，已局部破产。“产权”不是所有权，“产权”是基于不动产的一系列“权利”的组合。当然，不同的“权利”会有不同的价值。那什么是“生活”真正需要的价值？

以60后举例来说，他们需要的是“旅居”，也就是不动产一段时间的使用权。这个使用并不等于入住“酒店”，而是“Hotel as a home”，怎么讲？当然是Time share——分时度假和“产权交换”，他们需要的是不同时段的“诗意栖居”。

这个规模庞大的群体，除小部分旅居海外，绝大部分将以中国大地上的旅游城市为“候鸟”栖息地，为了自己人生的完满，成为各种“Time share”的最大客户群。

“文旅”，不只是概念，“小镇”是城市生活的最佳补充。由此，适用于这个规模庞大的活跃长者的“文旅地产”，主要内容当然是服务——各种档次的服务将带来真正的溢价。

陈劲松认为，随之带来的是“移动房子”。未来十年，当无人驾驶进入商用时，就是重新定义“不动产”的时候。5G时代，可能是居住领域变化最大的时代。随着技术的突破，房子本身就是最大的智能家居，加上“移动”，就会颠覆房地产现有体系和配套，管理和价值。

对于市场千呼万唤的REITs——以租金为基础收益的不动产权益基金，陈劲松表示，中国房地产增量还没有过渡到存量，升值的故事远远走在租金故事之前。

还因为，房地产最重要参与人之一“政府”的杠杆远未加到位。但一切发展都有个“极限值”，都有约束条件的“极限值”。当政府、开发商和居民的杠杆接近这个值时，REITs就有了到来的可能，它将使得办公和商业不动产真正进入证券化时代，同时也会使证券市场有了基于不动产收益的超大规模和超级稳定的品种。