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上海徐汇巨无霸地块出让:百万平米建面,保证金高达65亿元

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12月24日,上海土地市场挂出一宗位于徐汇区的巨无霸综合地块,总建筑面积近180万平方米,仅参拍的保证金就高达65亿元。

预申请人需缴纳65亿元保证金

根据出让公告显示,这宗地块中包含了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块,位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊,四至范围:东至瑞宁路,南至瑞宁路、龙腾大道,西至东安路,北至龙华中路(地块四至范围以附图红线为准)。土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。28幅地块将以整体一次性的方式出让。

上海徐汇巨无霸地块出让:百万平米建面,保证金高达65亿元

值得一提的是,公告中提及,预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元。本次预申请报名截止时间为2020年1月16日,将于2020年1月19日发布预申请结果公告。

目前,该地块的出让底价保密。但按照上海以往土地竞拍的准则来看,保证金一般为起始总价的20%,照此推算,地块起始总价可能约325亿元。

有开发商对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“这么大体量和高价的地块,一家开发商很难吞得下,最终应该是两家或者三家联合体一起拿地。而且从地块性质来看,住宅占比不高,地块定位是以为金融产业和企业机构量身定制的,包含商业、酒店休闲文化等综合性功能。总体来说,以住宅开发为主要业务的地产商对这块地会谨慎。理想状态是联合体中同时有擅长操盘商业和住宅的开发商。”此外,前述人士提及,由于项目是综合性质,要求的沉淀资金量大,快周转、快速回款的开发商不太可能会对这类项目感兴趣。“国企和金融机构合作拿下项目的可能性会比较大。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示,该地块有自己的独特性,比较完整且体量非常大,相信政府跟目标对象前期是有充分而长期的沟通,不是单纯价高者得的问题。丁祖昱透露,意向参拍者可能是两家世界五百强的联合体。

文件显示,此次拟出让土地面积约为323664.6平方米,建筑总面积约为1797049平方米,地上计容建面为108.7万平方米;地下建筑总面积不超过71万平方米,其中地下商业面积不超过6万平方米。

目前上海最高价的地块是中民投在2014年获得的董家渡地块,董家渡地块的出让面积为12.67万平方米,当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元,起拍价248.05亿元,最终成交价248.5亿元。

而此次出让的徐家汇地块,无论从地块出让面积还是保证金缴纳方面都远超董家渡地块。目前已有包括万科、融创、绿地、旭辉、保利在内的开发商已进入徐汇滨江。

配建租赁住宅不小于1187套,租约原则不超过6年

从公告来看,在出让的地块面积中,住宅建筑面仅为20.01万平方米,占总建筑面积的18.12%,且绝大部分都是社会租赁住宅用地。其中,纯住宅用地仅有一宗,为xh130G-03地块,土地面积为9291.2平方米,容积率为2.5,计容面积23228平方米。另一宗编号为xh130G-09的地块中,商品住宅计容面积约为6329.416平方米。而且,文件要求住宅中小套型比例不小于住宅建筑面积的70%。

按照地块出让的要求,地块范围内配建社会租赁住房建筑面积应占规划商品住宅的15%与规划社会租赁住宅面积之和,合计不大于156464平方米。按出让年限持有。租赁住宅总计不小于1187套。

出让文件提及,该社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。 租约原则不超过6年。

租金方面,房屋租金应在租赁管理要求中明确,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。

除了要配建租赁住房之外,还需在地块范围内配建保障性住房,建筑面积应占规划商品住宅的5%,计1478平方米,集中配置,并按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构。

另外,地块全装修住宅建筑面积应占住宅建筑面积的100%以上(包含保障性住房)。

根据出让文件规定,受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业,60%办公,100%文化体育。

值得注意的是,虽然该地块项目的定位是形成世界级金融产业发展平台,比肩外滩和陆家嘴。但有开发商表示,这宗地块的开发压力会非常大,有开发商分析,“要求商业全部自持、办公自持60%,另外,租赁住房这种属于投入大,回报周期长的项目,对于受让者的资金链有着高要求。”

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