地产股爆发 四季度百强房企总市值涨幅超万亿

临近年末，地产股一扫三季度的阴霾，在四季度迎来爆发。至此，2019年全年地产股整体在“涨”中开局，并在“涨”中落幕。

回顾全年情况，我们可以看到，地产股在一季度实现普涨，这期间房地产开发板块指数从上年年末的1446.33涨至1906.8，涨幅超过30%，但二三季度转而连续下跌，至三季度末房地产开发板块指数已跌至1594.56，到了四季度，地产股再次总体回升。

据中国房地产报记者统计，四季度百强市值房企市值总和为59968亿元，与三季度末相比，百强总市值涨幅超万亿元。其中，有81家房企四季度市值上涨，一家房企因停牌市值保持不变，除去两家新上市房企，整个四季度市值下跌房企仅16家。在个股中，四季度千亿市值房企共16家。合景泰富集团、雅生活服务、中国海外宏洋、绿城中国、融创中国和旭辉控股集团季度环比涨幅均突破40%，居涨幅榜前列，而大名城和宏安地产则位居跌幅榜首，跌幅均超过15%。

实际上，地产股涨跌也如同房地产开发一样具有一定整体周期性。一般而言，四季度是房地产指数涨势较为强劲的时间段，有公开资料统计了近十年房地产指数在每个季度的涨跌情况，最终结果显示，过去十年，房地产板块指数在四季度的涨幅大多跑赢平均涨幅，成为全年中的强劲增长点。

对于房地产行业来说，四季度是传统销售旺季，房企规模创新高也为此后两年的利润埋下伏笔，拉高利润预期也会促使股价上涨。

此外，随着房企规模不断创新高，房企规模和市值不匹配状况也愈发凸显，不少房企已经意识到市值管理的重要性，在今年四季度的年终总结中，不少房企高管提出未来将会更加注重资本市场，以期为投资者创造更大利益。

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随大市上涨 政策导向明显

地产股的走势一方面是受大盘影响。对比四季度房地产开发板块的走势和上证指数的走势，基本较为一致，尤其是12月以来，上证指数走势强劲，11月17日，大盘一度重回3000点，受此影响，房地产开发板块整体也实现上涨。

另一方面，地产股的涨跌与政策息息相关。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向中国房地产报记者表示，地产股大涨与房地产行业调控政策、货币政策息息相关。“近期宏观经济数据不太好看，而且经济有持续下行之势，因为‘稳投资、促销费、保增长’是当前进行逆周期政策调节的关键，而基建、消费和房地产又是这一逆周期调节的重要抓手。最近的中央经济工作会议对于房住不炒、不以房地产作为短期经济刺激的工具这一战略方向没有改变，但是货币政策明显在放松，对于房企融资的管控也在放松，地方财政压力也迫使多个地方政府在因城施策之下对房地产行业的调控在适度放松，这些对于地产行业而言都是积极和有力的因素。”

年末，政策在融资端也有适度放松，货币宽松对于房企来说也是一种积极信号。例如近期监管部门核准了富力地产已上报一年有余的H股增发申请、龙湖集团180亿元的公司债以及建发地产、合景泰富的发债申请。

地产冷暖，股市先行，融资适度宽松带来房地产行业的转暖迹象，而作为经济运行晴雨表的股市也在第一时间作出了反映。

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业绩助推 进入估值修复期

除了宏观政策因素，地产股四季度的大涨也与房企业绩有关联。

业内普遍预期规模房企2019年销售业绩会表现不错。克而瑞监测的39家房企中25家房企11月单月销售环比提升，龙头房企中碧桂园、恒大、万科、融创均表现良好，在行业集中度提升、房企间竞争加剧的背景下，头部效应愈发凸显。且不少房企已经在11月提前完成年度目标，大部分标杆房企年初设定的销售目标年末大概率会实现。

销售业绩持续增长使得投资者依然看好房地产行业发展，良好的投资预期是地产股上涨的动因所在。

克而瑞证券研究院分析师组长孙杨认为，年末按照惯例都是地产股的估值修复期。“今年房子卖得不错就代表未来一两年得利润结算也会不错。”利润表现也是影响股票估值得重要因素。

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规模市值不匹配依然存在

虽然四季度地产股整体上涨，但从个股来看，不少房企的规模和市值依然存在严重不匹配。

例如被外界戏称为“巨人规模婴儿市值”的阳光城，今年的销售规模已经接近2000亿元，但其市值规模截至四季度末却仅有324亿元。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌也笑言“阳光城现在的股价和其两年前加盟时的股价基本没变”。其认为，影响阳光城股价的因素里还包括信用评级和负债。

“目前阳光城信用评级不够高，负债还有点高，所以未来速度可能会放慢，但是回款很好，负债越来越少，可能会在融资方面再有一些突破，控制有息负债，负债降低是影响未来股价得一个因素。第二就是利润率问题。受行业环境影响，最近两年拿得项目基本没有高利润可言，但阳光城会做到利润缓慢增长。”朱荣斌说。

实际上，多位财务和证券人士均向记者表示，房企的市值与其规模并无直接关系，关键还是要看其并表的各项财务指标。“尤其是净资产。股票估值要综合净资产、市净率、净利润、市盈率等各项指标。”一位房企财务官向记者表示。

但随着行业深度发展，不少房企也开始意识到市值管理的重要性。

“过去十年，我首先要做得就是搞好企业，基本不会参与炒作或者运作股票市场，所以可以看到，过去十年，买滨江房子得都赚钱了，但是买滨江股票的却不赚钱。我期待未来买滨江股票比买滨江房子还要赚钱。”在今年的媒体交流会上，滨江集团董事长戚金兴直言，接下来在做好企业的基础上要增加利润，然后扩大分红，回报投资者。

机构观点：地产股来年仍有上涨空间 三类房企迎来机会

克而瑞证券研究院分析师孙杨

中房报记者 付珊珊 | 上海报道

今年以来，地产股总体经历了一季度涨、二三季度跌以及四季度涨的过程。地产股涨跌背后是多方因素共同作用的结果。

“首先是看基本面。从房地产行业整体来看，地产销售表现仍有一定韧性，而个股的涨跌幅在行业基本面以外也与其自身的发展相关。除了基本面，地产股尤其是A股短期涨跌还要看政策。此外，融资端政策也会对地产股涨跌具有一定影响。” 克而瑞证券研究院分析师组长孙杨在中国房地产报记者采访中表示。

中国房地产报：为何一直以来地产股的市值与规模呈现严重不匹配？

孙杨：目前A股房地产的PE（市盈率）一般就在8~9倍，而港股房企的PE在6~8倍左右，好一点的房企可能达到高点，但总体估值不会有太高水平。虽然房企的规模一直创新高，千亿房企不断增多，但是销售规模千亿不代表市值也有千亿，需要综合房企财务指标，尤其是净资产、EPS（每股盈利）、还有公司的ROE（净资产收益率）等指标。

那么在估值相对不会变化的情况下，房企要提升市值主要有两块内容，一是提升EPS，结算速度加快，另外就是提升PE，比如与国家鼓励政策相向而行。对市值提升也有作用。

中国房地产报：地产股的涨跌是否有规律和周期性？一般四季度地产股涨幅通常跑赢全年平均涨幅，原因为何？

孙杨：相对来说有一定客观规律。以申万房地产指数和沪深300指数来对比，一般岁末年初房地产指数仍有一些涨幅。尤其从今年年末数据看，地产指数有一些超额收益。

一般来说，四季度或者一季度，每年年初地产都有一个估值修复的过程，为什么呢？一般四季度全年盖棺定论，销售已经定好，预计未来两年利润基本锁定，同时到明年3月份到年报季，利润可能会有较好增长。

此外，一般而言，年末资金有一些避险的趋势，年末资金会往相对安全、稳定的大金融板块去配置，比如银行、地产等板块去配置一些资产。整体来说年末是有这样的资金习惯，但至于是年末哪个月涨这是不确定的，这涉及资金的博弈。

从恒指来讲，港股年末也有一些上涨趋势，主要还是跟资金防御有关。

中国房地产报：预计明年地产股将呈现何种走势？哪类房企将有上涨空间？

孙杨：地产股在四季度或者来年一季度仍然有一些上涨空间，因为正赶上结算季，是较好的时点，预计部分优质房企明年股市表现仍值得期待。

从股市上来说，有几类企业机会较大：一是全国布局的、在二线和“强三四线”城市布局较多的龙头公司；二是拥有较好商业资产的公司，尤其是前段时间由于各种原因超跌的公司未来将有较大机会；三是区域型公司，比如一些发展比较快的港股公司，这些公司背后有一些大型集团能够为其提供资源、财务、信用背书。

具体个股方面，还是要看基本面和未来发展。

此外，除了这三类公司值得关注，一些中小成长型公司，明年在股市上未必有大的发展，但在中央稳定经济的态势下，在债市上可能会有一些不错的表现。

（此文刊于中国房地产报12月30日07版 责任编辑 徐妍）