租金下行遇供应高峰 北京写字楼明年空置率或继续攀升

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 李凯旋

2019年已到末尾，北京写字楼市场迎来了供应高峰，新增供应面积再次突破百万平米。

2019年四季度，北京写字楼市场的租金仍然呈现下滑状态，但净吸纳量受预租的影响略有回温。戴德梁行给出的数据显示，2019年第三季度，北京甲级写字楼的空置率为10%，上海、深圳则已经分别达到了18%与19%。业内专家认为，明年北京写字楼市场的空置率或继续增加，价格也存在下行压力。但从长期来看，各种商业和金融利好政策或许可以拉北京写字楼一把。

租金持续下降

北京写字楼市场的这股冷风已经连续吹了数月有余。临近年关，写字楼市场的下行态势或已一锤定音。

近日，戴德梁行发布了北京第四季度写字楼市场报告，报告显示，2019年第四季度，北京写字楼市场租金继续下调，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别达到了382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，分别环比下降了1.5%和1.3%。

戴德梁行认为，当前经济的不确定性致使北京写字楼市场租金出现下行。

前三季度的租金已经是处于下滑状态。戴德梁行的统计数据显示，在2019年前三季度，按照建筑面积计算，北京全市写字楼市场的有效净租金为388.16元/平米/月。环比下降了2.0%和3.7%。

而五大核心商圈虽然占尽优势，但租金也早已出现了降温，2019年前三季度的租金为433.64元/平米/月，环比下降了0.7%。某中介的工作人员直言，除了CBD等较为核心和优质的写字楼项目外，市场不好做。

迎供应高峰

虽然租金下滑，但供应量不但没有减少，还一路冲上高峰，新项目频繁入市。2019年四季度，位于中央商务区的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为市场带来了约58.8万平米的新增供应。

报告显示，至此，2019年北京全市甲级写字楼年度供应量在继2007年和2016年之后再一次超过百万，达到了101.8万平米，全市甲级写字楼总存量也攀升至了1114万平米。

供应高峰拉动本季度北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率分别同比上涨了5.1和3.8个百分点，达到了13.5%和7.6%。与此同时，报告显示，未来三年，北京写字楼市场新增供应量月达到304.1万平米，且其中有67.7%将分布于新兴商圈。

受新入市项目提前租赁的影响，四季度的北京写字楼租赁市场较前三个季度略有回暖，全市和五大核心商圈写字楼市场季度净吸纳量分别为15.9万平米和8.6万平米，分别是前三个季度相关平均值的2.0倍和6.3倍。

纵观2019年，北京写字楼市场表现平平。全市和五大核心商圈写字楼市场年度净吸纳量分别为39.9万平米和12.7万平米，仅分别为近10年来年度平均净吸纳量的73.1%和38.0%。

明年空置率或继续上升

戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲对《华夏时报》记者表示，在经济形势不明朗和新兴商圈大量新增供应的双重背景下，短期来看，预计未来一年北京写字楼市场的空置率将持续上扬，且租金水平也将继续面临下行压力。

而对于写字楼市场的长期发展，廉峰哲则持乐观态度。廉峰哲认为，在未来的3-5年，随着北京服务业扩大开放试点工作的持续推进，相关领域如金融科技、工业互联网、5G、人工智能、文旅、高端服务业等行业的快速发展将进一步刺激北京写字楼市场的活跃度。“届时，租赁需求的上涨或将为北京写字楼市场带来租金和出租率的双提升。”廉峰哲对《华夏时报》记者说。

另外，值得一提的是，随着全球投资者和境外金融机构的不断进入，市场各参与方的类型也将不断增多，中国金融市场的生态将更加多元和丰富。中国金融市场的开放也将给中国的商业地产市场发展带来新机遇。