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“涉房”企业上市潮来袭

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距离2020年仅5天时间,盘点2019年大事记,房企以及旗下物业公司上市潮继续榜上有名。据新京报记者统计,年内已经有16家涉房企业上市,包括6家房企、10家物业公司,其中港股仍是受追捧的资本市场平台,14家赴港上市。

第三次上市潮来临

据新京报记者统计,今年上市涉房企业数量高达16家,超过去年。事实上,2018年也是涉房企业的上市大年,上市的房企以及物业公司至少有12家,在业内人士看来,这几年是涉房企业集中上市的年份,第三次上市潮已经来临。

从历史上看,房企经历过两次上市潮。第一次上市潮始于1993年,由于上交所和深交所都在1990年底开始营业,国内优质企业纷纷将上市纳入考量。据克而瑞统计,在1993-1998年的6年间就有23家200强房企在A股或港股上市。第二次上市潮则是从2006年开始,2006-2009年间共有35家房企成功上市,其中在港交所上市的房企数量达到了22家,包括规模房企碧桂园、中国恒大以及龙湖集团等都在此时在港股上市。

具体来看,今年16家上市的企业中,H股上市房价高达14家,其中房企占6家,包括德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股、景业名邦集团;8家物业公司,分别为和泓服务、时代邻里、保利物业、奥园健康、蓝光嘉宝服务、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务。仅2家房企内地上市,通过IPO的新大正以及以重组方式实现A股上市的招商积余。

在A股基本上向房企IPO关上大门、境内调控持续、融资环境收紧的大背景下,港股市场审核相对宽松,中小房企上演一轮IPO热潮。

虽然A股上市大门仍未开启,但值得关注的是,新大正成功登陆深交所,对于内地涉房企业A股上市具有破冰意义。58安居客房产研究院分院院长张波表示,除了境外IPO,不排除未来会有更多品牌物业公司在A股上市。

物业公司市盈率高过房企

值得关注的是,在16家赴港上市房企和物业公司中,物业公司的市盈率大都超过房企。

截至2019年12月24日收盘,德信中国的市盈率仅为3.88倍,景业名邦集团的是7.51倍,中梁控股的是7.9倍。而保利物业的市盈率高达47.5倍,和泓服务是50.95倍,时代邻里是50.69倍。A股上市的新大正市盈率也高达51.3倍。

市盈率又称“股价收益比率”,是衡量股票估值高低的一个指标,如果一家企业市盈率高,则说明投资者看好该企业的未来发展。

为什么上市物业公司市盈率会大大高于房企?易居企业集团国际业务部总监洪圣奇表示,主要是两种企业模式不同,开发企业的模式是买地卖房,估值方式较为简单,而变现的过程更受到政策、市场影响,这些因素叠加起来,让香港投资市场不太认可这种不可持续的发展模式,一般市盈率只有五到六倍。但是物业公司的逻辑完全不一样,物业开发有天花板,但物业管理依靠的运营来实现盈利是可持续的,市场规模也会越来越大,利润可以持续几十年,资本市场给予的估值也很高,一般是20-30倍的市盈率。

特别是依托于母公司的较大物业管理公司,其股价涨幅和估值更高,这促使一波又一波房企分拆物业公司以谋求上市,拓展多元业务的同时,也拓宽了融资渠道。

明年预计还有多家企业上市

除了已上市的6家房企外,还有安徽三巽、港龙地产、汇景控股、大唐地产等小房企正在上市路上,预计明年上市。在物业公司方面,宝龙商业已经通过港交所聆讯,预计今年12月30日正式敲钟,兴业物联、烨星控股、建业新生活等多家物业管理公司已经披露招股书,正荣物业、时时服务、华发物业等也传出寻求港交所主板上市的消息。

业内人士预计,2020年上市涉房企业数量仍不会少于10家。

但是需要指出的是,并不是所有涉房企业赴港上市道路都很通畅。

奥山控股、海伦堡地产的上市申请二度失效,万创国际显示“被拒绝”状态,这已是其第四次发起上市计划,前三次均是招股书“失效”。据港交所规定,企业递交IPO资料后,若超过了6个月还未上市,根据程序是会显示为失效的,这是正常程序,需要重新递交新的财务资料。

现汇生国际融资总裁及协成功纵策略管理集团创始人黄立冲表示,失效并不等于失败,如果是“被拒绝”,基本上被否了,上市的可能性非常小。

几家房企IPO受阻是监管更加严格了吗?在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来,并不是港股市场对于内房股企业的审核更严格,而因为这些房企当前自身的负债率居高不下,如2016年至2018年,奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%,2018年海伦堡净负债与权益比率超过100%,股东面临偿付债务风险大。

“其次受限于规模,诸如万创国际,规模不足百万平方米,业务主要辐射淮南市,太过局限。”王小嫱表示。

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