招商蛇口遭问询 1458亿资产注入能否助其摆脱掉队？

招商蛇口涉及1458.16亿元的重大资产重组引起强烈关注。12月24日，深交所发布对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）的问询函，对《共同增资合资公司重大资产重组报告书(草案)》进行问询，内容共13方面，涉及变更募资用途是否合规、增资事项对上市公司的影响、注资资产的评估方法、未纳入增资对价项目具体情况等。

在业内人士看来，从问询函看，多数涉及内容补充，属正常问询。不过这起涉及1458.16亿元的重大资产注入，为招商蛇口带来的影响在未来几年将逐渐显现，尤其是超级土储所对应的货值，将形成源源不断的销售供应。

不过，需要指出的是，招商蛇口前海土地货值转换需要一定时间，而近两年日渐下降的存货周转率，将进一步影响销售转化。

变更募资用途是否合规？

根据招商蛇口12月19日发布的《关于变更部分募集资金投资项目用于向合资公司增资的公告》，招商蛇口在2015年以换股吸收合并招商地产的方式实现整体上市时，实际募集资金净额约为118亿元，其中计划投入前海自由贸易中心一期项目24.5亿元。截至2019年12月17日，前海自由贸易中心一期项目已使用募集资金约1.97亿元，剩余募集资金（含利息）约24.22亿元。

由于上述项目较原投资计划有所调整，为提高募集资金的使用效率和效益，招商蛇口拟将上述项目剩余全部募集资金（含利息）共计约24.22亿元的用途变更为向深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（简称“前海自贸投资”或“合资公司”）增资，作为共同增资合资公司重大资产重组中的现金增资款约85亿元的一部分，将募集资金继续用于前海自贸区的开发建设。

问询函要求招商蛇口说明，招商前海实业如何确保对合资公司及募集资金投资项目的有效控制，并进一步分析变更部分募集资金用途是否符合上市公司募集资金使用的有关规定。

与此同时，深交所还要求招商蛇口说明招商前海实业将合资公司纳入合并报表范围的主要依据是否充分、合理；针对税费扣除，深交所要求其说明确认税前扣除成本的具体计算过程及依据，是否有利于维护上市公司合法权益，并说明前海土地整备、共同增资合资公司等事项涉及相关税费情况，以及可能对上市公司的影响；深交所还就T102-0279短期使用期限结束后的土地及房屋权属证书办理事项、前海鸿昱与招商驰迪及其下属公司所持有房地产开发等行业及业务资质、46个小地块的面积、土地性质、用途等相关信息以及无偿建设等进行问询。

问询函共涉及13方面内容，要求招商蛇口在2019年12月26日前进行书面回复。

增资带来近500万平方米土储 货值超千亿

从问询函看，多数涉及内容补充，属正常问询。值得关注的是，这起涉及1458.16亿元的重大资产注入，对于招商蛇口的影响，仍是重要看点。

12月19日，招商蛇口发布系列公告称，其子公司招商前海实业联合前海投控分别对前海自贸投资增资，交易共涉及资金1458.16亿元。

其中，招商蛇口用于增资的标的资产为其控股子公司招商前海实业所持有的招商驰迪100%股权以及约85亿元的现金增资；前海投控用于增资的标的资产为其全资子公司前海鸿昱100%股权。

记者查询公告获悉，招商驰迪100%股权的评估值约为644.08亿元，前海鸿昱100%股权的评估值约为729.08亿元。

招商蛇口表示，交易完成后，上市公司仍拥有合资公司前海自贸投资的控制权。这意味着，合资公司财务仍将继续由招商蛇口并表。

无疑，1458.16亿元的资产注入将使招商蛇口的总资产规模、净资产规模进一步扩大，负债率大大降低，未来销售规模持续增长。

根据公告，截至2019年9月30日，招商蛇口的总资产约为5279.9亿元，增资后变为6008.9亿元，增长了13.81%，所有者权益由1287.3亿元变为2016.4亿元。截至2019年9月30日，招商蛇口的资产负债率为75.62%，增资后下降至66.44%。

更重要的是，增资将为招商蛇口增厚土地储备。

众所周知，前海自贸投资是推进前海2.9平方公里土地整备和开发建设的主导平台。2016年，招商局集团与前海管理局共同成立合资公司前海自贸投资，以招商局原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地纳入合作范围，由双方组建合资公司共同开发建设。

公告显示，前海鸿昱100%股权的评估值729.08亿元中，纳入评估范围的主要是位于深圳市南山区前海深港合作区编号为T102-0310的地块，该土地总面积约为38.09万平方米，计容总建筑面积不超过267.15万平方米，由46个小地块组成。经采用剩余法对各地块评估，T102-0310宗地评估值为729.08亿元。

而12月19日的公告中，招商驰迪旗下地块的计容总建筑面积大小并未言明，不过根据招商蛇口12月9日披露的增资协议，招商蛇口置换用地部分土地面积约为42.53万平方米，总建筑面积约为212.9万平方米。

也就是说，此次重组将为招商蛇口带来计容总建筑面积约480.05万平方米的土地储备，货值超过千亿元。

招商蛇口公告称，交易完成后，招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益，加快前海蛇口自贸区的开发建设，提升招商蛇口在该片区的资源价值，夯实招商蛇口的综合竞争力。

规模扩张背后 存货周转下降

在强者恒强的马太效应下，房企对于规模的追逐愈发激烈，而土地储备是销售规模增长的基础。地产下行周期，虽然销售去化受到影响，但龙头房企对于土地资源的攫取从未松懈过。

此次注资，为招商蛇口带来近500万平方米的土地储备，货值超过千亿元，对于其未来的规模增长、行业地位、房企格局必然产生影响。华创证券认为，考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设，并由招商蛇口合并财务报表，后续或将推动公司销售和营收快增，并将推动公司净资产规模明显提升，进而进一步降低负债率。

曾经被封为地产界四大天王的“招保万金”，如今唯有万科与保利排在前十位，而招商与金地离TOP10仍有一定差距。在业内人士看来，招商蛇口拥有大体量、政策红利叠加的深圳前海土地资源，对于重返“招保万金”赛道将会是助力。

事实上，在规模赛道上，经过上一次的换股吸收合并重组上市，招商蛇口逐渐找回曾丢失的阵地。

在招商蛇口换股吸收合并招商地产上市之前的2014年，招商地产销售额仅510亿元。经过5年发展后，2019年，招商蛇口的全年销售规模有望突破2000亿元。12月9日，招商蛇口发布2019年前11个月销售简报，累计实现签约销售面积1013.46万平方米，同比增加42.42%；累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。按照全年2000亿元的销售目标计算，今年前11个月招商蛇口的目标完成率为98.5%，全年超过2000亿元是“大概率事件”。

深圳前海土地储备让招商蛇口未来销售可期，但需要指出的是，其价值兑换需较长时间。招商蛇口方面曾表示，整个前海片区的开发周期将在5-8年。

此外，近两年日渐下降的存货周转率也需注意，这势必会影响到其周转速度。根据东方财富网统计数据，近两年，招商蛇口存货周转天数明显增多。2018年前三季度是2686.84天；2019年上半年是4030.63天，而2019年前三季度的存货周转天数为4033.86天。