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2020年地产投资将走向何方?

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【“宏观札记”为粤开证券首席宏观研究员张德礼在界面新闻开设的专栏,分析宏观经济形势】

今年前11个月,房地产投资累计增速为10.2%,全年大概率能够维持两位数增速。2015年到2018年的增速分别为1.0%、6.9%、7.0%、9.5%,因此今年将是连续第四年上升,成为托底经济的重要力量。

2020年地产投资趋势如何?这个问题的答案,对于把握2020年经济形势,有着重要意义。目前主流的观点是,2020年地产投资面临着较大放缓压力。但笔者对这个问题的看法要乐观一些,认为2020年地产投资增速可能会在8%左右,虽然相比于今年增速有所放缓,但依然维持了很强韧性。

预判地产投资趋势,需要先了解地产调控的政策基调。在笔者之前的多篇专栏文章中,都认为2020年“房住不炒”的基调不会变,但出于稳增长的需要,政策也不会进一步收紧,会有更多城市变相放松。这一判断在中央经济工作会议的通稿中得到了验证,比如删去了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、增加了“稳地价、稳房价、稳预期”、强调“全面落实因城施策”等。

2020年比较温和的地产调控政策,有助于房地产市场平稳运行,也会影响居民和开发商的预期。笔者了解到,不少开发商的预期逐步好转,拿地积极性也在提高,主要原因有以下几个:

第一,调控政策相比于今年要温和一些。比如强调“全面落实因城施策”,意味着地方政府将有更大的自由度,对于那些房价有较大下跌压力的城市,可以通过放松非户籍人口购房、放松二手房限售、收紧土地供应等方式来稳定房价。

第二,房贷利率继续上升的空间有限,这会支撑地产销售。本次中央经济工作会议,明确提出了要降低社会融资成本,这是中央经济工作会议层面的会议首次提及。预计将通过调降LPR利率、宽货币降低商业银行同业负债成本等方式来实现这一目标,而房地产抵押贷款作为银行目前相对优质的资产,预计利率也会随着银行整体贷款利率的下调而下调。房地产销售对利率的变化较为敏感,房贷利率难以往上升,甚至趋于下降,会对销售形成一定的正向支撑。

第三,开发商的融资环境将有所改善。2016年地产调控收紧后,针对房企融资的监管逐步变严,2018年后更是如此,可以说房企各个融资渠道都被规范了,如何融资、确保现金流不断裂,是摆在很多房企面前的难题。

预计2020年房企融资压力将缓和一些。一方面,地产调控整体的基调变得温和一些了,预计在融资方面也会如此。另一方面,央行领导11月撰文称,要综合多种工具对房地产融资逆周期调节,主流观点解读为将对房企的融资边际放松,比如满足合理的融资需求而非一刀切等。

开发商预期改善、拿地积极性提高,对房地产投资将会有两方面的推动。

一是土地购置费用上升。房地产开发投资完成额,包括建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用,前三项统称为建安投资,而土地购置费用计入其他费用,且是其他费用的最主要构成。2019年前11个月,其他费用占房地产开发投资完成额的37.3%。开发商通过招拍挂方式拿到土地后,需要缴纳土地出让金,土地购置费用增加,对房地产投资有正向影响。

二是带动新开工。开发商拿到土地后,需要开工、施工,达到预售条件后,才可以预售和销售。比如2016年三四线城市大规模棚改,开发商采取快周转策略,将房子盖到可以预售后,就回流资金去拿新的地块,再开工、建设到可以预售。尽管目前开发商的策略有所改变,重心从通过快周转方式抢占市场份额,转向存量项目的竣工,但开发商近期拿地的积极性提高后,也会带动2020年的房地产新开工。

国有土地出让金收入增速、购置土地面积增速,都已经连续七、八个月回升,显示土地市场已经好转了半年多。据此可以判断2020年,至少在上半年,新开工增速都会处于较高水平。房地产项目新开工后,还有施工和建设周期,这些计入建安投资,由于2020年新开工不差,由新开工项目贡献的建安投资增速,预计也将较为可观。

支撑建安投资的另一个重要因素是竣工周期。2017年后开发商通过预售期房的方式抢占市场份额,房地产新开工增速和竣工增速持续分化,也就是说还有大量的已开工房地产项目,现在还没有盖完和竣工。预售期限多在两年以内,目前进入了交房期,开发商需要加快前两年所开工项目施工和竣工的工作。从新开工增速和竣工增速长达两年一个季度的分化来看,预计2020年全年,竣工周期都会对房地产投资中的建安投资部分有支撑。

总的来说,2020年地产调控政策相比于今年会温和一些,开发商预期改善、拿地积极性提高,这会带动土地购置费用和房地产项目新开工。加之有大量前两年开工的房地产项目需要在2020年交房,竣工周期也会支撑建安投资。2020年地产投资将继续维持韧性,全年增速预计在8%左右。

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