城市更新系列报道｜北京城市换血进行时

北京万科的城市更新项目 李凯旋 摄

华夏时报记者李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

网红商场关停、酒店改为写字楼、老旧小区被重新规划，这些城市更新项目成为了近年来北京的一大热点。业内认为，城市更新的蛋糕足够大，是房企转型的方向之一。进入存量时代之后，城市更新被玩出了更多花样，商改写、酒改办等轮番上演，不少品牌房企也纷纷斥资入局这场游戏，抢滩市场。未来，城市更新将成为潮流，北京的城市更新进程也将被进一步规范。

城市更新花样多

“现在这个商场的效益太差了，平时也没什么人来，我打算换工作了。”在万优汇商场工作的柳女士近期陷入了一场离职焦虑中。万优汇位于北京天通苑商圈，早在十年前，这个商场经营状态一片火热，顾客络绎不绝。

但目前，万优汇和北京的许多老牌商场一样，陷入了一场转型的尴尬。“卖的东西，还有整体的布局跟不上时代的潮流。万科要接手这个楼盘对这个项目进行升级改造，所以现在很多店铺都在撤店。”柳女士对《华夏时报》记者说。

但是针对未来万优汇的改造方向，柳女士则称目前尚不清晰。2019年，不少商场被“城市更新”。例如北京的老牌商场——长安商场，其在2019年6月份闭店，已经与碧桂园文商旅集团签署了相关项目合作协议，将于明年下半年完成改造，以新的面目亮相。

一些老牌商场重新更新成新的零售业态，另一些则走上了转型写字楼、办公楼之旅。以复兴门百盛为例，其地处北京的核心商圈，地理位置优渥，但地利未能带来“人和”。较为落后的经营理念和零售品牌最终也使得百盛踏上了城市更新的“商改写”之路。

在2019年的9月初，“外资第一店”的百盛被传将把北楼部分改成写字楼重新入市。

“商改写”之外，“酒改办”“酒改写”也是城市更新的重要组成部分。位于长安街的新闻大厦是北京的首个“酒改写”项目，其于2017年8月份转型成功，重新以存量物业的形式打造了写字楼的新市场和新生态。

2019年5月份，京东的住所地发生了变更，公司的新住址变为了北京翠宫饭店旧址。京东豪掷27亿元受让了北京翠宫饭店优先公司100%的股权，将该项目改造成以科技研发、商务办公为主的载体空间，这也是北京今年城市更新的大宗交易之一。

戴德梁行北中国区写字楼主管廉峰哲对《华夏时报》记者说：“商改办的项目相对于酒改办的项目来说，能够获得更高的市场青睐度。商改办项目的层高比传统的写字楼更高，单层面积也比传统的写字楼要大，更能获得市场的认可，北京目前还是有许多的改造项目的，未来的趋势也是这样。商改办、酒改办的项目给传统的写字楼增加了一些丰富度，企业未来能够选择的空间会更多，需求量也会更大。”

多房企布局城市更新项目

目前，城市更新也成为了许多房企的主力项目，其意在通过这种方式为城市“换血”。在刚刚结束的中央经济工作会议上，“城市更新”这个概念被首次强调。会议指出，要加大城市困难群众的住房保障工作，加强城市更新和存量住房的改造提升，做好城镇老旧小区的改造，大力发展租赁住房。

目前，城市更新还是一块大蛋糕。业内普遍认为，进入存量时代以后，城市更新将成为城市发展的新增长点。据《华夏时报》记者不完全统计，已有包括恒大、碧桂园、万科、保利、华润、首创等在内的半数以上的品牌房企参与到城市更新的板块中。

以北京中粮广场为例，其通过对楼宇的改造，赋予旧有建筑功能性和适用性，深化运营，提升办公品质，目前是北京城市更新中的典型项目。此外，2019年8月份，万科董事会主席郁亮在公开场合表示，万科当下最关注的事情莫过于对城市未来发展的探索以及对城市旧有建筑的改造更新，并随后在沈阳等地布局了多个城市更新业务，看好这块蛋糕的未来。此前，万科接手了望京国际商业中心项目，将其更新为万科时代中心。

据《华夏时报》记者的不完全梳理，目前，北京已有鼎好·日月光、翠宫饭店、中坤广场、金街国际大厦、中融信托广场、平安国际金融中心、诺金中心等30余个城市更新项目。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵对《华夏时报》记者说：“城市更新是一个常态化的话题，北京其实算是城市更新中步伐较慢的城市，政府对于改造型的项目没有明确的像上海和深圳一样的条文规范。”

此外，值得一提的是，更加开放的金融环境使得资本不断加码北京市场，北京的写字楼业态呈现出一片“看涨”趋势。戴德梁行发布的数据显示，自2019年以来，21%的大宗交易为城市更新项目，蓝图已经展开。

城市更新成未来潮流

刘兵认为，未来北京的城市更新进程会更加规范化，城市更新也将成为潮流。房地产行业发展到“白银时代”，如何转型博取更多的生存空间成为了最重要的问题。而对于北京来说，老旧项目如何经过“抽丝剥茧”获得新生命同样是一大难题。

城市更新是房企和城市之间的一场精密合作。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房与房地产专委会副主任委员秦虹说：“城市更新是房地产在转型时必须要关注的新领域。”

秦虹认为，城市更新是大城市再繁荣的重要的支撑手段，可以帮助大城市保持持久的竞争力，拥有更好的发展机会，并同时带动产业进步。此外，从房企的角度看来，城市更新的频率几乎和产业更新的频率相同，可以给房地产行业带来更加持久的现金流和发展动力。秦虹表示，城市更新可以从科技、产业、资管等方面入手操作，持续为城市改头换面。

在城市更新这场精密合作中，老旧项目谢幕，但其褪下旧衣之后重新以另外一番面貌支撑起城市的发展。在“旧改”的情怀之外，城市更新离开破损的外壳，再一次吸氧造血。