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限竞房价格直降3600元背后:北京土地市场降温明显

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北京土地市场持续降温。

2019年12月12日,北京悄然出让三宗土地。其中,位于房山区良乡镇的一宗限竞房地块以42亿元的底价被中骏斩获,另外两宗商业用地也底价成交。

在相对冷淡的北京土地市场,底价成交并不罕见,但该地块设定的最高销售限价引发了行业的关注。

按照土地出让文件的信息,该地块的销售限价为35344元/平方米。而在2017年2月,该区域也曾出让过两宗限竞房地块,销售限价为38994元/平方米。不到两年间,限竞房的限制单价下降了3600元/平方米左右。

在寸土寸金的北京市场,为什么会出现这种现象?

滞销的限竞房

限竞房是北京市近两年推出的一种新的商品房品类,是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。

中原地产的数据显示,最近两年,限竞房占据了北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。但这并不代表限竞房就受到市场欢迎。由于供应量大、区域相对集中,北京限竞房的整体消化情况并不好。

中原地产指出,截至今年11月末,北京市累计供应限竞房5.4万套,网签规模约2.3万套,整体去化率仅为43%左右。库存规模则首次突破了3万套。

“限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃,但除了这部分网红项目外,大部分项目的入市都出现了问题。”中原地产首席分析师张大伟指出。

其中,供应量较为集中的房山区,限竞房去化率为22.7%,仅为全市限竞房去化率的一半左右。

“地块本身是存在一些问题,比如配套设施不够完备,距离房山区中心区域比较远等。但下调限价主要还是因为这个区域的竞争比较‘惨烈’。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示。

他表示,过去一年间,北京的不少限竞房项目出现降价,房山区同样不能幸免,但整体销售情况仍不理想。

这对北京楼市的影响十分深远。张大伟表示,今年以来,北京二手房成交出现量价齐跌,业主观望情绪明显严重,主要原因就在于限竞房对市场的冲击。因为,“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价”。

新房方面,前11月北京商品房住宅签约33074套,为最近三年来的最高点。但由于新房库存高达7.5万套,成交价格并没有明显增长,市场预期也不甚乐观。

溢价率降至低点

这种情绪已经传导至土地市场。

据北京市规划和自然资源委员会的信息,在12月12日成交三宗土地后,今年北京共成交土地72宗,总成交金额约为1464亿元。虽然土地收入继续超过千亿,但已连续两年下降。其中,与2017年的2796亿相比,今年北京的土地出让收入近乎腰斩。

溢价率方面,根据中原地产的数据,截至目前,今年北京土地整体溢价率为10.72%,连续四年下滑,是最近多年的最低点。

单价方面,今年北京成交土地的平均楼面价约为1.9万元/平方米,连续两年出现下调。

近两年来,北京土地交易一直处于降温的状态。前述北京房企人士认为,这一方面是因为北京实施了全国范围内最严厉的楼市调控政策,房屋市场表现不佳,影响了企业的预期;另一方面,北京土地出让中的限制性条款颇多,单个项目的利润空间十分有限。

根据中原地产的统计,今年以来,北京共成交了46宗住宅地块。其中,共有产权地块为14宗,限竞房地块有20宗,不限价地块仅有12宗。

该人士认为,即使在北京的不限价地块中,也通常会有比较多的附加条件,比如配建商业、共建、教育等业态。在房屋销售中,这些地块的预售价格也经常会受到限制。因此,业界常将北京市场称为“利润黑洞”。

分析人士指出,临近年末,房企在拿地中的授权预算相对不足,加之春节临近,预计北京土地交易难有起色。

对于明年的土地市场,虽然北京要求住宅地块不再搭配商业地块出让,但张大伟指出,北京楼市的库存规模仍然较大,调控政策会继续保持严厉,除非真正出现区位好、限制条件少的优质地块,否则北京土地交易仍将保持相对平淡的状态。

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