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黑龙江回应楼市调控"升级":根据中央政策制定

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曾因鹤岗300元一平米“白菜房价”引起全国关注的黑龙江楼市,再次站到聚光灯下。

11月29日,黑龙江省住房和建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局等六部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)。通知中最引人关注的一条是:禁止房企贷款拿地。

《通知》明确规定,今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金时,不能通过金融贷款或市场融资,违规者两年内不能参加土地招拍挂;2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,将全面实行项目资本金监管制度。

一时间,外界纷纷将此举解读为黑龙江楼市调控升级。

但中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者,该《通知》看似严苛,实则并非如此。“要求房企拿地资金需为自有资金,这是房地产调控的原则之一,此前全国已有多个城市和区域发布了这一政策。”张大伟详细解释道。

时代周报记者查阅资料发现,早在2016年11月,上海即在两幅宝山住宅地块的出让文件中明确:不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。今年,银保监会也多次发文整治房地产融资拿地。

黑龙江省自然资源厅的回应佐证了这一说法。12月3日,时代周报记者就《通知》采访黑龙江省自然资源厅时,黑龙江省自然资源厅权益处的滕(音)处长告诉时代周报记者,黑龙江省是根据中央规定制定此政策的。

张大伟同时指出,该政策有利于稳地市和稳地价,但操作空间很大:“当下房企拿地已经很少采用直接融资的方式,大部分都是明股实债,和资金方一起组成合资公司拿地在市场上已经非常主流。另外,大部分融资企业也都要求占一定的股权,以降低出资风险。”

截至时代周报记者发稿,黑龙江省住房和建设厅尚未就《通知》做出解释和回复。

大概率针对“烂尾”乱象

时代周报记者梳理发现,《通知》对房企拿地、开发、销售均做出严格规定。

在房企拿地环节,《通知》要求房企土地购置资金为合规自有资金,不得来源于金融贷款、资本市场融资,若来源不合规则将自愿放弃开发用地中标资格,并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。

在开发环节,《通知》要求,在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管,未来按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点,分别返还项目资本金的40%、40%、20%,且确保返还资金用于项目建设及经营管理。

在销售环节,《通知》规定:2019年1月1日后获得土地开发权的楼盘,多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时,才准予预售;同时,各地可结合实际,制定相关政策,开展现房销售。

此前时代周报记者曾采访过多位信托工作人员,他们均向时代周报记者表示,对如何绕开房地产企业不得融资拿地这一限制,房企早有对策。“在拿地之前,先成立公司进行融资,再对资金进行腾挪,是当下房企融资拿地的常规做法。”多名信托经理在接受时代周报记者采访时表示。

“值得注意的是,黑龙江省此次《通知》围绕拿地、开发、销售均做出规定,明显不是针对楼市,而是针对开发端,估计是针对当地烂尾乱象。”张大伟向时代周报记者强调。

“今年,黑龙江省对全省‘烂尾楼’项目进行了排查,共发现‘烂尾楼’项目117个。截至6月27日,已整改完成项目1个,开复工项目9个,并明确了2019年底前开复工项目13个、2020年底前开复工项目12个、2021年底前开复工项目3个。”诸葛找房数据研究中心国仕英向时代周报记者表示,“这样来看,到2020年底,黑龙江‘烂尾楼’项目也才完成整改38个,仅占总数的32.48%。未来,黑龙江‘烂尾楼’项目的整改压力仍然巨大。”

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年内多次整治“烂尾”

时代周报记者整理发现,“烂尾楼”的确是困扰黑龙江楼市的一大问题。

2019年2月,黑龙江省北安市一市民在省政府网站涛留言表示:2011年购买北安市吉瑞地产开发公司开发的商铺,至今未交,烂尾不管。2018年11月,有鸡西市民表示:鸡西火车站站前工程已经搁置11年,一直堆放在鸡西市中心处,严重破坏城市环境、影响城市交通。

即便在黑龙江省会城市哈尔滨,“烂尾楼”项目也达12个之多。

黑龙江省住建厅曾在调研中解释:“‘烂尾楼’问题成因复杂,多个问题交织。主要问题为企业资金链断裂的有85个项目,涉及债务纠纷的有11个项目,涉法涉诉的有9个项目,因企业破产、法人病故、法人判刑入狱等问题造成烂尾的有5个,其他个性原因造成烂尾的有7个。”

“部分房地产开发商在地方楼市利好发展时,大力进军并扩大规模。但近几年,随着黑龙江省人口不断流出,需求减少,楼市活力下滑,加之房地产市场调控高压,部分开发商资金链出现问题就会选择放弃项目,导致‘烂尾楼’出现。”国仕英具体分析表示。

留下的“烂摊子”自然需要收拾。资料显示,“烂尾楼”整治工作是黑龙江省住建厅今年年初定下的7个专项整治工作之一。今年6月,黑龙江省曾组织全省对房地产“烂尾楼”项目进行排查整治,9月,黑龙江省进一步召开了“烂尾楼”专项整治培训。针对“烂尾楼”工作,黑龙江省住建厅还会同省自然资源厅、省法院、省税务局等6个部门联合印发了《关于开展全省房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》。当下,又出台了全面规范房地产开发的《通知》。

“严格的资金监管,有利于地市和地价稳定,也能够在一定程度上保障房地产开发有序进行。另外,要求项目形象进度达到总层数的三分之二时,才准予预售,是非常直接的‘烂尾’防治法。”张大伟总结道。

但从另外一个侧面来看,此次《通知》也意味着,市场给小房企的空间更少了。严格的资金监管和预售要求,对房企的资金水平和开发能力均提出了更高的要求。

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