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顶级富豪炒房经:硅谷大佬忙囤地 巴菲特看好迪拜楼市

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买房才是正经事。

摊开《福布斯》财富排行榜,位列第六的正是83岁的阿曼西奥·奥特加(Amancio Ortega)——西班牙快时尚巨头Zara母公司Inditex集团的掌门人。在刚过去不久的11月,他以近3.76亿欧元的价格买下了一栋位于美国西雅图的办公大楼,Zara的艰难转型丝毫不影响这位世界级炒房者的步伐。

从2001年Inditex集团上市起,奥特加已开始有目的地利用股份分红进行房底产现金,并为此创办地产投资公司Pontegadea,截至2018年底,奥特加的房地产投资的价值总额已达到97.67亿欧元。曾被他扔进购物车的著名商品包括Facebook的第二总部和亚马逊的西雅图总部所在的大楼,同时还有位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚,以及法国巴黎的苹果旗舰店等。去年全年, Pontegadea的租金收入高达3.62亿欧元,其中51%来自欧洲,46%来自美国,3%来自亚洲。

除了这位服装行业富豪,大洋彼岸的硅谷新贵们也难以抵抗固定资产的诱惑,甚至是老牌投资者巴菲特也在今年表示过进军迪拜楼市的意愿,尽管全球经济增速放缓,但富豪炒房团的热情并未退散。

加州炒房团

尽管硅谷科技名声在外,囤地仍是一个公司发展的重要选项。

去年苹果公司发布的年度Form 10-K报告显示,截至2018年底,苹果已经拥有约30平方千米英亩的土地,而在2011年这一数字仅为2平方千米。

相比起租赁,苹果更倾向于直接买下土地。在远离硅谷的爱荷华州,内华达州和北卡罗来纳州等州,苹果已经投入了数十亿美元建设数据中心,用以设立iMessage、App Store、Apple Music或iCloud的服务器群。

无独有偶,今年年初,谷歌CEO桑达尔·皮查伊(Sundar Pichai)表示今年计划斥资至少130亿美元,在全美14个州建造新的数据中心和办公室,并拓展已有的几处核心办公场所,预计共将创造上万个建筑业工作。

在此基础上,谷歌可以将业务拓展至内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州。

今年7月份,澳大利亚建筑公司LendLease宣布已获得谷歌的一项合同,在美国加州联合开发价值150亿美元的房地产项目。LendLease表示,双方将共同承担旧金山湾区三个主要区域的总体规划、土地开发权和发展。

作为科技资本的驻地,加州也是美国400富豪榜上人数最多的州,2019年榜单显示,99位加州亿万富翁的财富总额为6909亿美元,创下历史纪录。尽管多元化的产业不断推动着经济的高速增长,但科技巨头的林立也同时推升着房价,这也催生了airbnb这家房屋租赁公司。2008年该公司诞生之时,旧金山一套公寓的平均月租金尚为2368美元,而今已攀升86%,达到了4404美元。

房屋租赁的灵感还激发了千禧一代的年轻富豪们。今年“科威国际不动产”机构发布的“全球奢侈品和财富引擎”报告指出,这些年轻人几乎一半都集中在加州,占比高达44%,目前,有93%的千禧一代百万富翁的净资产在100万美元至250万美元之间,有将近60%的千禧一代百万富翁居住在加州或纽约州,他们在房地产方面的投资还超过了较为年长的百万富翁——前者的投资组合平均为140万美元,后者为91万9000美元。

报告还指出,这些年轻富豪们很重视房屋所有权,并认为从长远来看,房地产是财富积累的关键。甚至连二十多岁的年轻百万富翁都知道他们的生活将会改变,他们可能只打算在自己的房产中居住两到三年,然后转换为出租物业。

巴菲特看好迪拜

瑞士信贷银行研究院发布的《2018年全球财富报告》指出,与2017年相比,2018年全球高净值人士财产构成中,只有房地产投资有所增加,增幅2.8%。

房子的诱惑,连信奉价值投资的股神也未能免俗。

在今年伯克希尔·哈撒韦(Berkshire Hathaway)的股东大会过后,其地产子公司宣布,计划在阿联酋的迪拜开设办事处,将经纪业务扩展到中东市场——“迪拜一直是我们全球网络扩张的重点,它是全球领先创新的代表,也是全球的贸易、物流、旅游和金融中心。”

迪拜房产交易门户网站Bayut数据显示,阿联酋房价在2014年最高时曾超过1900迪拉姆/每平方英尺(约合1.95万人民币/每平米),此后便跌落谷底,今年2月,标普评级称,由于供给持续高于需求,迪拜住宅价格今年还将下跌5-10%,预计在2020年见底。

凯捷管理顾问公司发布的《世界财富报告》亦称,在吸引二套房产投资方面,迪拜在中东地区排名第一,全球排名第四,仅次于纽约、伦敦和香港。

这也引起了巴菲特的兴趣。Berkshire Hathaway HomeServices Gulf Properties首席执行官Phil Sheridan表示,在迪拜房价连跌数年后,许多高净值的客户开始认为,迪拜房地产市场具备不凡价值。

2019年8月,总部位于阿联酋的IBC GROUP周三宣布,计划在迪拜收购1万套房产,用于装修和管理度假屋。

该公司表示,它已与Berkshire Hathaway签订独家协议,将在海湾地区的房产服务中扮演顾问经纪角色,协助房产的确定、收购和融资。该协议中交易价值50亿美元,有可能扩展到在全球100多个城市收购100万套房产。

是非成败

大佬们对楼市的热衷也带来了诸多社会问题。

以旧金山为例,在独角兽纷纷兴起之时,贫富分化也愈发严重,随着房价暴涨,无家可归者只能睡在温暖的蒸汽通风口上——在旧金山, 一个四口之家每年收入117400美元在旧金山被归入低收入群体,而每天晚上大约有7500人在这座城市里流浪。

原住民将矛头指向了这些硅谷新贵们,后者也作出了妥协。

今年6月,谷歌CEO桑达尔·皮查伊发文称将在美国大湾区圣何塞市投资10亿美元20000套住宅,该计划并不是针对自家员工的福利房,而是一个让湾区中低收入群体有房可住的经济适用房项目。

Facebook在硅谷投入1800多万美元用于经济适用和多用途住房建设。CEO扎克伯格妻子的陈·扎克伯格基金会也与其他机构共同创建了一项5亿美元的新基金,计划未来5年至10年内,在湾区5个县建造或翻修超过8000套保障性住房。

苹果则宣布了一项25亿美元的计划,包括10亿美元的保障性住房投资基金,10亿美元的首次购房者抵押贷款援助,以及开放一些价值3亿美元的苹果自有土地用于开发。剩下的2亿美元则将用于旧金山住房基金和支持弱势群体。

不过,在苹果计划宣布的第二天,佛蒙特州参议员、2020年总统候选人伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)提出了抨击,认为苹果不会解决日益严重的加州住房危机,只会增加其房地产投资——“苹果公司宣布将进入房地产贷款业务,这是为了分散它帮助制造了加州住房危机的注意力,同时又获得了8亿美元的纳税人补贴,并保持了四分之一的境外收入,以避免支付数十亿美元的税款。”

当然,热衷买房的也不乏翻车案例,例如今年上演了IPO闹剧的Wework。

在穿着科技公司外套野蛮扩张数年后,前CEO诺伊曼为自己的疯狂付出了代价。在此期间,他至少购买了五栋豪宅,包括一栋价值1,050万美元的联排别墅;2017年,他又斥资3500万美元在曼哈顿一栋建筑中购买了四套公寓。

当人们认真审视那份招股说明书时才发觉,诺伊曼拥有的WeWork租赁的四座建筑物的所有权,而这些房子则是他以极低的利率向公司借钱买的。

同样是将自己的物业租给公司,诺伊曼却远没有奥特加做得那样滴水不漏——Inditex旗下的品牌便是奥特加的最大租户,他收起租金来毫不手软,虽然外界曾经质疑Inditex是否故意支付了高于市场价的租金,来变相帮助Pontegadea获得更多收益,但他租给包括H&M在内的竞争对手时价格也是一视同仁。

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