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中小城市商业地产洗牌:百强房企6成商业项目亏损

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“今年又是最困难的一年。”

11月9日,在浙江宁波举行的第三届全国中小城市商业创新发展论坛上,一位商业地产商如此向21世纪经济报道记者形容2019年的中小城市商业地产行情。

此次论坛由中国指数研究院、恒太商业管理有限公司、杭州天际线设计研究院、绿城管理集团联合主办。论坛上,多位专家学者、从业人士,对于中小城市商业地产在自身供给过剩、经营管理不善,以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下,如何在可能到来的激烈竞争中脱颖而出,进行了深入讨论。

论坛讨论指出,一方面,商业地产存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧,随着电商巨头开始大举进军下沉市场,线下零售渠道或将进一步受到线上冲击。另一方面,在经济环境越发复杂的背景下,中小城市的用户消费方式和心态正在发生变化,如何抓住这一轮消费升级的趋势,这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。

中小城市商业地产开始整合

论坛上,多位业内人士均向记者表示,中小城市的商业地产,已经到了重新洗牌、行业整合的阶段。

恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰展示的两组数据,令人印象深刻。

第一组数据是,根据国家统计局数据显示,过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计,建成开业率仅为43%左右,另外57%的项目因各种原因未能开业。

第二组数据是,据统计百强房企所持有的商业项目,达到盈亏平衡点的仅为36%,64%的商业项目达不到盈亏平衡点,处于亏损状态。

从宏观数据来看,中指研究院在此次论坛上发布《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》称,2019年1-9月,全国商业营业用房开发投资额为9796亿元,同比下降8.0%。新开工方面,全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米,同比下降3.3%。

从需求端看,全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年10月,全国商业营业用房销售面积为7002万平方米,同比下降13.7%。

造成商业地产不合理布局,以及项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么?胡敏杰认为,是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

具体来看,他认为,政府缺乏专业性规划和控制引导;开发商侧重于短期利益,轻视和忽略了商业本质;运营商着眼于自身利益,片面迁就开发商对眼前利益的诉求,追求高租金,导致不正确定位填铺,不考虑正确定位和项目持续运营。三方都以本位出发,不专业不兼顾,导致“三位分离”。

从更宏观的角度看,消费升级在中小城市的效果不明显,同样是个问题。

商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表示, 当前制约消费升级的体制机制的障碍仍然突出。重点领域的消费市场还不能有效地满足居民多层次需求,监管体制尚不完善,质量标准体系建设滞后,信用体系消费者权益保护机制,消费政策体系需要改进、提升等。

张志刚认为,增强消费对抓好社会基层建设和企业基础建设十分必要,要健全质量标准和信用体系,营造绿色美丽、安全放心的消费环境。要制定相关的配套政策,鼓励和引导居民消费,要深化收入分配制度的改革,改善居民的消费能力和消费预期等,不断满足人民日益增长的对美好生活的需求。

下沉市场变局带来新机遇

但商业地产并非毫无机会,如何通过提升自身专业运营能力,抓住下沉市场消费机遇,对于商业地产的复苏尤为重要。

中国指数研究院常务副院长黄瑜向21世纪经济报道记者表示,2019年以来,受宏观经济下行压力影响,中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和销售面积均出现同比下降。但在线下零售回暖和消费结构升级的背景下,中小城市商业地产同时也面临升级的机遇。

上述报告显示,受线下零售回暖和中小城市消费升级影响,2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨,样本平均租金为6.5元/平方米·天,同比上涨1.52%。

“过去的锦上添花,变成了现在的生死攸关。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平向21世纪经济报道记者感叹道。

王永平指出,商业地产在过去这些年更多是追求数量和扩张,大量陷入同质化的竞争,现在要从数量转质量,从增量转向存量,更多在运营管理、模式创新和差异化方面上多下功夫。尤其在线上线下融合、重视体验等业界已经形成方向共识,但还没有摸索出具有普适意义路径的领域时,要加快实现突破。

然而,对于大多数中小城市的商业地产运营商而言,由于其多数本就是当地的房地产开发商“摇身一变”而成的,在选址、设计、招商和运营的种种环节,都缺乏转型的能力。这也让商业地产运营公司主导的“轻资产”开发,成为当下业界的热门话题。

在论坛上,一家商业地产运营公司的董事长告诉记者,2019年有超过300家商业地产项目,表达了希望引入该公司对地产项目进行运营的意愿。

“背后的核心还是服务,更专业的运营和管理,能够为下沉市场的客户提供更好的服务,在选址、人流、商场定位等客观条件符合的情况下,可以更好地实现引流。而很多案例都显示,这些城市的消费者,相比已经常年被营销轰炸的一二线城市消费者,更能被服务所打动。” 这位董事长告诉记者。

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