火热的粤港澳大湾区楼市又将迎来新利好。
11月6日，香港特区行政长官林郑月娥在北京出席粤港澳大湾区建设领导小组会议。会后，林郑月娥对媒体表示，会议同意了16项措施，将进一步便利港人在大湾区内地城市发展、就业和居住，加强大湾区内人流、物流、资金流等便捷流通。
其中，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，将获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，湾区房价格局将随人口分布的变化有新调整，总体上对整个区域市场带来利好。政策有利于改善香港紧张的住房供求关系，同时将促进港澳人口向内地流动，为内地市场注入新的需求动力。
改善香港住房供求关系
6日出席粤港澳大湾区建设领导小组会议后，林郑月娥在北京举行记者会，对中央政府即将公布的便利港澳人士到大湾区发展的新措施表示欢迎。
林郑月娥透露，措施包括便利香港居民到大湾区内地城市购买房屋、支持香港居民在大湾区便捷使用移动电子支付、保障在大湾区工作的港澳居民子女与内地居民享同等教育等。
来自香港特区政府统计处数据显示，截至2018年底，香港人口的临时数字为748.25万人，比2017年底增加6.94万人，增长率为0.9%。这意味着，便利香港居民在大湾区置业，无疑将在湾区楼市溅起波澜。
目前，香港供给端市场化不足。贝壳研究院指出，香港住房供应体系中仅有53.7%的住房是私有产权房屋（即开发商建造的商品住宅），非市场化的公屋和居屋的比重过高。2017年新开工住房中，55.8%是由市场提供的私人居住单位，较其他城市比例偏低。
租赁方面，2016年香港私人租赁的比例为17.8%，整体市场化程度低，难以响应大量的人口及需求规模。香港公屋也未能很好解决中低收入群体住房问题。面对庞大的待保障群体，公营住房供应显得不足。
在许小乐看来，提升港人来大湾区买房生活的便利度，有利于改善香港紧张的住房供求关系，更是缓解香港深层次社会矛盾的重要举措。
从区域层面看，政策将促进港澳人口向内地流动，进一步打破市场边界，为内地市场注入新的需求动力。“这是区域市场供需结构再平衡的契机，城市房价格局将会随着人口分布的变化有新的调整，总体而言对整个区域市场带来利好。”许小乐称。
2019年2月18日以来，随着中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，一系列政策利好相继加码，资本、机遇、挑战在大湾区市场争相迸发。
8月9日，中共中央、国务院再次发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。以深圳为代表的大湾区房地产市场发展路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映整个国家住房制度面临的重要转折。
政策东风引来企业和人口大量涌入。数据显示，近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。
与此同时，经济活力也带动住房缺口扩大。贝壳研究院指出，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。
此外，大湾区居民的居住品质也不尽如人意。数据显示，三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。与国外的湾区对比，亦存在差距。
中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强认为，下一步大湾区发展如何，取决于制度性开放的程度和路径。需要在大范围内让生产生活要素便捷流动，同时，探索政府治理和社会治理有效结合的路径，努力降低制度性成本，在融资、土地、户籍等方面作出探索和改革。
房企争相抢占市场
湾区极大的发展红利，引来中国房地产企业争相布局。
11月5日，东莞南城街道宏图路东侧地块挂牌拍卖，起始总价36.02亿元，最高限价45.12亿元，保证金15亿元。同时，东莞首次采取“限价+转方案评审”的竞拍方式进，当报价达到最高限制地价后，转为地块概念设计方案评审。
层层争夺后，华润置地(01109.HK)以45.12亿元最高封顶价竞得该地，登顶东莞总价地王，折合楼面价22452元/平方米。截至目前，华润已在东莞布局20个项目。
东莞土拍市场上的房企暗战，仅是资本追逐大湾区楼市的缩影。2019年上半年，共12家企业通过招牌挂及其他方式布局大湾区，包括越秀地产(00123.HK)、北辰实业（601588.SH）、首创置业(02868.HK)、美的置业(03990.HK)、阳光城(000671.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。
据贝壳研究院统计，预计到2025年，粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿；二手房约2.2万亿（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿。
巨大的市场蛋糕，让无数房企都难拒诱惑。“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市。”许小乐指出，大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。
“于深圳而言，住房问题主要是外来流动人口及年轻人口住房困难，表现在住房不可支付、居住品质差两方面。”贝壳研究院称，从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，面临严峻的不可支付问题。
同为核心城市的广州，整体市场状态相对可持续。从市场供给看，广州新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。近年来，政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。
目前，“房住不炒”依旧是湾区楼市政策的主基调。不过，“大湾区为区域地理空间重塑带来新机遇，要利用城市间的空间延展，平衡区域发展不平衡的矛盾”，贝壳找房高级副总裁李文杰认为，要改革当前住房政策，重新界定政府与市场的关系，平衡供应结构。
本文来源：第一财经
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