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蓝绿双城这一年:迅速扩张,反思代建模式

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从中国明星房企绿城的行政总裁任上离开,曹舟南另起炉灶已有一年。

11月1日,在蓝绿双城杭州的共建者大会上,蓝绿双城董事长曹舟南与他的五位同事一起公布了公司成立一周年的成果和思考。

这五位同事分别是创始合伙人、总裁顾建明,分管人事、行政和品牌工作的副总裁孔景玲,负责前端融资的金如一,负责财务资金管理的张玲波,还有负责公司总体运营的姚光叶。

顾建明、孔景玲和张玲波都是老绿城人,金如一是拥有浙江省建行、华润信托等工作经历的金融届老人,姚光叶有着蓝城背景。经过一年多的发展,蓝绿双城目前团队总人数已经有520人。

蓝绿双城数据显示,目前公司已经成功签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿,进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市,同时储备项目超过300个。

离开了绿城体系的曹舟南,仅用一年时间就造就了当前的团队阵容和公司规模。

这期间要付出的努力也不可想象。曹舟南表示,这种拼你们是不可想象的,到今天这么多的项目,这些项目你总得去看过,要谈、要测算,这个工作量就不可想象,一系列的事情相当于反思整个行业40年,再展望未来行业40年。

蓝绿双城扩张的核心因素是共建商业模式。共建是代建的升级和创新,基本原则是价值创造、利润兜底、售价对赌和超额分成,主要类型有小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种。

共建模式更多是与投资人、基金方、客户以及所有的合作方形成利益、责任、风险对等,而代建模式是由委托方承担全部风险。

作为曾亲历过绿城代建业务快速发展的人,曹舟南认为目前代建最大的问题是所有风险在投资人,今后必定面临困难。代建方不过是赚多赚少的问题,所有人员经费算进项目成本,一般安排800万-1000万元,然后按照总体销售额的5-7个点算服务费。

同时传统代建收取管理费的模式也不合理,由于代建项目几乎都集中在四五线城市,销售额中有60%~70%,甚至80%是地价,实际销售额的体量并不多,以这个标准计算服务费,投资人并不划算。因此,蓝绿双城在深圳的代建项目是去掉项目土地费后,在计算品牌和管理输出的服务费用。

曹舟南称,相比以往的代建模式,在融资代建和小股操盘中,蓝绿双城是有一定的资金投入的,这个资金相当于蓝绿双城的保证金,如果房子卖的不好,蓝绿双城也跟着受影响,这种机制下蓝绿双城肯定竭尽全力将项目做好并营销出去。

这个新模式对委托方具有相当大的诱惑。除了项目签约速度惊人,曹舟南还用蓝绿双城进入了深圳这个一线城市以及杭州、成都、郑州等二线城市,初步证明了共建模式的可扩张性。

高速发展下,蓝绿双城的钱从哪里来成为关注的焦点。

根据曹舟南介绍,公司资本金5亿,但因为有很多的金融机构愿意以基金的方式,还有社会上一些投资人也在紧锣密鼓的洽谈,到位资金有几十亿,足以支持现在发展。他还表示,公司目前拿到的资金总体成本比较低,金融机构和投资人的要求就是有公司股份,赌公司未来。

根据天眼查信息,蓝绿双城的主要股东为杭州绿芯企业管理有限公司、杭州绿合股权投资合伙企业(有限合伙)、华梦馨、杭州双鹏实业有限公司、舟山众志股权投资合伙企业(有限合伙)、宁波梅山保税港区赫昇投资管理合伙企业(有限合伙)、浙江加利利电子科技集团有限公司等。

其中,杭州绿芯企业管理有限公司是由曹舟南100%持股的公司,在蓝绿双城的股权占比为42.6%;杭州绿合股权投资合伙企业是由合伙人冯鑫强和马佩儒各持股50%的公司,公司在蓝绿双城的股权占比为10%;华梦馨个人持股比例为2%;其他股东没有公布持股比例。

曹舟南还在此次会议上表达了对当前房地产市场的判断。

他认为当前中国房地产已经进入下半场,很多城市已超过70%的城市化水平,未来真正为房地产开发用地指标会极为稀缺。但土地再紧缺也要保障新经济、新产业导入用地以及做好民生工程等。

那么房地产下半场不再是以房地产为主体的城市化,根本性变化是房地产成为居住功能的配套。这意味着土地的红利还原给政府、房地产去除投资和投机功能,拉回到居住和服务属性。

基于此,曹舟南将蓝绿双城定义为现代服务业而不是房地产公司,蓝绿双城想为购房者造出性价比最好的房子、为合作伙伴提供适合的合作模式以及服务于经济发展。

值得一提的是,除了共建外,蓝绿双城的业务模式还覆盖有TOD2.0、未来社区、青年创业公寓、新型养老公寓和小微综合体项目等,这些都是服务于经济发展的新型业态。

在目前已拓展项目的基础上,曹舟南还有更大的野心,他期望明年可以再增加50多个项目。

这并非没有可能。曹舟南的老东家绿城建设公司在2010年9月20日成立并涉足代建,当年年底就拿了40多个项目。

目前绿城整体的代建项目超过500个,今年前9月代建业务的合同销售面积约350万平方米,合同销售金额约437亿,是代建领域的老大。

但曹舟南要实现他扩张野心也有一定难度,当前市场下行明显,整个房地产行业的销售和利润都有一定程度的影响。在这个大背景下,如何挑选适合蓝绿双城的项目成为更大的挑战。

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