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雅居乐前十月收金千亿

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当地产市场步入深度调整期,单纯加杠杆扩张已非经营良策。能穿越低温向前的,是那些稳健经营、多元发展的选手。作为已跨入千亿俱乐部的企业,雅居乐集团(03383.HK,简称“雅居乐”)并未走成长中房企的激进老路,而是在规模与可持续间寻求完美平衡。

十月远去,雅居乐已斩获颇丰。前10月,集团累计销售额达人民币1003.3亿元,锁定全年销售目标几无悬念。同比来看,业绩增长幅度达28.2%,相比行业平均7%左右的增长,雅居乐交出一份高增长答卷。

难能可贵的是,雅居乐并未在规模与安全间失速。销售增长的同时,雅居乐秉持良好有效的成本控制体系,多元化收入贡献不断增长。目前,公司财务状况稳健、现金流充裕、资产负债率也处于下降通道,评级展望持续保持稳定。

销售破千亿锁定全年目标

行业竞争日渐激烈时,能跑赢市场的选手愈发减少。11月4日,雅居乐发布的公告显示,10月份,公司预售金额为人民币127.1亿元,1-10月累计销售额已达到1003.3亿元,完成全年销售目标的88.8%;同比增幅高达28.2%,明显优于市场平均水平。

中金发布报告称,预计雅居乐4季度月销售额有望达到100亿元左右,带动全年销售实现15%的增长。这意味着,雅居乐提前完成1130亿销售目标几无悬念。

今年以来,中国房地产企业面临前所未有的市场压力。从融资端多重受限、到销售端低温承压,行业生存环境愈发激烈,大鱼吃小鱼的现状更为明显。

截至10月末,近六成房企的目标完成率在80%以上,完成率90%以上的仅恒大、龙湖、世茂等10家房企,更有房企目标完成率不及70%。在行业整体承压的现状下,雅居乐快速行至安全区,提前锁定全年目标。

雅居乐抢跑大市的筹码,在于日渐均衡的全国布局、及多元业务协同发展。上半年,雅居乐在国内外新增28个项目,预计总建筑面积692万平方米,对应楼面地价约4200元/平方米。目前,雅居乐土地储备遍布72个城市,预计总建筑面积达3927万平方米。

战略扩张后,雅居乐在华南、华东、云南及海南、华北等区域均实现良好的预售业绩。上半年,集团战略深耕城市群贡献逾55%的销售:华南地区贡献34%,其中粤港澳湾区贡献28%;华东地区贡献达24%,云南海南区域贡献15.2%,华北、东北、海外业绩贡献14%。

自2015年发力多元化布局以来,雅居乐正赋予自身更多的盈利想象。在“以地产为主,多元业务并行”营运模式下,公司已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

公司管理层对非地产业务的希冀是,到2022年或2023年收入贡献占比提升到50%左右。可喜的是,目前公司多元化业务已进入盈利期。上半年,集团多元化业务收入占比较去年同期上升2.1个百分点。

业内认为,雅居乐八大产业集团的产业链整合,不仅拓展盈利空间,增加收入来源,也有利于通过产业协同,提升雅居乐主营业务的竞争优势,为集团房地产开发销售额的大幅增长提供重要支撑。

财务稳健 机构评级展望保持稳定

追求“有质量的增长”一直是雅居乐的经营理念。在此之下,雅居乐有一套完整的成本控制体系。以拿地为例,雅居乐坚持积极审慎的策略,多方式拿地、拿好地、不拿错地。目前,集团平均土地成本仅3255元/平米,优于行业平均水平。

在投资方面,雅居乐坚持“量入为出”原则。2018年业绩发布会上,雅居乐表示2019年计划投入500个亿,其中400个亿在地产领域,100个亿在非地产行业,这一投资总额为当年预计可实现销售额比例的40%-50%。

稳健经营理念加持下,雅居乐多项财务指标持续优化。截止2019年6月30日,雅居乐一年内到期的短期债务总计为361亿元,公司同期现金及银行存款总额为415.88亿元,同时还有858亿元未使用银行授信。

同期,集团资产负债率为74.5%,相比去年下降1.6%,处于行业较低水平。尽管这一水平已处于行业低位,但雅居乐集团主席兼总裁陈卓林仍然指出,希望资产负债率达到60%左右。

今年以来,雅居乐在降低融资成本方面动作频频,成效明显。5月28日,雅居乐成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债,年期为永续4.5年可赎回,年利率为8.375%;6月14日,雅居乐又以同样成本增发1亿美元,两笔共计7亿美元债券全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。而根据当时的发债协议,被赎回的7亿美元永续债利率已经达到了10.215%,比新发行永续债8.375%的利率水平高了将近两个百分点。而在10月25日,雅居乐又成功发行5亿美元永续债,较此前两笔不仅在可赎回的年期上要更长,且年利率降低0.5个百分点为7.875%。

财务状况持续优化,雅居乐评级展望一直保持稳定。此前,标普全球评级宣布,将雅居乐的长期企业信用评级上调至“BB”,展望为稳定;穆迪也宣布,将雅居乐评级上调至“Ba2”;中诚信证券评价、联合信用评级及东方金诚三大国内信用评级机构均将雅居乐评为AAA,展望为“稳定”。

值得注意的是,此前国家发改委于相关文件中明确规定:“资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,资产负债率不超过85%,3A评级的房地产企业,属于优质企业”。目前,雅居乐的财务表现完全符合这一认定。

受益企业稳定发展,资本市场的信心也不断增强。今年以来,雅居乐股价累计涨幅已超过30%。高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标,重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出,由于雅居乐大湾区的业务定位,及料明年起毛利率将上升,给予“买入”评级。

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