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131家房企营收同比上涨 逾四成净利润下滑

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沪深两市上市公司2019年三季报披露已收官。iFinD统计数据显示,按照申银万国行业分类,A股131家上市房企营业收入总计接近1.5万亿元,同比上涨20%;归属于母公司股东的净利润合计1379亿元,同比增长13%,即平均每家上市公司约赚10.5亿元,平均每家比去年多赚1.2亿元。

值得一提的是,《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,A股131家上市房企中,在归属于母公司股东的净利润方面,58家同比下滑,占比约为44%;25家亏损,占比为20%。总体来看,随着销售规模的增长,房企的净利润总体呈上涨趋势。

“净利润同比增长速度比营收低了7个百分点,延续了近几年营收和利润增长不同步,且率差越来越大的趋势。”兰德咨询总裁宋延庆在接受《证券日报》记者采访时表示,超过四成房企增收不增利,进一步验证了我们的一个判断,即业绩分化。从表面上来看,这是规模分化,而最终体现必定是利润分化,而利润分化意味着保障企业持续发展的“给油量”动力分化。

具体来看,以营收绝对值计,绿地控股、万科、保利地产位列A股房企前三。若将在港上市的内房股业绩纳入统计,按照克而瑞地产研究和中国指数研究院的报告,今年前三季度房企销售业绩前三依次为碧桂园、万科和中国恒大。

以归属于母公司股东的净利润计算,今年前三季度,A股房地产板块净利润最高者为万科,达182亿元,同比上涨30%。万科、保利和绿地这3家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。

“整体看,除了少数资金成本占优势的企业,2019年房地产行业进入秋天的趋势非常明显。与2018年数据相比,2019年三季度报的龙头房企涨幅明显放缓,绿地、万科、保利的营收涨幅均在20%左右。”中原地产首席分析师张大伟接受《证券日报》记者采访时表示,“分化”是2019年三季度报的主要特点,虽然规模依然上涨,但大部分企业的利润率都有所下调。

回望近几年房地产板块表现,2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱;2017年,行业销售依旧创新高,但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制,销售回款下滑;2018年,多数房企都注重现金流指标,因此有些企业销售回款率提升明显。2019年,融资渠道受阻,多数房企用遍了融资工具,仍难以得到大量低成本融资,因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况,土地储备的不足,将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响,甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。

实际上,现在的市场已出现降温迹象。前三季度房企销售表现数据显示,设定了年内销售目标的房企中,今年仅有37%的房企目标完成率达到75%以上,去年该比例为59%;今年40%房企目标完成率处于65%-75%区间,去年为36%,大致持平;今年23%房企目标完成率未达到65%,去年仅为5%。

鉴于销售目标完成度不高,10月份以来,不少房企开始降价促销抢收业绩,而且力度不小。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,受市场降温影响,当前企业面临利润下滑压力,在降价促销的情况下,房企要注意对利润的把控,以免项目结转时影响当年的财务报表。

宋延庆向《证券日报》记者表示,过去市场基本不愁卖,即使暂时滞销,转暖后也能清盘,但现在则出现“顺销、艰难和很难卖出去的产品各占三分之一”,其增长动力也从“60%靠市场,40%靠能力”转变至“30%靠市场,70%靠能力”了。鉴于此,他进一步建议,房企要做好新旧动能转换,从高周转和竞逐规模转向高质量、可持续发展,通过品牌赋能、产品赋能、服务赋能扭转利润下滑的趋势。

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