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首次置业可申请最高九成贷款 港府新政推动二手楼成交大增

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特约撰稿朱丽娜香港报道

近月来香港修例风波持续,香港经济面临下行压力,金融体系风险增加。

香港金管局新任总裁余伟文11月4日在立法会表示,最近四五个月港元兑美元汇率一度逼近7.84的水平,其间也因月结、季结及IPO等原因而稍微转强,但他强调,“整体港汇市场运作正常,反映市场对联汇制度的信心。”

“联系汇率不需要也不会改变,香港不会实行资本及外汇管制,香港金融体系有足够的抗震力,我们有能力、资源及决心维持香港货币金融稳定。”他强调。

他指出,联系汇率制度运作超过30年,市场信心很强,按照自动利率调节机制,如果出现资金流出港元,港元供过于求,令市场汇率转弱至7.85港元兑1美元的弱方兑换保证汇率,金管局随时准备向银行买入港元,使总结余(货币基础的一个组成部分)减少及推高港元利率,港元汇率随之由弱方兑换保证汇率水平回复至兑换范围内。

余伟文表示,目前香港整体货币基础保持约1.6万亿港元,对整体机制是个很大的缓冲。香港银行亦持有约1万亿港元外汇基金票据,是过去10年流入并在香港留存的资金,也可提供很大缓冲。

未见大规模“走资”

余伟文强调,整体香港金融体系保持稳定,银行信贷质素非常稳健,但需要关注两大外来风险,包括全球经济增长放缓、贸易摩擦风险。他指出,有需要时,金管局会采取适当措施,确保监管金融稳定。

金管局副总裁阮国恒表示,6月香港零售银行特定分类贷款比率0.54%,整体银行体系特定分类贷款比率0.56%,目前贷款质素非常良好。

10月28日, 汇丰银行财务总监邵伟信(Ewen Stevenson)在电话会议上强调,香港业务资产质素仍然稳健,减值贷款率仍徘徊在极低水平。然而,该行当日宣布,针对香港市场在第三季额外增加9000万美元的减值拨备,是对香港经济前景所做出的准备。

此外,为了帮助本地中小企业渡过难关,香港金管局于10月中,将香港银行“逆周期缓冲资本”由2.5%,下调至2%,预计将可释放约3000亿港元的额外放贷额度。

近期,市场对香港资金流出的情况十分关注。金管局主要从港元汇率,银行存款等指标来监测资金流入流出香港市场,目前并无大规模资金流出香港的情况出现。他表示,港元1个月同业拆借利息与同期美元拆息走势基本一致,视乎货币供求情况而有些波动,而9月数据显示,银行存款大致平稳,并无资金流出港元或银行体系,银行资本及流动性充裕。

同日,香港财经事务及库务局局长刘怡翔表示,虽然近期投资者开设海外账户的情况有所增加,很多银行表示接获相关查询及有开户个案,但从近数个月存款等数据显示,未见有大规模资金转移。

金管局10月底公布的数据显示,截至今年9月底,认可机构存款总额按月跌0.3%,其中港元存款增加0.6%,外币存款减少1.2%。人民币存款减少3.2%至6234亿元人民币。金管局指出,由于资金调拨安排,外汇基金存放于认可机构外币存款减少。若撇除外汇基金存款因素,外币存款在9月微跌0.4%,存款总额升0.1%。

二手楼市成交激增

为协助首次置业人士,10月16日,特区政府宣布,放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限,首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限,将由现时400万港元提升至800万港元。至于可申请最高八成按揭贷款的楼价上限,则由600万港元提升至1000万港元,后者可以包括自用楼换楼按揭。

这为香港的楼市注入了一剂强心针。中原地产的统计数据显示,10月份楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录5070宗及633.9亿港元,按月分别激增24%及74.2%。金额大幅上升,创下今年5月903.2亿港元以来的5个月新高。

“施政报告公布调高按保楼价上限,对二手楼市有直接刺激作用,二手交投明显急升,估计11月份整体登记数字有望迫近7000宗水平,将创今年5月份10353宗后的6个月新高。”中原地产研究部高级联席董事黄良升指出。

根据香港差饷物业估价署数据显示,楼价由5月高位至9月跌4%,中原地产数据反映楼价则由6月高位至今跌近6%,成交下跌,但过去几个星期二手成交活跃,余伟文坦言,楼价及成交方向需要更多数据才可确认。同时,他表示,提高按揭保险计划的合资格物业价格上限,目的是协助有供款能力但不够首付的人士。

“过去一段时间,有意见认为,楼价持续上升,当时按揭保险计划未必能满足一批有置业需求的人士,部分人有供款能力,但没有足够首付。(新政策)目前在楼市相对不炽热情况下推出,是希望置业人士有较多选择。”他坦言。

自2009年10月起,香港金管局至今已推出八轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。然而,从某种意义上来说,这些逆周期磋商的真正目的在于提升银行体系的稳健,抵御潜在的金融风险。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试,需支付40%-50%的首付,每月供款占收入的上限不得超过50%,并要通过加息3%的压力测试。

这也意味着,很多买家因首付不足,而被迫选择购买一手楼,因为通常开发商会为这些新楼提供高达90%的按揭贷款。同时,由于政府推出的各项楼市降温措施,二手市场成交大幅萎缩。仲量联行董事总经理曾焕平指出,上述措施导致市场的购买力主要集中在一手市场,二手成交日益萎缩,市场越发畸形。

“在政府的新政策下,600万至1000万港元的二手楼成交在未来三四个月仍将维持高位,预计将增加20%-30%,全年来看,楼价将会有1%-2%的轻微升幅,明年的楼价有可能下调5%,但不会出现大幅下挫。”莱坊高级董事和估价及谘询部主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。

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