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房贷利率“换锚”,引导资金流向实体经济

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自10月8日起,房贷利率“换锚”正式实施:新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

分析人士指出,改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,目的在于进一步顺应市场规律。“换锚”过程中,房贷利率保持基本平稳,既有利于为实体经济解渴,也有利于房地产市场平稳健康发展。

刚需房贷利率保持稳定

根据最新规定,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

那么,“换锚”是否会对房贷利率产生较大影响呢?例如,在房贷利率“换锚”前,上海首套房房贷利率多为基准利率打95折,即4.65%左右;二套房房贷利率为基准上浮10%,即5.39%左右。“换锚”后,上海首套房房贷利率依然为4.65%左右,而二套房则为5.45%左右,整体变化并不明显。

上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示,今年10月,一二线城市首套房、二套房的LPR房贷利率略有上升,部分三四线城市首套房、二套房的LPR房贷利率则略有下降。与此同时,报告选取14个城市房贷利率变化进行综合研究后发现:如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算,房贷利率“换锚”后,首套房的月供额比过去大约增加6元,而二套房的月供额比过去大约增加15元。

中原地产首席分析师张大伟介绍,目前,各地房贷利率基本平稳,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池对本报记者表示,“换锚”只是利率定价标准发生了改变,房贷利率与原来定价标准下的利率基本保持一致。“房贷政策是房地产市场的一个重要调控工具。这次变化是利率形成机制调整,并不涉及首付款比例调整,况且调整利率标准后的房贷利率事实上也没有什么变化。因此,‘换锚’对刚需购房者几乎没有影响。”赵秀池说。

引导资金流向实体经济

值得注意的是,对于利率形成机制改革的出发点,金融主管部门的态度十分明确。

“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”中国人民银行副行长刘国强强调,这一过程中,“房住不炒”的目标定位不能偏离,“不把房地产当做刺激经济手段”的政策要求不能违背。

中国银行保险监督管理委员会副主席周亮指出,LPR新政的实行有利于增加对民营和小微企业的信贷增长。周亮说,银保监会用了很多监管的考核,在防止资金脱实向虚方面加大了力度,倒逼着资金更多投入实体经济。特别是疏通了货币传导机制以后,将更加有利于缓解民营和小微企业“融资难、融资贵”问题。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受本报记者采访时指出,金融主管部门在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制、以市场化手段推动实体经济融资利率下行的过程中,专门针对房贷利率做了部署和安排,推出了“下限管理”措施,为的就是避免向房地产市场发出错误信号。“目前,房贷利率没有实质性下降或上升,没有误伤刚需,体现了住房政策的连贯性、平稳性和差别化特征,政策导向十分清晰。”

“房住不炒”支撑健康发展

事实上,房贷利率保持平稳也是“房子是用来住的、不是用来炒的”这一社会共识的体现。

“一方面,房贷利率保持基本平稳,对于促进房地产市场乃至整个实体经济平稳健康发展具有重要的积极意义;另一方面,房贷利率‘换锚’过程中的一系列配套制度安排,包括加强资金流向监管等,则有助于加快经济结构转型升级、减少经济发展对于房地产业的依赖。”董希淼说。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。严跃进认为,房企可以更好地明确贷款机制,完善产品营销和客户房贷业务办理,对于购房者来说,则可以更好地估算具体房产项目的月供压力,从而科学决策、理性购房。

董希淼进一步分析指出,今年上半年,我国货币政策逆周期调节力度加大,有效地稳定和引导了市场预期,较好地支持了经济增长。这一过程中,房贷利率实行“下限管理”,不仅是对“房住不炒”的坚守,更有助于避免居民部门杠杆率过快上升。“总体上看,政策的初衷就是在保护合理自住需求的基础上,不让房地产挤占过多金融资源,而是让更多资金流向国民经济的重点领域和薄弱环节,支持战略性新兴产业、支持小微企业,从而助推中国经济高质量发展。”董希淼说。

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