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李一戈专栏丨流量红利退潮后的楼市

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李一戈

携程创始人梁建章教授想必更喜欢自己的头衔是人口学家,也有媒体称为人口经济学家。多年来,他不遗余力地呼吁中国家庭应该多生孩子。

最近他在乌镇互联网大会上的一个演讲观点是:人口是经济发展的基础与核心,少生不仅不会快富,反而是致穷。于是,“少生孩子致穷论”不胫而走。

此前,梁建章还表示,多生孩子是为国做贡献,但最直接的受益者还是家庭本身。中国应采取更多举措鼓励中国家庭生育。请注意,他是在我国已经出台了全面二孩政策以后强调这番观点的。也就是说,梁建章认为,二孩不够,国家还应继续出台“鼓励生育”的政策。

在我个人看来,梁建章的观点过于激进。从我国人口实际情况看,单独二孩、全面二孩,这样有序放开、循序渐进的人口政策,更加合理。

以梁建章为代表的“鼓励生育”观点,本质上仍然是着眼于规模和数量,我个人称之为“流量经济”。以规模和数量为主的流量生产,固然有助于扩大投资和消费,从而抬升整体经济总量,但它对国民福利的需求也同样巨大。

重提以规模和数量来拉动相关行业的发展,其背后是流量红利的衰退。这种现象对多个快速发展的行业,已经并在继续产生重大影响。

创投界喜欢问的一个词是商业模式。回头来看,很多领域的商业模式,就是抢占所谓的风口,借助资本的力量快速圈地。而圈地,换个说法,就是占据规模化流量的入口。虽然不少领域的头部企业都喜欢以模式创新自称,但客观来说,这是一种以数量和规模取胜的流量经济模式,而非产品创新的模式。

过去多年,饱吃流量经济红利的代表行业,至少有三个——汽车、房地产与电商。它们均是持续高速增长的行业。

刚从“老三样”的短缺时代走过来的时期,汽车曾经是奢侈品的代表。记得21世纪初,有汽车记者跟我说:都说房地产暴利,但汽车才是真正的暴利。如今,小汽车不仅在城市已普及,而且走进了农村。每逢春节,一大批进城务工的农民,开车回家,停满了村里的街巷。这种现象已从东部地区逐步向中西部农村延伸。

电商的崛起,是4G与智能手机的伴生物。淘宝、天猫、京东增长之快,一度令人目瞪口呆。当人们以为电商平台到了天花板时,拼多多杀出,将小镇青年的庞大消费群展露了出来。电商平台对社会零售的巨大拉动是毋庸置疑的,但从根本上说,这更像是一种销售模式的替代,社会零售消费的增量其实是相对稳定的。

汽车和电商经过连续高速增长后,已经大幅放缓。汽车先行,也率先进入调整。据中国汽车工业协会统计分析,2018年汽车产销量比上年同期分别下降4.2%和2.8%,是28年来首次下滑。今年1-9月,我国汽车产销量为1814.9万辆和1837.1万辆,同比下降11.4%和10.3%,全年负增长已成定局,预计在-8%至-10%之间。这还是新能源汽车保持20%以上增长之后的平衡结果。

电商初登舞台的那几年,增速惊人,但2015年以后逐渐下滑。2015年至2018年,线上零售额增幅分别是33.3%、26.2%、39.17%、23.9%,今年前三季度已回落到16.8%。而去年和今年的电商增长,很大一股基础力量是来自小镇青年的支撑。

房地产亦经历了相似的增长曲线。这表现在房地产投资、商品房销售面积和销售额的增幅上。如你所知,自住房市场化以来,房地产投资和商品房销售的基础数量一开始就比较大,但最火热的年份,房地产投资增幅一度超过100%。而大城市很多楼盘的房价涨幅,在2004-2016年的多数年份,也是以45度角的曲线上扬。

2018年下半年,房地产的多个核心数据,终于稳定下来。2019年1-9月,全国房地产开发投资同比增长10.5%,商品房销售额增长7.1%,已是不错的数字。但商品房销售面积已是负增长。这当然是拜此轮严厉房地产调控所赐。

即使没有这么严厉的调控,就行业自身规律而言,房地产的增长动能也已衰减。总体来说,城镇住房条件已大为改善,新增需求有限;房价上涨也抬升了购房门槛;高房价下的金融风险增大,部分风险偏好较低的投资性住房需求也会望而却步。

房地产持续多年的高增长,与汽车、电商一样,依托于流量经济的红利。流量红利的基石,是人口红利。这就是为什么地产商选择进入新的城市时,一个必会考虑的因素是人口净流入数量。当人口红利消退导致流量红利衰减,这些以规模和数量为驱动的行业,外延式增长就必然放缓。它们不得不寻求以内涵和存量为动力的增长。

虽然汽车和房地产的从业人员,总是期望能再出台刺激性的政策,但在流量红利进入平台整理期以后,即使刺激,其边际效应必将递减,而风险却成倍累积。理性地说,任何一个行业,都不可能永远高速狂奔。头部房企显然深知此理,因而选择了控速、降速。

汽车、电商和房地产,持续多年高增长之后,都在向正常行业回归。这要求从业人员找到与正常行业相匹配的心态,企业老板们找到与正常行业相契合的战略。当然,由于我们的人口基数大,尤其是我国经济快速发展后已培育出一个庞大的中产收入阶层,包括房地产在内的多个行业仍有强大的市场纵深可供成长。

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