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新力控股通过上市聆讯 平均融资成本超过9%

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江西房企新力控股(01180.HK,下称“新力”)到了冲击上市的最后阶段。

10月23日,据港交所披露,新力已经通过港交所聆讯,联席保荐人包括农银国际和华泰金控。

这家去年刚把总部搬到上海的房企,成立不到10年已成为江西最大的开发商。截至2019年7月31日,公司应占的总土地储备约为1500万平方米。

过去几年,新力几乎是以黑马姿态进入地产圈。根据第三方机构数据,新力控股2016~2018年,合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别是107%、165%、347%。

业绩方面,2016年、2017年及2018年,新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。不过,由于该公司未有披露公司连续几年的权益销售金额,因此无法判断未来几年的营收增长幅度。

此外,为了保证扩张,新力对外开出的人力薪酬也高于同行,是华东房企平均薪资最高的房企之一。高速发展背后,新力也用尽财务杠杆,进而驱动新力的规模增长。

根据新力招股书,新力的财务资金状况并不十分理想,截至2018年末,该公司净负债率240%,几乎是行业内净负债率最高的公司之一。

2016年、2017年、2018年,新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元,若包含公司债在内,前两年数据不变,2018年未偿还借款为221.03亿元,平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。

因为较多的借款和较多的信托融资,新力过去几年平均融资成本都超过9%,成为融资成本较高的主流房企之一,仅低于中梁控股(02772.HK)的融资成本。

截至2018年底,新力有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排;12笔借款将于今年内到期,它们均属于中短债,且利率较高,最高一笔高达13.62%。

此外,新力地产的短期债务较多,比如在2019年7月6日到期的债务,债权人为上海誉铂投资管理有限公司,利率高达9.5%;2019年8月20日到期的,来自四川信托的两年零五个月的借款,利率为11%;上海牛襄实业的一年期借款,利率为11.2%。

从新力的债务情况不难发现,短期债务较多和依赖信托融资使得这家公司的融资成本居高不下。

从业务布局看,新力在江西和惠州有着大量的货值,成为其销售的主力。但过度集中的布局,也给了新力更多业务压力。

新力也在公告中披露,公司的主要风险因素包括,公司的大部分收益是由公司在江西省的业务产生,而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。

为此,新力也开始不断进行全国布局,进而化解风险。比如今年9月,新力通过子公司新力海石房地产开发(广州)有限公司获得广州百亿级旧改项目95%的股权。这个项目是去年6月广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村,计划打造占地面积约23.85万平方米的项目。如此大规模的旧改项目,对于新力这样体量的公司挑战不可谓不大。

不过,对于即将上市的新力而言,还有一个问题需要解决。不久前,第一财经曾报道过新力集团副总裁兼首席财务官(CFO)王炎已经离职。如何寻找到新的CFO,将成为新力目前棘手的问题。

中国指数研究院的资料显示,按综合房地产开发能力计,新力在2019年度中国房地产开发企业中位列第31,根据中国房地产业协会的资料,公司在房地产开发企业500强中位列第39。

显然,冲击规模的需求依旧会存在,对于即将上市的新力而言,不仅需要考虑如何降低融资成本,同时还需要考虑在风险可控范围内进一步增加规模。

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