合生创展“载不动”的旧改梦

合生创展“苏醒”了。今年以来，许久未在公开市场拿地的它开始变得积极，在它颇具造诣的城市更新领域，也动作频频。今年以来，它连续拿下了位于广州、东莞的多个城市更新项目。

这是沉寂许久、徘徊百亿多时之后，合生创展动作最大的一年。这多少意味着掌舵者对它在规模上提出了高增长的需求，但通过加码旧改的方式在短时间内冲击规模或许并不现实。

旧改的A面是高利润率，B面则是进程缓慢。据《每日经济新闻》调查广州多个合生创展的城市更新改造项目发现，合生创展在财务报表上有体现的（即已确权的项目）多数进度不及预期；而于今年签约的鹭江村、康乐村旧改目前尚处于前期阶段，离进入开发进程尚需时日。

合生创展留给业界的印象向来是“手握好地”，但“开发缓慢”。或许不是合生创展不想快，而是这些土地盘活起来需要很长的时间。它也由此错过了地产行业的“黄金时代”。

推进之慢

2019年10月20日，广州市海珠区康乐桥两旁人来人往。人们聚集于此，或是为了寻找加工的生意，或是为了招工，这里是广州最大的纺织专业市场，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地。

康乐桥所在的康乐村是一个已被合生创展签下的城市更新项目。2019年4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。它是一个“巨无霸”项目，据公开资料，项目的总占地面积高达107.69公顷，现状建筑量约330万平方米。

旧改已被证实，也丝毫没有影响到在这里生活与工作的人们。2019年10月20日，《每日经济新闻》在鹭江村、康乐村走访时看到，一些城中村的房屋依旧在进行装修翻新，部分商铺则刚转手在进行布置，纺织小作坊依然如火如荼地运转着。

鹭江村牌坊/鹭江村内的宣传栏、小作坊，招工信息随处可见。图片来源：每经记者 吴抒颖 摄

租客们和工人们被问及，是否知道这里即将进行旧村改造时，多数都表示，“不清楚”“不知道”，即使知晓这一消息，他们也不甚关心旧改的进程，“不太清楚（什么时候进行改造）”，是他们常见的回答。

看起来，短时间内，鹭江村、康乐村依然是纺织产业的重镇，否则工作、居住于此的人们不会对旧改的到来漠不关心。

《每日经济新闻》记者从鹭江村、康乐村的旧改办公室所获取的资料显示，这一项目目前已经完成的进程是以97.19%的通过率同意进行全面改造及合作改造，且已于2019年6月3日完成入户测量，片区策划方案初稿也已经完成编制。

然而，这仅是万里长征的第一步。从立项到规划，合生创展要完成的步骤还有很多。一名TOP10房企投资部的人士在了解这一项目之后表示，“（测绘）相当于立项阶段，按照正常的流程来走，从立项到规划通过就至少要两年多。”

而一名重仓广深的旧改房企人士则告诉《每日经济新闻》记者，“入户测绘是前期的（阶段），后面才是物业拆赔。谈拆赔是一个漫长的过程，是最久的。”

“平均是8~10年，但项目本身又很大，估计要更久。”上述旧改房企人士指出。

旧改困局

合生创展在广州的版图之中，前进路云桂村项目是为数不多在年报上有所体现的城市更新项目。合生创展于2012年8月成为这一项目的合作企业，但截止至2019年10月20日，推进这一项目目前依旧停滞于拆赔阶段。

这是一个体量不算庞大的项目。据公开资料，这一项目的用地面积为5.4万平方米，已于2015年2月1日启动改造签约。

熟悉这一项目的人士曾告诉《每日经济新闻》记者，这一项目之所以推进缓慢原因在于，这一片区有平房超过百年历史且屋主已经出国联系不上，因此进展较为缓慢；另外，部分物业确权较难，也对项目推进造成了影响。

2019年10月20日，《每日经济新闻》记者从前进路云桂村旧改项目办公室看到，已有公证处在这一项目设置了服务站，据现场获得的资料，他们将为这一项目的继承权公证提供帮助。

前进路云桂村项目，已有公证处进驻服务。图片来源：每经记者 吴抒颖 摄

在财报中，合生创展旗下的TIT科贸园项目目前也处于未动工状态。这是一个“总体量达到82万平方米，包括购物中心、甲级写字楼、五星酒店、酒店式公寓和SOHO公寓等”。合生创展称，在TIT国际科贸园项目上，集团投下了重金和人力，并预计这个项目将于2016年完工。

TIT科贸园项目部曾经在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，这一项目未能够动工的原因在于，“因为政府对这一片区的规划一直未能够最终落定。”

而据《中国经营报》，这一项目未动工的原因是，一方面合生TIT科贸园项目7年未动工的原因是该项目已过审批但未符合供地条件，另一方面，该项目2010年注资参与开发大型商业综合体项目却与2009年政府对各区企业下达“退二进三”相关政策文件存在冲突。

变速回旋？

从上述新近签约与过往项目的进展来看，寄望于盘活旧改项目来迅速做大规模，对于眼下的合生创展似乎并不现实。它毫无疑问是有着优质的土地资源的，但推进的进程却很难跟上节奏，这或许是它在百亿附近徘徊的重要原因之一。

但这似乎没有解释所有的缘由。同样以旧改见长的佳兆业，2018年全年的销售额已经突破了700亿元，十年前，它的销售额仅有31亿元，那时候合生创展已经是百亿军团的成员了。

从合生创展进入百亿俱乐部之后，它就一直在被赶超，从2004年的第一名跌落至2018年的百名开外，它的规模至今都没有突破两百亿元。

合生创展还能够跟上快周转的节奏吗？

如果以佳兆业为它效仿的模板，这几年除了在旧改领域持续加码之外，佳兆业也没有错过在公开市场的投资机会——今年以来，佳兆业凭借招拍挂的方式，进入了多座此前未曾进入的城市，对于合生创展而言，这或许是突破口。

合生创展开始看到了公开市场的机会，去年底以来，它在北京（联合金茂）、广州、佛山、江门以及太仓等地的招拍挂市场都有所斩获。从招聘网站的公开信息也可以查询到，合生创展在土地投资方面的需求较大——它在北京、杭州、昆山和惠州等地，都有土地投资拓展岗位的需求。

不过，“江山易改本性难移”，合生创展的企业基因决定了它即使在规模的追逐上有着向前迈进的渴望，在周转速度上可能在未来的很长一段时间也不会让外界看到明显的变化。

2019年年中的业绩发布会上，合生创展的管理层在被问及是否加快周转时肯定地回答，合生一向风格稳健，整体开发战略不会有大调整，但周转速度会有加快。

“不会过分追求片面高周转，基于稳健现金流和充沛投资回报的基础上加快周转速度。我们已经储备充沛资金，下半年可能会有更大投资力度，我们力度再大也是在财务和现金流允许范围内，而不是单纯依靠债务加快拓展。战略来看在加快但是稳健和追求利润的目标不会变。”合生创展的管理层表示。

2019年10月10日，合生创展披露销售数据，截至9月底，公司的合约销售金额约150.72亿元，较2018年同期113亿元上升33.4%，这一增速无惊无喜。去年底，它的销售额增速曾经是62%。

《每日经济新闻》记者就合生创展的战略安排、旧改动向等相关问题向合生创展方面发送采访函，对方确认已收悉，截止至发稿未收到回复。