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打破城市边界,拓宽保障渠道,重构产业格局

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 ——贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》

1018日,由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行,多位业内人士就区域发展形成共识:在大湾区内,需通过顶层设计重新配置各大城市的资源,以最大程度地互补优势。

论坛同时发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书),指出湾区未来房地产需求空间巨大,但目前市场资源分布不均、供应结构失衡,因此建议重新平衡市场与保障的关系,核心是政府引导市场增加有效供给,改善市场结构失衡的状态。关于市场主体,报告建议,未来不应该仅有市场或者政府,应该多样化,具体包括4种:开发商、企业、政府、农民,保障的渠道除了增量市场也可以在存量市场、周边城市寻找供应。


(粤港澳大湾区房地产高峰论坛现场)

中国房地产市场已经从数量扩张进入品质提升和结构调整的新时代”,贝壳找房高级副总裁李文杰表示,粤港澳大湾区具有重要战略地位,其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。贝壳找房不仅利用交易大数据洞察市场,从深层角度分析市场供求现状和未来走势,也希望通过挖掘数据深层价值,为区域经济规划与发展提出有力建议,为行业和社会带来更多价值。

未来房地产需求空间巨大

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》显示,粤港澳大湾区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区,打造成宜居宜业宜游的优质生活圈,成为高质量发展的典范。目前,从中央到地方,多项工作正围绕大湾区建设展开,以推动粤港澳三地合作发展,这一区域正以良好的发展态势崛起为世界级城市群。

大湾区的民营经济高度发达,市场经济的活力强,大湾区近几年民企500强数量的增速最快,带动了大量的就业和人口的增长,近三年大湾区平均每年增加150万人口。然而,居民住房条件则有待改善。白皮书显示,大湾区住房自有率较低,近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%,距离全国平均水平有较大差距。同时,香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平米、19.7平米、25平米,距离全国人均36.9平(2017年)的水平存在较大差距。

人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律,而在粤港澳大湾区中,广州、深圳作为核心城市的人口吸引力最强。白皮书显示,近三年,广州、深圳的常住人口分别增长165万和140万,而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。观察粤港澳大湾区房地产交易数据,2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%,预计2025年交易额为2.4万亿,占据湾区市场份额预计提升至65%


(贝壳找房高级副总裁李文杰发表演讲)

“粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇,要利用城市之间的空间延展,平衡区域发展不平衡的矛盾”,李文杰指出,要改革当前的住房政策,重新界定政府与市场的关系,平衡供应结构。

“大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间,且这部分需求主要集中在核心城市”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

王福强建议,各地政府需要让生产生活要素便捷流动,探索社会治理协同,探索政府治理和社会治理有效结合降低制度性成本,在融资、土地、户籍等方面作出探索和改革


(中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强发表演讲)

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出,落实房住不炒要紧紧围绕是否在本地工作、落户,是否真正为改善、为居住需求买房子。是对住房房地产全产业链的需求,而非空口号。

秦虹认为,结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。中国社会将从“住有所居”逐步迈向 “住有宜居”,房地产市场平稳发展对国民经济发展具有十分重要意义。

打破城市边界为破局之道

与国外其他湾区相比,目前粤港澳大湾区是以行政手段倡导区域内的城市群融合在一起,并且广东九市与香港、澳门地区存在制度方面的差异。对此,王福强建议,在大湾区内,需通过顶层设计重新配置各大城市的资源,以最大程度地互补优势

针对各个城市如何分工,白皮书建议应该基于市场配置资源进行分工,鼓励城市之间进行良性竞争,真正形成融合发展的观念。以前受到行政主导的体制影响,区域、城市之间竞争形成同质化发展目前湾区内各区域、城市需区别定位和经济发展优势,比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域,形成优势互补。

打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道 “核心城市需要寻找‘外部供应’”,许小乐指出,目前大湾区的城际交通已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进(如广佛两城),但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,对核心城市寻找“外部供应”,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

政府引导市场增加有效供给

大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本,也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。

针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题,与会人员形成共识,未来大湾区在土地供给、金融政策、税收政策以及市场管控方面都需要满足“住”的需求。未来大湾区核心城市的发展在于重新平衡市场与保障的关系,核心是政府引导市场增加有效供给,改善市场结构失衡的状态。

比如在供给方面,秦虹指出未来土地供给需稳地价、少错配。金融政策则需守住底线、防控风险。许小乐建议,盘活和利用好存量资源,允许宿舍公寓合法运营,为市场提供蓝领床位产品。“由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准,床位产品仍游离在市场灰色地带。但对低收入群体而言,合租也依然无法将价格控制在他们所能承受的范围之内”,他建议,制定特殊标准,针对床位产品提供合法经营的制度规范,扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。

税收政策方面,秦虹建议应通过税收政策调节“住”的需求:鼓励租、限制炒。对此,许小乐也认为,降低交易税费等摩擦成本,刺激存量供应,为中高收入家庭提供置业选择。

此外,白皮书建议,打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”。目前湾区城市的购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,对核心城市寻找“外部供应”,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

 “房住不炒”依旧是政策的主基调。白皮书预测,未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。随着居住服务行业快速崛起,将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网,房地产的数字化程度进一步提升,同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。

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