新鸿基地产入武林

尽管距新鸿基地产在杭州拿下江河汇地块已经过去两个多月，业内对于新鸿基地产的关注度却并未减退。这家时隔十年再度落子杭城的香港地产巨头将会在江河汇再造IFC还是ICC品牌，一时间市场上有各种传闻。新鸿基地产（中国）有限公司执行董事刘德扬在上海接受了界面楼市采访，直面业界的各种猜想。这也是他自2017年加入新鸿基地产以来，首次接受记者专访。

“变量太多，很多具体的东西我们也还没确定，” 刘德扬开门见山，“我们希望江河汇项目配合2022年杭州亚运会完成部分展示，当中可能会包括政府的一个摩天轮。”他表示，“本来的方案是，江河汇项目的摩天轮可能比伦敦的伦敦眼高一点。”

不过，这些都还只是一个概念，项目的具体设计、细节都有待设计团队进一步商榷，刘德扬现在的想法就是，江河汇项目具有极大的发挥和创造空间，可以实现很多有趣的想法。

江河汇项目设计效果图

暌违十年再入武林

杭州，别名武林。

2019年8月7日，新鸿基地产联合平安集团以132.6亿元竞得浙江省杭州市江河汇综合体地块，打破了新鸿基地产在杭州的十年“空窗期”。

新鸿基地产进入杭州市场最早是在2005年，和华润一起参与到杭州万象城的项目之中。“当时，对于大部分内资开发商而言，大型综合体项目还是一件新鲜事，很多开发商还在做住宅解决住房的需求。”刘德扬表示，通过万象城项目的开发和运营，新鸿基地产一直在关注杭州市场。

将时间线拉近，新鸿基地产在杭州最近的项目就是2009年的住宅项目之江九里。整整十年时间，新鸿基地产布局北上广深和成都、南京等重点城市，仅在杭州还缺少一个席位。

2018年，新鸿基地产现身杭州土拍市场，却与杭州百井坊地块插肩而过。刘德扬直面回应，“没有投到百井坊地块，是因为大家对价钱的预期不一样。”不过，“在一年时间里，我们参与到两个杭州项目的准备工作，其实也说明我们对杭州的看法。”

“为什么是杭州？”

“经济增长。”刘德扬说道。

过去10年时间里，杭州经济的增长速度毋庸置疑。除此之外，对于擅长运营大型综合体项目的新鸿基地产而言，城市的消费力也至关重要。

“杭州的零售业发展迅速，杭州大厦等商业中心的利润额十分可观，杭州大厦的销售额在全国范围内都一直处在行业前列。”刘德扬表示，“这个数据能反映一个市场的消费能力，它是持续的。所以杭州对我们来说，是一线城市发展以后到新一线城市阶段，很明显的一个选择。”

“北上广深大家都知道。北上广深之后，还有呢？”

刘德扬认为，将来的杭州也有可能是下一个北上广深。

IFC来了？

IFC还是iapm？

“暂未确定。”刘德扬表示，虽然业内从杭州江河汇综合体地块的体量和定位上猜测，江河汇项目是继香港IFC、上海IFC和南京IFC之后，中国的第四座IFC，但事实或许不仅仅如此。

“IFC是新鸿基地产针对高端消费打造的一个产品，但是杭州项目可能会覆盖更大范围的人群。”

“旅游人群就是其中的一部分。”杭州旅游资源丰富，单纯将做名牌店的IFC来套用到杭州项目上并不足够。更重要的是江河汇项目直面亚运会，新鸿基地产会在汇西做一个街区式的购物区中心，这对于新鸿基地产而言，是一个新的尝试。

和其他城市不一样的是，杭州的电商业十分成熟，当记者提到未来有没有可能会有一个业态和电商去结合，刘德扬并不排除有这种可能。“因为项目现在还在初期阶段，相应给予的想象空间也很大。我们要多一点digital marketing的东西，体验式消费现在越来越重要。”

值得注意的是，江河汇项目位于京杭大运河和钱塘江交汇处，一条河流将项目一分为二。“对于开发商来说，这更具有挑战性，但也更好玩，”刘德扬透露，会设计一条桥把两个地方连接起来，“像英国伦敦泰晤士河上的千禧桥，是伦敦的地标和象征之一。我们会为杭州建造新的地标象征。”

之所以这么说，是因为刘德扬将江河汇项目作为一个地标建筑来看待。“江河汇项目有旅游、文化、商业等属性，除此之外，项目紧邻钱塘江，体量特别大，有能力去承载我们对于一个城市地标的期待。”

种种期待之下，或许，新鸿基地产将造一个全新的城市名片。

翻新改造最为寻常

在江河汇项目揭开面纱之前，不妨来看看新鸿基地产位于上海徐家汇的ITC项目。

提到ITC，用“终于等到你，还好我没放弃”作为总结最为恰当。

2013年，新鸿基地产以217.7亿元投得的徐家汇地块，也就是我们现在所说的ITC项目。两年后，一系列ITC项目设计图的流传，不仅震惊了业内人士，还吸引一群吃瓜群众。这个新鸿基地产重仓400亿港币投资额的项目，一直都是个令整个上海市场瞩目的所在。

事实上，ITC项目一二期的写字楼都已经交付，但吃瓜群众更关注的商场部分迟迟没有露面。刘德扬回应，“目前一期二期的商场的部分主要在第一期，预计今年年底会开幕。”

强力竞争者入场之际，汇金、美罗、港汇等商场闻风而动，拉开了修完这里修那里的序幕。“其他商场的翻新我们也有留意到，这个对徐家汇、对新鸿基地产而言都是件好事情，我们一起促进整个地区的提升。”

“当然，新的项目出来对老的项目一定会有些影响，显得你老了，但这并不是针对某一个项目。”刘德扬向记者分析，徐家汇商圈90年代初就已经存在，与此同时，整个零售行业在过去二十年时间发生了翻天覆地的改变，从最早的百货公司、外资百货到购物中心，再到现在的电商，现在的购物不再限定时间、地点。

“而翻新改造是件很正常的事情。动则生变，会给徐家汇商圈带来一些新的提升、业态和设计。”刘德扬说道，短期内，大家会以竞争对手的角度来看ITC项目；但从中长期来看，ITC项目会一起带动徐家汇的提升、共赢。

参与者和见证者

刘德扬的上一个身份，是一家房地产顾问公司的掌门人。1991年，距离1988年上海开放给外商投资不到3年，刘德扬正负责一个项目的调研工作。

巧合的是，这个项目是位于淮海路的中环广场，也是新鸿基地产来上海的第一个的项目。一来二往，刘德扬和新鸿基地产之间的接触也在不断加深。

“那时候上海刚刚开放，一切都在变化中，开发商对这个市场充满期盼，也充满戒心。”刘德扬回忆，“那是个非常特别的时代，很多海外的开发商第一次来到中国市场，他们对中国市场的了解不是很深，不仅如此，当时的供求关系、政策也是一张白纸。”

“正因为市场没有成型，开发商都会找顾问去研究市场。当时也是个很有趣的时代，什么东西都没有固化。”谈到那个年代，刘德扬提了5次的“interesting”。

“市场跑的比规范还要快，这个是非常有趣的事情。”刘德扬告诉记者，现在的你很难想象，那个年代建设中环广场首当其冲的事，是决定申请多少根电话线以备办公之需。

时代变化，刘德扬的身份也在变化。两年前，刘德扬正式加入新鸿基地产，从“乙方”变成了“甲方”。

对于岗位的转变，刘德扬更倾向描述于足球员的“换防”。“在一线摸爬滚打之后，你的阅读理解能力、判断能力不断提高，但你的运动能力也能会有所下降，就是时候研究下一步该如何部署。”

谈及“甲乙方”的不同，刘德扬表示“我们从前做顾问，是轻资产，主要是出谋划策；开发商是一个自己掏腰包，开发、经营、管理、包装推广、租赁或者采购，是周而复始的工作。相较之下，对于开发商而言，一个项目似乎真的是自己的孩子。”

回忆过去，刘德扬颇有感慨。“从业几十年，你会认识很多人，很多对你一生都有影响的人、激励你的人、让你不开心的人，什么人都有。从中你可以学到很多专业的知识、吸收不同的养分。”