联合办公行业洗牌 谁能逆势突围？

联合办公场所内部。

腾讯众创空间(深圳)。

优客工场。

从烈火烹油到不断洗牌，联合办公行业走到了关键一年。VCSaaS的数据显示，2018年至2019年3月，共享办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%。

这当中大部分是中小品牌。与此同时，大品牌的日子也不好过。近日，wework因估值和商业模式遭到投资者质疑撤销IPO招股书一事，更是将联合办公行业送至风口浪尖。消息一出，有评级机构立即将wowork的评级予以降级。知名投行摩根士丹利称，WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

深圳是联合办公品牌的重要布局点，也有不少联合办公品牌发源于深圳。如今，深圳联合办公行业现状如何？在未来如何突围？

回溯

狂欢过后的一片狼藉

2014年，联合办公行业在双创政策和资本的助推下迎来爆发式发展。到2018年，国内联合办公场所数量急剧增长，并成为促进创新创业发展的新高地。有市场统计显示，2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元。

在创新之都深圳，联合办公空间更如雨后春笋。不仅有优客工场、soho3Q、腾讯众创空间、科技寺、Bee+、酷窝、Funwork等创业型平台，连大型房企万科、佳兆业、金地、招商蛇口等都瞄准了这一块蛋糕。

“疯狂！”在回忆联合办公行业扩张场景时，不少业内人士用了同一个词汇。仲量联行大中华区资产生态体系部总监胡天翔表示，在联合办公行业最开始的时候，一度行业融资规模增长很快，业内人士都好奇这个新的模式到底是怎样的，甚至有人组团到纽约去考察模式。

“在中国做这个行业其实就是一个规模的游戏。”在胡天翔看来，在这场规模竞赛中，风投在里面扮演的角色不只是提供融资，大部分的时候是逼迫企业去扩张，签的融资协议也是对赌协议，对规模也有要求。

成也资本，败也资本。行业初期，联合办公被资本寄予厚望，“攻城拔寨”“跑马圈地”成了优先于产品打造的企业之重。如今，共享大潮退去，联合办公受到资本“断粮”反噬，原有的价格战和拼规模的游戏无法持续，加之不重视运营，倒闭、撤点合并成为不少联合办公品牌的无奈之选。据高力国际不完全统计，截至2018年年底，深圳正在运营的各类共享办公空间已经锐减至180个左右。

内核

回归入驻率和盈利等指标

潮水退去，打造产品成了摆在行业面前的重中之重。简约大气的装修风格，预约付费即能使用的会议室，配备有咖啡机的公共空间，专为白领服务的肩颈推拿……走进深圳的联合办公空间，入眼基本都是这样的空间分配。这些是联合办公的外壳，剥离掉这些噱头，剩下的就是入驻率和盈利等代表运营能力的核心指标。

南都记者曾探访wework和优客工场的多个经营点，发现出于稳定、大量租金流的需求，空间规划偏向于整租，真正意义上“共享”——单个工位出租占比非常少，而且偏向于一年起租。在现场也能看到，每个办公室门口都挂有公司牌，里面工位人满为患。Wework（深业上城店）预约观看的工作人员告诉南都记者，该经营店的单个工位位于公共区域，平时预订较满，一般要提前一个月进行预约，优客工场（阿里云大厦社区）也是如此。

从探访的结果来看，wework和优客工场的入驻率指标还不错，其基本生意经是盘下房源、风格化装修、引进租客、开启运营。而无论是面对的需求客群，还是盘下来的房源，都与传统办公市场有不少重合。也正因为如此，联合办公行业经常被指为“二房东”，在此次Wework滑铁卢中，也有一些投资者认为WeWork不是科技公司，只是房地产企业，不宜享受高估值。

观察

做“二房东”赚取租金差　还是通过运营谋求增值

虽然披着共享经济的外衣，联合办公实际上与写字楼经济一母同胞。在如今写字楼需求放缓的情况下，联合办公也面临着提高入驻率的压力。但好在资本退潮后，联合办公的扩张规模放缓，与写字楼相比，品牌运营商的体量不算太大，只要踏踏实实做好产品，入驻率不会太难看。

在和多位业内人士交流中，他们都坦承办公需求有所放缓，但对于深圳联合办公的前景又持积极态度。有业内人士表示，在粤港澳大湾区和“先行示范区”政策利好下，深圳科创产业有非常大的空间和潜力，将带动办公需求的增长。从欧美发达国家的经验来看，联合办公是未来的潮流和趋势，虽然目前遇到了“一些困难”，但希望市场和媒体有足够的耐心。

更为有趣的是，在“联合办公是不是‘二房东’”的探讨中，业内人士的态度很有意思。不少联合办公创始人对“二房东”的身份非常坦然，在公开场合也予以承认；也有业内人士表示联合办公不是“二房东”，区别在于赢利点不同。

分情况来看，不少体量很小的初创企业，在开始时确实是“二房东”，但等到规模上去以后，能够通过增加智能管理体系等，实现一些传统写字楼没有的场景。而且，联合办公中还有一类为培养初创企业而生的孵化器，其目的更不是为了赚取租金差。

当然，所有生意最终都要回归商业的本质，即产品和盈利，联合办公也是如此。从目前的情形来看，这个行业确实面临了一些困难，而前景如何要交给未来检验。

焦点

什么才是联合办公的核心竞争力？

如果把品牌名去掉，似乎分不清谁是谁，那到底什么才是联合办公的核心竞争力呢？事实上，“二房东”争议本质上是对行业盈利点的探究。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端指出，深圳本土有很多传统意义上的“二房东”，与运营好的联合办公品牌有本质的差别。虽然二者都是从租金方面去收费，但盈利点是不同的。传统“二房东”赚的是租金差，联合办公赚的是通过运营赋予物业的增值部分。

腾讯众创空间：通过股权获益

除了赚取物业增值部分外，联合办公中的特色产品——孵化器，通过对初创企业进行孵化并获取后期增值。

腾讯众创空间是其中的佼佼者。2016年9月10日，由腾讯开放平台、深圳湾科技、珊瑚群创新加速器联合打造腾讯众创空间(深圳)正式成立，是深圳当时最大的科技众创空间。从成立时起，深圳腾讯众创空间就致力于帮助创业者充分对接腾讯和各方资源，提供全要素立体式孵化加速服务。

2018年，经朋友介绍，张岩决定将创业公司的办公地点设在腾讯众创空间。彼时，他刚从北京的一家知名互联网公司离职，南下深圳创业，之所以选择在这里，在于腾讯众创空间对初创企业比较友好，除了半年一签的租约、不用交物业费、免费享受公共空间外，他们还为企业提供大量有效对接资源。

拿张岩自己来说，有一次，他们参加了腾讯众创空间组织的活动，交换名片时发现都是日本对口公司副总级别的人，这对于他们来说非常惊喜，这意味着能够直接谈合作。“不像其他空间组织活动，多是行业交流会，这种活动没什么用。”

事实上，对于腾讯众创空间此类孵化器来说，靠给企业出租工位来盈利不是本来目的，更多的是把服务资源变成股权，通过助推企业发展赚取股权收益。

Bee+：寻找第二增长曲线

从诞生起，联合办公就与传统写字楼市场有不可分割的联系，这决定了其一定程度上受传统地产行业的周期性制约。在政策调控不断加码下，传统地产巨头纷纷寻找第二增长曲线，联合办公品牌也不例外。

Bee+声称不仅是做共享办公。官方简介显示，该公司希望成为一个引领生活方式的世界级品牌，并非只聚焦于联合办公产品，而是以空间产品为主轴，以人们2/3的时间为切入点，结合WeWork的模式+星巴克的理念+苹果的产品，打造多元空间场景体验。该公司还推出了Bee+Lifestyle新生活方式空间。基于此，打造了Bee+Lifestyle产品线首个项目——BEEPLUS超级烘焙工坊。

一个做联合办公的公司，去做新零售是否不务正业？Bee+相关负责人坦言，他们确实担心市场和投资者会有这样的困惑，但他随后又说，该公司的新业务是基于办公场景的延伸，是在主业务之上寻找的第二增长曲线，符合公司“改变和引领人们未来的生活方式”的定位，而不是想当然的多元化和转型。目前，Bee+已经完成B轮融资，总估值超过10亿元。