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联合办公行业洗牌 谁能逆势突围?

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联合办公场所内部。

腾讯众创空间(深圳)。

优客工场。

从烈火烹油到不断洗牌,联合办公行业走到了关键一年。VCSaaS的数据显示,2018年至2019年3月,共享办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%。

这当中大部分是中小品牌。与此同时,大品牌的日子也不好过。近日,wework因估值和商业模式遭到投资者质疑撤销IPO招股书一事,更是将联合办公行业送至风口浪尖。消息一出,有评级机构立即将wowork的评级予以降级。知名投行摩根士丹利称,WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

深圳是联合办公品牌的重要布局点,也有不少联合办公品牌发源于深圳。如今,深圳联合办公行业现状如何?在未来如何突围?

回溯

狂欢过后的一片狼藉

2014年,联合办公行业在双创政策和资本的助推下迎来爆发式发展。到2018年,国内联合办公场所数量急剧增长,并成为促进创新创业发展的新高地。有市场统计显示,2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元。

在创新之都深圳,联合办公空间更如雨后春笋。不仅有优客工场、soho3Q、腾讯众创空间、科技寺、Bee+、酷窝、Funwork等创业型平台,连大型房企万科、佳兆业、金地、招商蛇口等都瞄准了这一块蛋糕。

“疯狂!”在回忆联合办公行业扩张场景时,不少业内人士用了同一个词汇。仲量联行大中华区资产生态体系部总监胡天翔表示,在联合办公行业最开始的时候,一度行业融资规模增长很快,业内人士都好奇这个新的模式到底是怎样的,甚至有人组团到纽约去考察模式。

“在中国做这个行业其实就是一个规模的游戏。”在胡天翔看来,在这场规模竞赛中,风投在里面扮演的角色不只是提供融资,大部分的时候是逼迫企业去扩张,签的融资协议也是对赌协议,对规模也有要求。

成也资本,败也资本。行业初期,联合办公被资本寄予厚望,“攻城拔寨”“跑马圈地”成了优先于产品打造的企业之重。如今,共享大潮退去,联合办公受到资本“断粮”反噬,原有的价格战和拼规模的游戏无法持续,加之不重视运营,倒闭、撤点合并成为不少联合办公品牌的无奈之选。据高力国际不完全统计,截至2018年年底,深圳正在运营的各类共享办公空间已经锐减至180个左右。

内核

回归入驻率和盈利等指标

潮水退去,打造产品成了摆在行业面前的重中之重。简约大气的装修风格,预约付费即能使用的会议室,配备有咖啡机的公共空间,专为白领服务的肩颈推拿……走进深圳的联合办公空间,入眼基本都是这样的空间分配。这些是联合办公的外壳,剥离掉这些噱头,剩下的就是入驻率和盈利等代表运营能力的核心指标。

南都记者曾探访wework和优客工场的多个经营点,发现出于稳定、大量租金流的需求,空间规划偏向于整租,真正意义上“共享”——单个工位出租占比非常少,而且偏向于一年起租。在现场也能看到,每个办公室门口都挂有公司牌,里面工位人满为患。Wework(深业上城店)预约观看的工作人员告诉南都记者,该经营店的单个工位位于公共区域,平时预订较满,一般要提前一个月进行预约,优客工场(阿里云大厦社区)也是如此。

从探访的结果来看,wework和优客工场的入驻率指标还不错,其基本生意经是盘下房源、风格化装修、引进租客、开启运营。而无论是面对的需求客群,还是盘下来的房源,都与传统办公市场有不少重合。也正因为如此,联合办公行业经常被指为“二房东”,在此次Wework滑铁卢中,也有一些投资者认为WeWork不是科技公司,只是房地产企业,不宜享受高估值。

观察

做“二房东”赚取租金差 还是通过运营谋求增值

虽然披着共享经济的外衣,联合办公实际上与写字楼经济一母同胞。在如今写字楼需求放缓的情况下,联合办公也面临着提高入驻率的压力。但好在资本退潮后,联合办公的扩张规模放缓,与写字楼相比,品牌运营商的体量不算太大,只要踏踏实实做好产品,入驻率不会太难看。

在和多位业内人士交流中,他们都坦承办公需求有所放缓,但对于深圳联合办公的前景又持积极态度。有业内人士表示,在粤港澳大湾区和“先行示范区”政策利好下,深圳科创产业有非常大的空间和潜力,将带动办公需求的增长。从欧美发达国家的经验来看,联合办公是未来的潮流和趋势,虽然目前遇到了“一些困难”,但希望市场和媒体有足够的耐心。

更为有趣的是,在“联合办公是不是‘二房东’”的探讨中,业内人士的态度很有意思。不少联合办公创始人对“二房东”的身份非常坦然,在公开场合也予以承认;也有业内人士表示联合办公不是“二房东”,区别在于赢利点不同。

分情况来看,不少体量很小的初创企业,在开始时确实是“二房东”,但等到规模上去以后,能够通过增加智能管理体系等,实现一些传统写字楼没有的场景。而且,联合办公中还有一类为培养初创企业而生的孵化器,其目的更不是为了赚取租金差。

当然,所有生意最终都要回归商业的本质,即产品和盈利,联合办公也是如此。从目前的情形来看,这个行业确实面临了一些困难,而前景如何要交给未来检验。

焦点

什么才是联合办公的核心竞争力?

如果把品牌名去掉,似乎分不清谁是谁,那到底什么才是联合办公的核心竞争力呢?事实上,“二房东”争议本质上是对行业盈利点的探究。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端指出,深圳本土有很多传统意义上的“二房东”,与运营好的联合办公品牌有本质的差别。虽然二者都是从租金方面去收费,但盈利点是不同的。传统“二房东”赚的是租金差,联合办公赚的是通过运营赋予物业的增值部分。

腾讯众创空间:通过股权获益

除了赚取物业增值部分外,联合办公中的特色产品——孵化器,通过对初创企业进行孵化并获取后期增值。

腾讯众创空间是其中的佼佼者。2016年9月10日,由腾讯开放平台、深圳湾科技、珊瑚群创新加速器联合打造腾讯众创空间(深圳)正式成立,是深圳当时最大的科技众创空间。从成立时起,深圳腾讯众创空间就致力于帮助创业者充分对接腾讯和各方资源,提供全要素立体式孵化加速服务。

2018年,经朋友介绍,张岩决定将创业公司的办公地点设在腾讯众创空间。彼时,他刚从北京的一家知名互联网公司离职,南下深圳创业,之所以选择在这里,在于腾讯众创空间对初创企业比较友好,除了半年一签的租约、不用交物业费、免费享受公共空间外,他们还为企业提供大量有效对接资源。

拿张岩自己来说,有一次,他们参加了腾讯众创空间组织的活动,交换名片时发现都是日本对口公司副总级别的人,这对于他们来说非常惊喜,这意味着能够直接谈合作。“不像其他空间组织活动,多是行业交流会,这种活动没什么用。”

事实上,对于腾讯众创空间此类孵化器来说,靠给企业出租工位来盈利不是本来目的,更多的是把服务资源变成股权,通过助推企业发展赚取股权收益。

Bee+:寻找第二增长曲线

从诞生起,联合办公就与传统写字楼市场有不可分割的联系,这决定了其一定程度上受传统地产行业的周期性制约。在政策调控不断加码下,传统地产巨头纷纷寻找第二增长曲线,联合办公品牌也不例外。

Bee+声称不仅是做共享办公。官方简介显示,该公司希望成为一个引领生活方式的世界级品牌,并非只聚焦于联合办公产品,而是以空间产品为主轴,以人们2/3的时间为切入点,结合WeWork的模式+星巴克的理念+苹果的产品,打造多元空间场景体验。该公司还推出了Bee+Lifestyle新生活方式空间。基于此,打造了Bee+Lifestyle产品线首个项目——BEEPLUS超级烘焙工坊。

一个做联合办公的公司,去做新零售是否不务正业?Bee+相关负责人坦言,他们确实担心市场和投资者会有这样的困惑,但他随后又说,该公司的新业务是基于办公场景的延伸,是在主业务之上寻找的第二增长曲线,符合公司“改变和引领人们未来的生活方式”的定位,而不是想当然的多元化和转型。目前,Bee+已经完成B轮融资,总估值超过10亿元。

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