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北京三宗宅地成交,央企拿地优势突显

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9月25日下午,北京国土局再次热闹起来,十多家房企聚集,目标是石榴庄、瀛海、庞各庄三宗宅地。这一次的土拍很受关注,除了土地属性较好之外,还在于目前市场环境转淡,开发商的拿地热情能反映出对市场的看法。

三宗地块有冷有热,虽然没有出现流拍,但是庞各庄地块底价成交;而另一边的瀛海地块却备受青睐,经过30多轮竞拍才有最终结果。当天,中海、保利、金茂为三宗宅地的最终竞得者,全央企配置,再次凸显它们的强劲拿地实力。

中海、保利、金茂分食

丰台石榴庄地块是这次出让三宗宅地中唯一不限价地块,即北京难得的纯商品房地块。虽然这种地块开发商后期操作空间较大,但是石榴庄地块本身属性复杂,除了住宅之外,竞得人还需代建公交设施和社会停车位,并要无偿移交北京市公联公路联络线有限责任公司;同时,竞得人还需建设机构养老设施和文化设施,并无偿移交相关主管部门。

而对于已经在石榴庄附近开发了北京金茂府的金茂来说,再拿下一城有助于加深其在区域内的影响力。最终,地块被金茂+合生联合体拿下,竞得价28.2亿元,溢价率5.66%。

而对于瀛海地块来说,中海应该是最佳人选。曾经在瀛海拿过两次宅地的中海,如今第三次出手再次竞得。该地块是本次出让三宗宅地中,竞争最为激烈的一块,共吸引了7家开发企业和联合体报名,经过30余轮的竞拍,中海以32.7亿元竞得,溢价率25.77%。这一溢价率是下半年来,北京土地市场上较高的溢价水平。

最没有悬念的是庞各庄地块,该地块没有进入现场竞拍环节,即被保利以底价33亿元拿下。而这也是保利在2017年11月之后,时隔近两年,再次在公开市场拿地。

央企当道

在北京市场,三宗宅地均被央企收入囊中,而在全国,这种趋势也在蔓延。在摘下北京地块的同一天,中海在宁波以19.67亿元拿地、在上海以12.4亿元拿下上海长宁地块;9月20日,中海再以11.47亿元拿下长春地块;9月11日,中海以5.6亿元拿下西安地块。

根据中指院数据,1~8月,在全国房地产企业拿地金额排行榜中,中海以667亿元拿地金额排名第5位,且进入9月以来,中海拿地的迅猛趋势仍然不减。

金茂和保利也同样有这种趋势。在中指院的排行榜上,金茂和保利1~8月拿地金额分别为293亿元和675亿元,分列排行榜的第19位和第4位。也是在摘下北京地块的同一天,保利以39.71亿元拿下浙江一宗地块,同时还以42亿元摘下佛山旧改地块;22日,保利以总投资额120亿元的代价拿下广州增城旧改项目;20日,保利以6.25亿元拿下长春地块。

如此大手笔拿地,其背后是较低的融资成本。随着5月银保监会23号文的发布,融资紧张的气氛开始蔓延起来,在随后的7月,信托公司被窗口指导的消息再度传来,融资环境继续恶化。在中小房企的融资成本已经达到15%的时候,央企的融资利率仍然维持在低位。

今年7月8日,中海发行一笔港元票据,利率低至2.90%,刷新同业最低利率。中信建投统计数据显示,中海2014~2018年,融资成本分别为4.3%、4.2%、4.76%、4.27%、4.3%,最高不超过5%,长期稳定在4.3%左右。

7月23日,中国金茂发布公告称,经方兴光耀有限公司发行并由中国金茂担保的5亿美元于2029年到期的优先担保票据已完成发行,该笔美元票据的利率为4.25%,这在目前海外中,属于较低的利率成本。

融资优势让金茂积极增储。2019年半年报显示,上半年金茂在拿地方面共花费271.5亿元,其销售金额为784.56亿元,拿地金额占销售金额的34.6%。在经历了持续扩张之后,金茂在下半年迎来“金主”。7月26日,中国金茂发布公告称,平安人寿拟以每股4.8106港元,认购中国金茂17.87亿股。配售完成后,中国金茂控股股东中化集团的持股比例由49.71%降至35.1%,平安资管香港将持有中国金茂经认购事项扩大后的已发行股本15.2%,成为中国金茂第二大股东。

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