北京前三季度城市更新类写字楼、商业项目成供应主力

9月24日，戴德梁行发布了北京写字楼市场和零售市场季度报告。报告显示，2019年前三个季度，北京全市写字楼市场净吸纳量为23.9万平方米；而在供应端，城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%，达25.9万平方米。

写字楼成交放缓，五大核心商圈租金同比降2%

报告显示，2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%。

五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。同时，如城奥大厦等新项目的入市，拉动全市空置率上升1.3个百分点至10.2%，核心商圈则继续保持稳定，空置率为5.6%。

2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%，达25.9万平方米。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造，也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。届时，改造后的写字楼不仅能吸引更多优质租户入驻，而且还可以实现出租率和租金的双提升。

“夜经济”正流行，城市更新项目占五成

2019年三季度，北京暂无优质零售项目入市，北京全市零售市场总存量维持在1387万平方米，其中，购物中心占比超过86%。第三季度，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期，未来大都以新商业的模式重新推出。预计随着这些项目改造完成投入使用，北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

值得一提的是，继5月海淀率先出台首个区域“夜经济”政策后，第三季度北京商务局出台《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》，报告指出，“夜经济”的持续推进，对北京内需的增长也起到极大的推动作用，前八个月，北京社会消费品零售总额同比增长5.3%，其中餐饮业增幅达7.8%，8月单月增长8.0%。

北京新建零售项目供应逐渐放缓，四季度，若路劲世界广场、芳园IDMall、龙湖长安天街等项目能如期开业，预计北京2019年全年零售供应量将有55.6万平方米，较去年下降40.4%，其中，近50%都为城市更新项目。

戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴表示，北京未来新增供应主要集中在非核心区，且以社区商业为主。而城市核心区的传统商业项目陆续开始改造升级，一部分项目被收购重整，在收益最大化前提下成为“商改办”项目，另一部分项目进行升级调整。而“夜间经济”下的商业应向演艺、文化、书店、生活方式、跨界体验等多元方向扩展。