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投资不过胡焕庸线?西南、西北房地产两重天

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地方8月份经济数据已陆续发布,在较受关注的房地产开发投资指标上,西部地区的增速大幅高于全国,但西南和西北却反差强烈。

房地产开发投资既反映了当前的产业和经济形势,也在一定程度反映了人和资本的未来流向。“投资不过胡焕庸线”亟待破题的同时,西北省份也在奋力追赶。

西南西北反差强烈

国家统计局数据显示,1~8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1~7月份回落0.1个百分点;东部、中部、西部和东北地区房地产开发投资分别同比增长8.8%、9.8%、16.0%和9.7%。显而易见,西部地区增速远高于全国其他板块。

但西部板块包括了12个省份,以秦岭为界分为西南和西北地区,在房地产开发投资上,两者反差强烈:增速高于20%的省份都在西南地区,而全国3个该指标负增长的省份中,两个都在西北地区。

第一财经记者梳理发现,今年1~8月,西南板块的云南、西藏、广西、贵州、四川和重庆房地产开发投资分别增长了31.4%、30.3%、28.5%、23%、18.3%和7.5%;西北板块的陕西、甘肃、新疆、青海和宁夏则分别增长了7.6%、6.2%、3.5%、-4.6%和-14.6%。其中,云南房地产开发投资增速全国最高。

今年以来,云南房地产开发投资增速一直保持在30%左右,广西也每个月以27%左右的速度在增长,贵州则从年初以来逐渐加速。也就是说,除了重庆之外,整个西南省份的房地产开发投资都呈高增长态势。

房地产开发投资的快速增长对经济增长产生的作用也十分明显。上海易居房地产研究院发布的《区域房地产依赖度》报告显示,上半年,全国房地产开发投资占GDP比重最高的是云南,达到21.7%,广西和贵州的这一指标也高达19.5%。

上半年,云南房地产投资同比增长28.8%,仅次于西藏的37.6%。同时,云南上半年实现地区生产总值7957.43亿元,同比增长9.2%,比全国增速高2.9个百分点,经济增速在全国位列第一名。

相较而言,西北地区今年以来房地产投资一直呈下降趋势。

虽然前几年,西北地区出现房地产开发的高潮,各省份的投资增速一度高于全国水平。但从去年开始,西北地区房地产开发投资开始下滑,去年还保持高增长的陕西和甘肃,今年也由盛而衰。

上半年,陕西房地产开发投资同比增长11.1%,较一季度回落13.4个百分点;1~8月,陕西省房地产开发投资增速降至7.6%,比1~7月回落1.6个百分点。

此外,省会城市的房地产市场占据全省主导地位,因此市场形势在省会城市体现明显。西安就是陕西房地产市场的关键,其房地产开发投资占全省60%以上。今年1~8月,西安房地产开发投资达1505.82亿元,同比下降3.7%,增速较上年同期回落14.2个百分点,降幅较1~7月扩大1.4个百分点。

同样的,甘肃省省会兰州1~6月房地产开发投资增速为-20.08%。但2018年,兰州房地产开发投资为586.62亿元,增长35.74%,其中住宅投资307.72亿元,增长12.19%。

值得注意的是,陕西的房地产开发投资增速在西北地区还处于最高水平。

投资不过胡焕庸线?

实际上,西部地区房地产开发增长迅速与其城镇化密切相关。

在房地产投资领域,“胡焕庸线”是重要的投资分野线。“胡焕庸线”从黑龙江省黑河到云南省腾冲,是我国人口密度的对比线,线东南方36%国土居住着96%人口。一般认为“胡焕庸线”以西的城市,其房地产不具有显著的投资价值,也就是所谓的“房地产投资不过胡焕庸线”。

西部地区目前的城镇化率普遍居于全国后列,比如云南、甘肃、贵州等地都不足50%。按照国际经验,城镇化率在30%~70%之间时,城镇化会快速发展,人口会加速往城市转移,从而带动房地产市场的发展。

但西北地区在人口密度和城镇密度上又和西南地区相差比较大。西北五省区2018年人口合计约1.03亿,除陕西外其他省区人口加起来才6415万人,不及四川一省的人口。

以兰西城市群为例,《兰州—西宁城市群发展规划》显示,2016年人均地区生产总值40848元,仅为全国平均水平的76%。城镇密度每万平方公里24个,仅为相邻的关中平原城市群的1/3。

而且从人口增长来看,虽然西北地区仍然保持常住人口的增长,但其增长主要来自域内人口自然增长,而不是人口外迁进入。比如2018年,甘肃常住人口2637.26万人,增长11.55万人,但是人口自然增长达到11.63万人。

房地产投资的数据实际上也从一定程度上反映区域发展未来趋势,因此“投资不过胡焕庸线”亟待破题。

不仅是房地产投资,从去年开始,西北地区基础设施投资也开始下滑。同时,西北地区的产业结构又依赖资源禀赋,倚重能源和原材料工业,但在宏观大环境下,这两方面都表现乏力。

面对这些情况,西北各省份也在铆足力气追赶。

8月12日,陕西省政府第十六次常务会议强调,把稳增长作为当前经济工作的首要任务。

今年陕西省政府工作报告也提出,要推进传统产业提质增效。抓好100个总投资500亿元的重大技改项目建设,促进传统产业数字化、网络化、智能化。加大对机械、冶金、建材、纺织、食品等产业的改造提升力度,促进建筑业优化升级。推动能源化工产业转型发展。

一些数据也显示出积极变化。上半年,陕西计算机、通信和其他电子设备制造业增长21.2%,黑色金属冶炼和压延加工业增长20.4%,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长18.2%,仪器仪表制造业增长17.6%。

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