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北京朝阳孙河组团7年沉浮录

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(原标题:孙河组团7年沉浮录)


孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为2013年区域进入建设阶段。


孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为区域第一个楼盘龙湖·双珑原著。新京报资料图片



地价从2012年的2万/平方米飙升至接近7万元/平方米,13宗住宅地块被瓜分,最后一宗地块低溢价率成交

任谁也没想到,曾经在北京土地市场掀起腥风血雨的孙河组团,最后一宗地块的成交竟暗淡收场。

仅两家开发商参与,恒基+天恒、昆泰,以往活跃在北京土地市场的那些知名房企,诸如龙湖、万科、中海、首开股份等,均未露脸。最终,恒基+天恒以1.51%的溢价率将朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块轻松收入囊中,几乎是底价摘得、没有销售限价,相比于3个多月前摘得同区域的另一宗溢价率为23.32%的地块,恒基简直是“捡了个漏”。

至此,孙河组团住宅用地出让宣布收官,七年时间,超过40家房企参与竞拍,13宗住宅地块被龙湖、首开股份、中粮地产、泰禾集团、恒基兆业等瓜分。七年时间,孙河组团地价从2万/平方米飙升至接近7万元/平方米,房价更是超过10万元/平方米;七年时间,孙河组团见证了北京房地产市场的高热与低迷,也目睹了开发商在土地市场的疯狂、谨慎、焦虑、无奈,无数种心态,全部呈现。如今,虽然住宅用地出让收官,但是孙河组团的建设并未结束,将时针拨回,让我们重新走一遍孙河组团的发展史。

1站在“巨人”肩上

孙河组团有何魅力?七年时间,引得众多房企竞折腰。

孙河组团位于北京朝阳区孙河乡,北京市第二道绿化隔离地区之内,临近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区,处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点,是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分。

不同于北京其他板块,孙河组团是唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区,被定义为“集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区,是东三乡先行启动的重点组团”。

根据规划,孙河组团规划用地面积283.8公顷,其中建设用地120公顷。虽然面积不大,但是土地纯粹,全区仅规划12宗住宅用地,容积率多在1.1左右,其他为商业用地、教育用地、绿化用地、中央湖等。

随着中央别墅区传统板块诸如天竺、香江等发展饱和,孙河组团这个纯粹的低密住宅区开始引起关注,受温榆河绿化带的辐射,再加上规划中的中央湖、湿地公园,以及自身低密规划,孙河的自然环境极其优越。位于京密路西侧、机场南线高速北侧,距离东北五环五元桥约6公里,距离首都机场仅8公里,且紧邻地铁孙河站,交通非常便捷;此外,孙河处于中央别墅核心位置,可以享受区域内已经相对成熟的高端商业、医疗、教育、娱乐、生活服务配套,可以说是站在巨人的肩膀上跳舞。

孙河组团的土地整理出让速度快得惊人。从2009年7月2.5万名孙河居民腾退搬迁算起,仅仅三年的时间,孙河组团土地就进入竞拍阶段。

2地价三连跳

2012年9月,孙河组团第一宗住宅用地挂牌出让,建筑规划面积约为7.29万平方米,起始价约为13.53亿元。但是当时的房地产市场调整并未结束,房企拿地仍然较为谨慎,吸引的开发商并不多,仅万科、华远、九龙仓、懋源、龙湖地产等,最终龙湖地产便以14.7亿元摘得该地块,溢价率仅为8.66%,机构测算楼面价约为20158元/平方米。

进入2012年底,北京土地市场就开始热了起来,多宗地块以超过40%的溢价率成交。进入2013年,北京土地市场开始疯狂,那一年,北京经营性用地出让金合计达到1819.57亿元,创造历史最高纪录。多个区域上演“面粉贵过面包”的行情。也是那一年,孙河组团地价飙涨。

2013年1月24日,孙河组团第二宗住宅用地——朝阳区孙河乡北甸西村W地块竞拍,吸引十多家竞买主体参与。最终,泰禾以18.5亿元的价格和配建2000平方米公租房的代价竞得,折合楼面价约为2.86万元/平方米,接近3万元,溢价率高达49.79%。而2月28日,北京13宗地块集中出让,堪称土地盛宴。其中,孙河组团再次出让两宗住宅用地,分别为F、G地块,首开股份以总价27.2亿元将两宗地块收入囊中,并未超过此前泰禾拿地价格。

仅过5个月后,孙河组团地价刷新历史纪录。当年7月23日,孙河乡西甸村HIJ地块迎来现场竞价,多家房企参与竞拍。总价达到上限,转入到公租房面积的竞拍环节,最终,中粮地产以23.6亿元、配建3.3万平方米的代价拿下该地块,溢价率49.37%,扣除公租房面积后,该地块的楼面价高达4.84万元/平方米,成为组团内最贵地块。如果再刨除掉幼儿园等配建项目,折合楼面价超过5万元/平方米。

10个月时间,孙河组团出让5宗地块,地价就从2万时代跨入5万元时代。当时不少人认为,中粮地产拿地价格较贵,单价必须卖到8万元才能不亏本,10万元才能赚钱。这对于较早布局的龙湖、泰禾来说,是个“解套”的好机会。

3 尴尬流拍

2014年,孙河组团土地热度并未延续,而是转冷。

7月29日,北京土地市场推出了5块土地,分别是房山区的3宗和孙河组团的2宗。相比于房山商业用地以较高溢价率被摘得,孙河组团BCDE、K地块则较为落寞,直到竞价截止时间都没有收到网络报价,最终以流拍告终。

这也是三年多以来,北京首次出现土地流拍现象。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“一日内两块热门住宅用地流标,底价过高是主因。”挂牌公告显示,K地块建筑规划面积8.99万平方米,起始总价为31.45亿元,起始楼面价高达3.5万元/平方米,突破北京住宅用地起始楼面价最高纪录。而此前中粮地产摘得的HIJ地块建筑规划面积为8.17万平方米,起始价才15.8亿元。此外,BCDE地块建筑面积约为17.6万平方米,起始总价为46亿元。据中原地产市场研究部计算,地块由于含3.24万平方米的中小学配建,因此实际楼面价已经突破了4万元/平方米。

有分析人士表示,除了高总价、高单价外,还有来自市场层面的原因。当时,房地产调整并未结束,开发商融资成本高,在楼市整体温度不高的情况下,对于高价地更为谨慎。对此,一位地产大佬曾发微博称,“高价地流标只是开始。”

一语成谶。8月25日,北京再次挂出BCDE地块,起始总价比首次挂牌降了3.7亿元,为42.3亿元,但是在9月份的竞拍现场,再次遭遇流拍。

土地流拍也让中粮地产摘得的最贵地块陷入“解套”困境。相比于组团内前两个项目龙湖双珑原著、泰禾北京院子的热销,中粮地产地块超过4万元的楼面价,使其迟迟难以入市。在2015年,该项目终于取得预售证,其中42套价格区间在8万-10万元/平方米,其余6套的价格区间则高达17万-22万元/平方米。不过,据张大伟统计,中粮瑞府在7月份的实际成交均价在6.7万元/平方米。

中粮地产高价地块想要彻底解套,还需要更高价地块的出炉。

4 再度高潮

2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中最引人关注的是首套房认定标准调整,认贷不认房。2014年11月21日,央行宣布降息,政策宽松,楼市回暖节奏加快。

2015年是全国楼市疯狂的一年,北京、上海、深圳等城市房价、地价出现飙升。

也正是在这样的背景下,孙河曾经两度流拍的地块再次挂出,这次等待它的不是流拍,不是冷场,而是逆袭狂奔之路。

2015年,BCDE地块更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。与之前相比,地块的土地面积有所“缩水”,取消了地块内的中小学合校用地部分,建筑规划面积从此前的约为17.6万平方米变为14.37万平方米。

起始总价则略有上调,从之前的42.3亿元变为43.22亿元,起始楼面价则有下调,为3万元/平方米。

彼时的北京土地招拍挂市场,到处烽火硝烟,大兴瀛海、庞各庄等非传统热点区域遭到房企激烈争夺,丰台变为“疯台”,作为优质区域,孙河组团势必遭遇拼抢。

9月2日下午,上述三宗地块迎来现场竞价,中粮、金茂、招商九龙仓华侨城联合体、龙湖平安、保利首开、远洋、阳光城、首创、龙光等参与竞价,值得关注的是,这也是阳光城首次进京参与抢地。

在总价竞拍环节,经过多轮举牌,龙湖平安等联合体举牌64.83亿元达到总价上线,随后转为保障房面积竞拍环节。最终,保利首开联合体以64.83亿元并异地配建2.75万平方米保障房的代价,将该地块收入囊中。据机构测算,加上异地配建的保障房,该地块折合楼面价已达到5.38万元/平方米,刷新组团最贵地价纪录。

一周后,朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块,在历经90轮的拼抢后,被懋源地产以29.4亿元总价、异地配建9.6万平方米保障房面积代价收入囊中,折合楼面价约5.26万元/平方米。

在市场大势下,孙河的热度又回来了。

新的地价纪录诞生,此前那些高价地项目开始解套。

而那时,龙湖双珑原著作为区域内最早开盘的项目,在2015年的成交均价为47064元/平米,仅剩最后几套独栋别墅;2014年入市的泰禾北京院子,在2015年成交均价为64358元/平方米;于2015年开盘的首开·琅樾别墅部分和中粮瑞府两项目,销售价格在5万-10万元/平方米之间。

5 撕裂的限价

至2015年,孙河仍是纯粹的低密高端住宅区,是门槛较高的富人区。

但是,改变发生在2016年。为了抑制过热的楼市,“限房价、竞地价”成为北京住宅用地市场主流的竞拍方式,这类房源被市场称之为限竞房。截至目前,已经成交了超过百宗限竞房地块,且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。

孙河亦不例外,但是,别墅区内建限竞房,似乎有点出入。

2017年5月3日,中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元摘得孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地,溢价率31.09%,折合楼面价5.13万元/平方米,未来商品住宅销售均价不超过67516元/平方米,销售最高价格不超过70892元/平方米。2017年9月7日,在其他17家房企的夹击下,泰禾以59.6亿元、36%的自持面价摘得孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块,溢价率49%,地块商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米。张大伟分析,该地块折合楼面价6.9万元/平方米。

在“限房价、竞地价”的竞拍方式下,北京90平方米之下的中小户型呈爆发式增长,短时间内供过于求,产品同质化,去化陷入困境,这使得开发商拿地的热情大大下降,北京土地市场走冷。

2018年1月4日,首创远洋联合体以总价61亿元收获了孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,溢价率仅9.34%。1月17日,仅1轮,中粮旭辉联合体以33.65亿元拿下孙河乡北甸西村2902-14地块,溢价率仅1.02%,折合楼面价5.72万元/平方米。

随着北京房地产市场恢复理性和平稳,“限房价、竞地价”的竞拍方式也逐渐被打破,不限价地块慢慢出现在北京土拍市场,孙河组团最后两宗住宅用地恰好赶上了不限价时代的来临。

5月28日,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块现场竞拍,低密度、别墅区、不限价、不限“70/90”,看点十足,想象力丰富,信号意义强烈。参与竞拍的房企也实力雄厚,既有国字头的中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开,又有民企龙头碧桂园、龙湖,还有诸如平安之类的险资大鳄,亦有老牌港资企业恒基兆业,可谓卧虎藏龙,欲上演一场“龙虎斗”。

但是整个竞拍过程,较为克制,参与的企业大部分都没有积极举牌,最终,在内地房地产市场低调多年的恒基兆业,爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块,溢价率23.3%,虽然6.9万元/平方米平了孙河组团的最高地价纪录,但是,业内人士评价,地块热度、成交价格均低于预期。

而孙河组团最后一宗地块,同样不限价,其冷淡程度,更是超出想象,溢价率仅为1.5%。张大伟分析,地块因为容积率较高,为1.5,住宅比例占70%,溢价率肯定会低于之前地块。

优质地块不限价,但是并未引起开发商的疯狂,孙河组团土地出让虽然收官,但是对于北京土地市场所带来的信号意义并未结束。

B02-B03版采写/新京报记者 段文平

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